Отчет об оценке рыночной стоимости металлообрабатывающего оборудования в количестве 9 единиц
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
08.06.2013
Дата составления
10.06.2013
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке МиО"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для предоставления имущества в банк в качестве залогового обеспечения
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Нет
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Движимое имущество
Вид движимого имущества
Машины и оборудование
Наименование рассматриваемого имущества
Металлообрабатывающее оборудование в количестве 9 единиц
Методы
Подход
Затратный
Подход
Сравнительный
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод анализа иерархий (МАИ)
хороший отчет, в сравнительном хорош было бы таблицу вертикально сделать (общее построение, проще было бы смотреть.
Спасибо. Учту...
Отчет выполнен на высоком профессиональном уровне
Благодарю.
Добротный отчет. Хороший обзор рынка. Адекватные цифры. На мой взляд (не эксперта) соответствует стандартам, хотя внимательно не изучал.
Но, как известно, придраться всегда можно найти к чему. А уж в чужом отчете особенно :). Вот и я попытаюсь. Прежде всего для пользы автора. Сторонний взгляд всегда полезен.
1. Физический износ в затратнике считается регрессионным анализом, т.е. на основе данных реального рынка. Но если используются данные рынка, то получается, что сразу определяется совокупный износ, т.к. все износы в этих ценах уже сидят - и внешний и функциональный и переход на вторичный рынок - рынок-то их не различает. Добавлять к полученному значению все эти износы еще раз, по поему мнению, не следует.
2. Регрессия рассчитана по до слез родному (сам работал) станку 16К20, который выпускается (ли?) с 1973 года и которым забит вторичный рынок. Т.е. это частная зависимость для конкретной, довольно устаревшей модели. Использовать ее для оценки современного высокотехнологичного импортного оборудования мне кажется не совсем корректным.
3. Не очень понравилась корректировка на износ в сравнительном подходе.
Во-первых. Значения износа аналогов принимаются из соответствующего диапазона достаточно свободно, без предварительной детализации принятой шкалы. Вряд ли, в случае чего, можно объяснить почему для одних аналогов принимается износ 25%, а для других - 30%. Продавцы в объявлениях редко детально расписывают состояние. Как правило, у всех "отличное"или "рабочее". Я бы во всех случаях принимал середину соответствующего диапазона - труднее придраться.
Во-вторых. Корректировка на износ рассчитывается по принятому износу аналога (по техническому состоянию из "волшебной таблички") и точно рассчитанному физическому износу объекта (по возрасту). Сдается мне, что состояние и возраст - немного разные попугаи и измерять в них, а потом сравнивать - не совсем корректно.
В-третьих. Таблица в таком виде, и правда, плохо читается (приходится бегать туда-сюда, туда-сюда). Лучше бы ее объединить и представить в альбомном виде.
3. Incoterms 2000 уже не действуют. Полагаю это опечатка.
P.S. Прошу прощения за вольный слог - очень уж надоел наш суперсерьезный сленг в отчетах.
Спасибо за критику. Крайне уважаю компетентных специалистов, которые не стесняются высказать свое мнение. Работаем как можем, и как пропускают контролирующие лица. Отчет не идеален, но СБ был согласен пропустить его только в таком виде... в ином - заворачивали... все "изобретения" инициированы согласованиями с их специалистами (хозяин-барин). При популярности станка 16К20, считаю, что вопрос наличия внешнего и функционального износа дискуссионен. Альбомная ориентация лица в моей конторе не приветствуется руководством - колонтитулы уезжают у них, видите-ли. Так что, таблицы приходится переносить. Еще раз спасибо за Вашу резонную критику.
Сколько людей - столько и мнений, тем более в такой темной области как оценка.
В нашем СБ точно бы завернули, так что вам еще везет. Аналоги старше года не моги, а уж забугорные и подавно. И много чего еще... А у вас даже даты объявлений нет - и проходит - красота! Мои последние отчеты по 3 раза на доработку возвращали, хотя занимаюсь оценкой довольно давно. Что поделаешь - у каждого свое представление о прекрасном :). И замечания я писал отчасти с точки зрения залоговика.
А куда колонтитулы уезжают? Ориентацию меняют? Ну а как же иначе?
