Бондарев Е.В. О выборе наиболее типических значений различных выборок данных в оценке

 
Вид информационных материалов
Авторские материалы методического характера
Комментарий к информационному материалу
Черновик статьи для обсуждения и критики
Авторы
Бондарев Е.В.
Дата издания
13.01.2012
Критерии поиска информационных материалов по Банку материалов
Рассматриваемый объект гражданских прав
Имущественные права
Рассматриваемый вид имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
 
Пользователь, загрузивший в банк материалы
Комментарии8

Выкладываю материал - черновик, в котором отражены мои мысли по поводу выбора наиболее типических (средних) значений выборок в оценке. Обсуждение и обоснованная критика приветствуются!

Поддержали0
8 июня 2012 в 17:20:36

Комментарии к публикации О ВЫБОРЕ НАИБОЛЕЕ ТИПИЧЕСКИХ ЗНАЧЕНИЙ РАЗЛИЧНЫХ ВЫБОРОК ДАННЫХ В ОЦЕНКЕ:

Если не заморачиваться относительно понятий "структурные" и "степенные" средние - тогда, если иметь дело с количественными данными (как цена объекта), то предпочтение следует отдавать среднему (арифметическому), при отсутствии выбросов и наличии нормальности (или, хотя-бы симметричности) распределения (на ответ "почему", а также к фразе "Чтобы получить полное и всестороннее представление об изучаемой совокупности по ряду существенных признаков, в целом необходимо располагать системой средних (и не только!! - от себя) величин, которые могут охарактеризовать явление с разных сторон" следует прочитать целую лекцию о свойствах числовых характеристик - позже, когда разгребусь со срочной работой - размещу её в материалах, а отчасти ответ может быть получен из размещенных мною материалов - Процедура экспресс-оценки).

К сведению, среднее арифметическое степенным не является - это т.н. "момент 1-го порядка", т.е. степень здесь равна 1.

Среднее (арифметическое) - наиболее эффективная оценка мат. ожидания распределения случайной величины; Медиана - середина упорядоченного вариационного ряда (распределения), Мода - наиболее часто встречающееся значение, - характеризуют различные центры распределения (их другое название - меры центральной тенденции), а в симметричном распределении они совпадают.

У ср. квадратического отклонения (оно же "стандартное откл.") совершенно другая интерпретация - оно характеризует степень однородности выборки (разброс значений относительно среднего), и к "типическим" значениям отношения вообще не имеет.

Поддержал1
4 июля 2014 в 17:22:28

А что становится не логичным, когда вносятся корректировки? Не могли бы вы объяснить более подробно?

Поддержали0
4 июля 2014 в 18:00:25

Если в объекты аналоги вносятся корректировки, то изначальное положение дел несколько не вписывается в эти вот нормальные распределения случайной величины.

У Вас 5 аналогов. В каждый Вы вносите корректировки. Представьте ,что не только на торг и представьте, что разнонаправленные (в плюс и в минус). И в результате среднее арифметическое? Ну а тот момент ,что куда-то внесли корректировок на 10%, а куда-то на 30% не смущает? Следовательно к моменту истины (определению итоговой стоимости по подходу) у Вас ряд расчетных величин, каждая из которых не претендует на истину в последней инстанции. А далее, логичная в таких случаях процедура определения средневзвешенного. Логика распределения весов: чем больше корректировок, тем сильнее аналог отличается от объекта оценки.

Конечно, если для соблюдения политеса сравнительного подхода, Вы делаете описания, условно, 10 корректировок, но вносите только одну на торг, при этом величина корректировки к каждому аналогу единая, то смысловая нагрузка средневзвешенного теряется и тогда стоимость определяется среднеарифметическим значением.

Поддержали0
4 июля 2014 в 23:36:42

Спасибо за объяснение, теперь мне понятно, о чем вы. К слову сказать, это довольно часто встречающееся мнение и в принципе довольно широкая практика. Публикация этой статьи, которая представлена выше, связана именно с этим. В целом, в статье я пытался обратить внимание оценщиков на то, что нужно более обдумано подходить к выбору типического значения для определения рыночной стоимости, а именно с пониманием того, что, для чего и почему делается. Большинство оценщиков, как правило, даже не задумывается над этим вопросом. В профессиональной литературе этому вопросу вообще не уделено внимания (могу и ошибаться, но мне пока ещё ничего не попадалось на глаза) - хотя это та основа, на которой строится определение РС. Поэтому я очень рад, что вы обратили на статью своё внимание.

По поднятым вами вопросам и также о своей позиции по поводу использования различных средневзвешенных значений я в ближайшее время опубликую новую статью. Это довольная широкая тема, которая требует не менее широких пояснений.

Поддержали0
7 июля 2014 в 14:10:19

не буду критиковать, не все понял.

просто задам вопрос - есть устоявшаяся практика расчета стоимостей принятая и заказчиками и исполнителями.

В один прекрасный день оценщик берет не усредненную стоимость одного квадратного мера для определения стоимости залога, а на его взгляд более перспективную в этот экономический период форму - хитромудровыдуманную теорию определения стоимости. Банк отреагирует немедленно и являясь фигурой менее поворотливой чем оценщик сразу "забьет стрелку" на своей территории.

Оценщик отодвинув все насущные дела, голодную жену и неумытых детей - понесется объяснять кредитным инспекторам основы мироздания римскими цифрами. Кредитный инспектор медленно переваривающий случайно проглотивший от озарения бубль гум,и не хотящий показаться идиотом будет уверенно кивать оценщику и соглашаться с ним в конце концов выдавит из себя: как я вас понимаю, я и сам так думаю - но у меня инструкция, присланная от-туда ↑ ...

итог - все приходит с опытом и практикой. само приходит.

Поддержали0
7 июля 2014 в 14:33:47

Практика бывает разная, и хорошая, и плохая. Но в целом она постоянно меняется (в том числе и инструкции в банках), и как правило в лучшую сторону. Вы посмотрите отчеты оценщиков 2000 годов и сейчас. Ну и как всегда, то, какая практика будет складываться в ближайшем будущем, в первую очередь зависит от профессионального сообщества.

Поддержали0