Добрый вечер! Помогите пожалуйста разобраться, как провести оценку доли в квартире. Сталкиваюсь с этим в первый раз. До этого как-то обходило стороной. Ситуация следующая. Необходимо оценить 1/3 долю в однокомнатной квартире. Местный рынок не на столько развит (по крайней мере у меня за несколько дней не получилось найти сопоставимых продаж), чтобы рассчитать корректировку на переход от полного права собственности к доле методом парных продаж, как это делают коллеги-оценщики в тех отчетах, что я видел здесь на сайте (например, как в отчете об оценке 1/8 доли в праве собственности на квартиру). Собственно у меня вопрос - а какие есть ещё варианты? Что делать и как поступить? Есть ли другие способы расчета корректировки для оценки доли в квартире, помимо метода сравнения парных продаж? Какие у коллег есть мысли? Прошу поделиться своим опытом и идеями, как быть в этой ситуации!!!
Ключевые слова: оценка доли в квартире
Другие вопросы по похожей тематике:
- Оценка доли комнаты в квартире (Как оценить долю в комнате?)
Ответы18
На мой взгляд, наилучший вариант в этой ситуации проанализировать рынки других городов, рассчитать соответствующую корректировку, и оценку доли в квартире провести, исходя из допущения о том, что выявленные зависимости в других городах и населенных пунктах имеют место и в Вашем. Возможно есть ещё какие-то способы, не знаю, может в каких-либо справочниках для оценщиков приводятся какие-то средние цифры.
Как вариант, можно поискать предложения о продаже долей другого вида (например, не 1/3 , а 1/2, 2/3 и т.д.) на вашем рынке. Затем посмотреть, насколько отличается удельная стоимость одного кв. м. общей площади квартир при полном праве собственности и доле в праве, и рассчитать соответствующую корректировку, либо взвесив (придав результатам по каким-то парным продажам большие веса, другим - меньшие), либо усреднив различия в процентном отношении. Т.е. на безводье вполне уместно использовать информацию о сделках и предложениях по долям другого вида.
Посмотрите обязательно вопрос Оценка доли комнаты в квартире, на который отвечали эксперты НП "СРОО "Экспертный совет". Там почти такой же случай довольно подробно рассматривался, даже немного, на мой взгляд, посложнее. Максим Ильин вполне подробно описал несколько вариантов решения указанной Вами проблемы. Например, можно попробовать (к тому что описано выше) провести экспертный вопрос риелторов о величине скидки на долю, работающих в Вашем городе, составить соответствующую таблицу, на основе которой и рассчитать соответствующую корректировку.
http://rbpinfo.ru/publ/ocenka_doli_v_kvartire/1-1-0-9
А зачем оценка вообще? Какие цели и задачи?
Похожая ситуция, требуется определить рыночную стоимость 1/4 доли в трехкомнатной квартире, процесс определения скидки на долю понятен, смущает только: если собственник оставшихся 3/4 доли выкупит 1/4доли со скидкой, это же будет обогащение! уже просто столько всяких вариантов начиталась. Пришла к выводу, что рыночных стоимостей две) одна для других собственников долей и она равна РС*долю, а вторая при продаже на открытом рынке и равна РС*долю*дисконт, но также не бывает! Помогите, окончательно разобраться, а то в голове путаница
Рассуждаете вы правильно. Кто в здравом уме будет покупать долю, не выделенную в натуре? Только другой дольщик. Здесь хорош принцип оферта/обратная оферта.
Типа я покупаю, у тебя долю 1/4 по цене допустим 30 тыр. за кв.м., считаешь, что низкая цена, тогда покупай у меня 3/4 по цене 30 тыр. за кв.м.
Беда в том, что оценщик тогда нафиг не нужен.
На рынке рыночная - для собственника 3/4 - специальная)))))
Я в таких случаях считаю просто 1/4 РС, без применения скидок. Так как собственник 3/4 вряд ли продаст свои доли владельцу 1/4 со скидкой.))))))
Множества рыночных стоимостей здесь нет. Здесь разные пакеты приобретаемых имущественных прав. Рассуждайте логически:
1. РС определяется в первую очередь спросом (т.е. грубо говоря - покупателями).
2. Покупатели, в зависимости от того, кто они, могут приобрести в результате сделки РАЗНЫЕ ПАКЕТЫ имущественных прав. Если квартира выставляется на продажу на рынок, то покупатели с рынка приобретают в результате сделки только долю в праве общедолевой собственности, если же квартира продается другому дольщику (тем более если дольщиков всего два), то он приобретает в результате сделки фактически "контрольный пакет имущественных прав" - право собственности на квартиру. Разные пакеты приобретаемых имущественных прав - разная стоимость. Было дело, как-то уже писал об этом: "Такая разная доля! Обзор отчетов об оценке доли в праве общей долевой собственности".
А возможно ли в подобном случае как-то все это обосновать законодательно или методологически? Ссылаясь на что-то.
2 наследника, у одного - 1/4, у другого - 3/4. При соглашении о компенсации 1/4 доли в денежной форме кок-то надо обосновать стоимость. В итоге оставшийся собственник получает всю квартиру.
Стоимости для рынка и для единственно оставшегося собственника должны отличаються.
А возможно ли в подобном случае как-то все это обосновать законодательно или методологически? Ссылаясь на что-то.
2 наследника, у одного - 1/4, у другого - 3/4. При соглашении о компенсации 1/4 доли в денежной форме кок-то надо обосновать стоимость. В итоге оставшийся собственник получает всю квартиру.
Стоимости для рынка и для единственно оставшегося собственника должны отличаються.
Прежде всего, рассуждения должны быть логическими.
Вот есть что-то целое, и есть доли. Доля от целого известна, соответственно легко определить стоимость целого и простым делением стоимость доли. Законодательно и методологически описано во всех учебниках средней школы, класс, по-моему, за пятый.
P.S. Никак не могу понять логику людей вносящих хаос в умы простых граждан. Зачем это надо?
Стоимости для рынка и для единственно оставшегося собственника должны отличаються.
Если вы считаете рыночную стоимость - то они не отличаются. Если вы считаете стоимость для конкретного покупателя - это не рыночная стоимость.
рыночная стоимость это рыночная стоимость, почитайте ее определение.
никаких привилегий ни ни один из собственников не имеет.
Очень спорный вопрос.
Один раз делали для Росимущества выморочную долю в квартире для продажи. Скидку делали, отчет приняли.
Хотя казалось бы, занижение госсобственности :)
Я бы в в ТЗ прописывал бы, что именно мы оцениваем: как будет продаваться доля и кто ее покупатель. Лишними подобные оговорки не будут.
При формальных сделках: развод, дележ наследства, одновременная продажа/покупка всех долей в имуществе - скидок быть не должно, это логично и понятно.
А вот при отсутствии таких условий, объектом оценки является именно "1/3 доля в праве на квартиру". И согласно определению РС - это в т.ч. та величина, за которую абстрактный покупатель согласится ее купить.
А за 1/3 стоимости квартиры 1/3 доли в ней никто никогда не купит.
Это и по общей логике понятно, и статьи про разных цыган существуют, и информация для парных продаж есть, и статьи с аналитикой есть.
Скидка объективно существует.
P.S.
Прямой аналог - скидка на неконтроль в бизнесе. Там тоже не всегда она делается.
как оценить долю в 3 комнатной квартире три шестнадцатых
если мне надо выкупить долю в квартире, для будет выгоднее сделать оценку именно доли или можно просто оценить всю квартиру и разделить!?
как рассчитать 1/4 долю в трехкомнатной квартире ?
Стоимость целого разделить на четыре