Отчет об аренде части земельного участка

Не понравилось слишком длинное название на титуле.

Надеюсь это замечание останется единственным :)

Нет, но пусть что нибудь другим останется.

Просто выполнил Вашу просьбу о строгости суждения.

Слишком много теории в описании (так можно и в 2-х томах сделать Отчет). Зачем нужен п.3.1., вы же не бизнес оцениваете.

Понравилась оцифровка качественных характеристик объектов-аналогов.

Но столько "воды" ради расчета на 1 странице ......

Слишком длинное название на тит.листе - это только начало слишком длинного Отчета.

Посмотрите обсуждения на форуме "Appraiser.RU" по вопросу :

объект оценки - ставка арендной платы (в вашем отчете). В ФСО такого объекта оценки нет.

У меня это звучит примерно так:

1. Объект оценки : Право владения и пользования объектом недвижимости на условиях договора аренды.

2. Объект недвижимости : Здесь ваш ЗУ или например помещение, полная индентификация

Отчет обычно назван так:

О Т Ч Ё Т № ХХХ

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ПРАВА ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ

НА УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ВСТРОЕННЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ и т.д.

тут может быть разное : , ЗЕМ. участка и Т.Д. все что в аренде у вас по оценке)

Проверки в СРО СМАО проходили без проблем

Согласен, но увы ФСО, а также стандарты СРОО требуют наличия анализа всех факторов (что и приводит к "наводнению" отчета по сути не нужной информацией, цель которого хотя бы отчасти избежать возможного не соответствия стандартам по формальным признакам. Кстати, этого количества воды всё равно не хватает для того, чтобы полностью обезопасить отчет от придирок по формальным признакам).

А расчет, хоть и на одной странице, но по существу. Собиралась выборка аналогов из рынка на дату оценки (достаточно объемная), оцифровывалась и строились и отбирались модели ценообразования. Никаких "книжных" и "справочных" корректировок, только анализ и изучение живого рынка. Причем приводятся вполне реальные (а не преукрашенные) результаты этого моделирования, отражающие существующую волатильность на рынке (не стояла задача получить красивый результат, была задача изучить рынок и получить репрезентативные оценки).

В целом согласен, но с двумя ремарками:

1) В ФСО действительно такого объекта оценки нет. Но Задание на оценку к Контрактам пишут не оценщики. А не соответствовать Заданию оценщик не может.

2) На мой взгляд, упоминание в качестве объекта оценки в отчете рыночной ставки арендной платы вполне возможно и допустимо, поскольку вполне точно и не двояко идентифицирует объект оценки. Любой специалист понимает, что за оценкой рыночной величины ставки арендной платы стоит оценка рыночной стоимости срочных обязательственных прав арендатора по соответствующему договору аренды. К тому же такая трактовка более понятна и конечным пользователям отчета, а значит не может ввести их заблуждение и привести к неверным выводам.

Обратите внимание, что в графе "Имущественные права, подлежащие оценке" дано четкое определение того, что подлежит оценке: "Обязательственные права арендатора по договору аренды рассматриваемого земельного участка, который мог бы быть заключен сроком на 11 месяцев на рыночных условиях, типичных для рынка аренды данного вида недвижимого имущества".

Таким способом получается добиться того, чтобы отчет был понятен конечному потребителю (и не вводил его в заблуждение, что очень важно), и чтобы в отчете были конкретно идентифицированы и описаны подлежащие оценке права (объект оценки).

Иногда я в качестве объекта оценки указываю следующее: "ставка арендной платы за недвижимое имущество (обязательственные права арендатора по договору аренды.... на срок .....)" - но это более громоздкий вариант. Опять же повторюсь, на мой взгляд, важно, чтобы отчет не только однозначно и точно идентифицировал имущественные права, подлежащие оценке, но и был понятен и не вводил в заблуждение конечного пользователя.