« Мы завершаем серию статей о налогообложении недвижимости. Наш журнал рассказал о том, с какими налогами сопряжены приобретение, владение и сдача в аренду недвижимой собственности. Сегодня переходим к последней теме – расставанию. Что и как придется заплатить после того, как вы продадите свою квартиру, коттедж или иное подобное имущество?
Те, кто не читал предыдущих статей «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» о налогообложении, могут это сделать сейчас: «Налоги и недвижимость: владение. Сколько платим каждый год, как быть владельцам нескольких квартир? Налоговые проекты властей»; «Налоги и недвижимость: кто платит и сколько. Рассматриваем варианты: покупка, наследство, подарок», «Налоги и аренда жилья. Варианты для владельца квартиры: платить как физлицо, зарегистрироваться как ИП или купить патент. Кто заплатит больше? Считаем выгоды и траты».
Также вы можете почитать и о налоговых вычетах: «Сделка с квартирой: верните себе 260 тысяч рублей. Последние новости о налоговых вычетах: разрешили то, что раньше запрещали»; «Россиян ждет налоговая реформа в недвижимости: справедливых льгот станет больше, каждый налогоплательщик получит полноценный вычет в 2 млн рублей. Вопрос в сроках принятия закона».
А мы переходим к сегодняшней теме.
Правило с приятными исключениями
Законодательство исходит из того, что деньги, полученные владельцем при продаже собственности, являются доходом. Следовательно, с него надо заплатить налог, который для частных лиц составляет 13%. К счастью, из данного правила существуют исключения – для знакомства с ними открываем Налоговый кодекс и читаем ст. 220, которая называется «Имущественные налоговые вычеты»:
«…налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов…».
В переводе «с юридического на общечеловеческий» (а большинство законов, к сожалению, написано так, что подобная процедура необходима) это означает правило, широко известное сегодня даже непрофессионалам: если квартира находилась в собственности более трех лет, то платить после ее продажи налог не нужно. Если же менее, то тогда сумма выше 1 млн руб. обкладывается по уже упоминавшейся ставке 13%. Накладно: продали квартиру за 6 млн – заплатили 650 тыс. руб. (13% от 5 млн) налогов.
И еще несколько замечаний по данному вопросу:
- прежде в ст. 220 НК фигурировал срок в пять лет, но в середине прошлого десятилетия его сократили до трех. Бесспорное послабление. Московские риелторы, правда, говорили, что надо бы повысить пороговую сумму – хотя бы до 3 млн руб., поскольку миллион для московского рынка – это совсем копейки. Но их законодатели не послушали – вероятно, потому, что НК – закон федеральный, он распространяется на всю страну;
- а вот с «иным имуществом» произошло «с точностью до наоборот»: там подняли пороговую сумму. «До 2009 года ее размер составлял 125 тыс. руб., - говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Но после вступления в силу закона № 202-ФЗ от 19.07.2009 размер налогового вычета был установлен в 250 тыс. руб.»;
- обратим внимание, что цифра в 1 млн в законе касается вовсе не всей недвижимости, а вполне определенного набора объектов: «жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки». Если же вы продаете нечто иное (гараж, офис, склад и т.п.), то оно будет проходить по категории «иное имущество», т.е. вычет составит лишь 250 тыс. руб.
…Ну а главное – это, конечно, тот факт, что никакого налога не будет вовсе при соблюдении простого условия: объект в собственности более трех лет. Так что во многих случаях продавцу не нужно изобретать никаких «обходных схем» - достаточно лишь подождать.
Здесь вам не Америка!
Начитавшись переводных книг, автор знает, что в других странах действуют принципиально иные правила. Например, в США человек, продающий недвижимость и сразу приобретающий вместо нее другую (большей стоимости), от налога освобождается. У нас же, единодушно заверили опрошенные нами эксперты, по-другому. «Российским законодательством такой подход не предусмотрен», - лаконично излагает это общее мнение Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».Честно признаюсь, что американская норма (точнее, ее гипотетический перенос на нашу почву) вызывает у меня смешанные чувства. С одной стороны, логично: никакого дохода продавец не получает, все вырученные деньги вложены в недвижимость. Более того, поскольку новый объект дороже – возрастут и будущие доходы государства от данного гражданина (в виде налога на имущество). С другой – «дорогие россияне» настолько поднаторели в обмане собственного государства, что нет никаких сомнений, что и подобную лазейку они стали бы использовать по полной программе. Сотни миллионов рублей дохода от продажи шикарной квартиры можно вложить (по бумагам) в приобретение «скворечника» на шести сотках где-нибудь вКостромской области, а на вопросы «почему так дорого?» гордо отвечать: «А мы о такой цене договорились!»
«Пресловутый миллион»
Но вернемся из мира прожектов и предположений к реальности. Когда есть налоги – находятся и желающие как-нибудь не заплатить их или хотя бы уменьшить. В исследуемой нами теме существует один совершенно легальный способ оптимизировать налогообложение – он опирается на формулировку из уже упоминавшейся ст. 220 НК: «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов». «Можно применить принцип «доходы минус расходы», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – В декларации необходимо указать сумму, потраченную на приобретение недвижимости (она должна соответствовать тому, что указано в предыдущем договоре купли-продажи), сумму, потраченную на ремонт (эти расходы должны быть также подтверждены документально). Доходы, полученные от продажи недвижимости, будут уменьшены на эти расходы, и налог начислят только на разницу. Правда, в этом случае «миллионная» льгота применяться не будет».Однако на рынке широко известен другой способ «оптимизации» - совершенно незаконный. Он сводится к тому, что в договоре купли-продажи указывается сумма меньше миллиона (раньше брали оценку БТИ, а сегодня без затей пишут 990 тыс. руб.). В банковскую ячейку закладываются, естественно, совершенно иные деньги, на которые продавец пишет покупателю рукописную расписку. Иногда просто «получил», а иногда с обоснованием вроде «на неотделимые улучшения» квартиры.
..... »
Комментарии0