Сегодня мы рассмотрим три работы, размещенные в банке, на примере которых попытаемся разобраться, почему в некоторых случаях рыночная стоимость одних и тех прав (а именно доли в праве собственности на недвижимое имущество) оценивается совершенно по-разному.
В достаточно сильном Заключении судебного эксперта о рыночной стоимости 1/8 доли в праве собственности на квартиру автор работы оценивает долю, как соответствующую часть рыночной стоимости права собственности на имущество, обосновывая свою позицию анализом НЭИ. По мнению эксперта, из принципа наиболее эффективного использования, а также пункта 10 ФСО №1, следует, что рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на имущество не может быть меньше соответствующей части рыночной стоимости «единого» права собственности на то же имущество (на мой взгляд, такое обоснование не совсем корректно).
Таким же образом рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности на квартиру определена автором работы «Отчет об оценке рыночной стоимости трехкомнатной квартиры».
В отчете об оценке рыночной стоимости 1/8 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру автор данной работы определяет рыночную стоимость доли в праве, как рыночную стоимость аналогичных долей, находящихся в свободном обращении на соответствующем рынке.
Из представленных выше работ видно, что на практике существуют как минимум два подхода к оценке долей в праве общей долевой собственности. Первый подход нашел отражение в первых двух представленных работах, второй – в последней. Давайте разберемся, почему же на первый взгляд один и тот же комплекс прав правообладателя в разных случаях оценивается по-разному.
Стоит отметить, что вопросы оценки рыночной стоимости долей в праве в общей долевой собственности не являются такими простыми, как может показаться на первый взгляд. При подробном рассмотрении этих вопросов можно проследить множество аналогий с вопросами оценки стоимости пакетов акций с различными уровнями контроля.
На практике, во избежание ошибок, выбирая подход к оценке долей в праве общей долевой собственности, на мой взгляд, удобнее анализировать предполагаемую сделку не с позиции продавца, а с позиции предполагаемого покупателя. Т.е. ориентироваться не на пакет имущественных прав, выставленных и предлагаемых к продаже продавцом, а на пакет имущественных прав, которые приобретет по факту в результате сделки предполагаемый покупатель. Так, например, в случае продажи полного комплекта прав на имущество «дольщиков» третьему лицу, рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности следует оценивать как соответствующие пропорциональные долям части рыночной стоимости права собственности на имущество, при продаже имущественных прав только одного из «дольщиков» - как рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности.
Комментарии0