Свои расчетные таблицы я печатаю прямо из Excel. И помещаю их в приложения. А в текст вставляю только исходные данные, результаты по подходам, согласование и итог. Иначе, когда позиций за сотню, Word просто не справляется. Да и время сильно экономится на пустой работе. А так все автоматически умещается. И форматировать таблицы не надо. Правда иногда мелковато получается :).
Удачи Вам в работе и этом конкурсе!
Сколько оценщиков, столько мнений... Сколько кредитников в СБ - столько альтернативных мнений... У нас забугорные аналоги пропускают вообще все банки, при условии соответствующей корректировки на ставку НДС и сумму таможенной пошлины. Таблицы из экселя боязно печатать - поля могут уехать, и часть текста видно не будет. Да и мелковатость мое начальство ооочень не любит. Спасибо.
Чтобы поля не уезжали:
Файл - Параметры страницы - Страница - Разместить не более чем на 1 листе в ширину.
(Правда это в версиях MS Excel 1995-2003. Но и в новых наверняка есть)
Спасибо за полезный совет:)
Первые разделы отчета понравились. А вот расчеты износа неудовлетворительны. Так, на с. 75 в табл. 19 приведены данные об износе аналогов. Там нет ни одного станка моложе 15 лет. Между тем, по этим данным построена зависимость, которая потом используется для станков в возрасте 3-8 лет, что совершенно недопустимо.
Нельзя согласиться и с тем, что экономический износ отождествляется со снижением цены при переходе на вторичный рынок (это не говоря уже о том, что такое снижение характерно только для оборудования в новом состоянии, но никак не для 8-летнего). Автор ссылается на книгу Антонова 2001 года, однако в книге Антонова под тем же названием 2005 года в разделе об экономическом износе о переходе на вторичный рынок ничего не говорится, и формулы, приведенные на с. 77 отчета, ОТСУТСТВУЮТ (скорее всего, они просто неверны). Кстати, даже если бы автор был прав и в ЭКОНОМИЧЕСКОМ износе этот фактор надо было бы учесть, то тогда надо было бы исключить его влияние при расчете влияния возраста на ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС (табл. 19 и далее). Наконец, не произведена оценка износа другими известными и описанными в литературе методами.
1. Где указано, что недопустимо? В СБ отчет прошел проверку кредитников на ура. При чем, это - единственный вариант, на который они согласились.
2. М.б. опечатка с источником, или текст в новой редакции поменяли. Всякое бывает:) Проверю. Спасибо.
З.Ы. Где написано первое предложение п. 2 в методической литературе? + Нигде в литературе нет требования рассчитывать износ в каждом конкретном случае каким-то именно конкретным методом или несколькими одновременно. Если укажете источник данного норматива, буду Вам очень благодарна.
Спасибо за Ваш отзыв.
Автору отчета:
В связи с вашим ответом пришлось посмотреть материал еще раз.
1. Оценщики считают недопустимым распространять зависимости, полученные в одном диапазоне исходных данных, на другой диапазон. Вот и ваша формула при возрасте свыше 75 лет дает износ более 100%, чего быть не должно. По этой причине в технической литературе принято, приводя какую-то зависимость, указывать, для какого диапазона она получена.
Кстати, сама формула не вяжется с графиком 1. Скажем, при возрасте 30 лет износ получается 60%, а на графике около 80%.
2. Проблема скидки при переходе на вторичный рынок (когда вы покупаете машину на первичном рынке и тут же ее продаете) широко обсуждалась на аппрайзере и у кикинды. Вот некоторые доводы в пользу того, что это - не износ.
а) рыночная стоимость чего угодно оценивается применительно к сделке, стороны которой ведут себя экономически рационально. Рациональное использование машины предполагает ее использование по назначению в течение какого-то времени. Купить и тут же продать - явно нерациональное поведение. Поэтому "скидка" - это наказание, штраф за нерациональное поведение покупателя.
б) Если вы купили машину, а продаете ее не "тут же", а лет через 5, никакой скидки уже не делается. Покупатель такой машины, если будет продавать ее тоже лет через 5, скидку к ее (новой) рыночной стоимости делать тоже не будет. Стало быть, сегодня скидка есть, а через 5 лет ее уже нет. Когда же она исчезает? На этот вопрос обоснованного ответа нигде нет.
в) случаи, когда покупатель, купив машину, должен ее "тут же" продать, бывают (срочно нужны деньги и т.п.). Но оказывается, что такие продажи - вынужденные! А рыночная стоимость оценивается в предположении, что сделка не вынужденная (продавец не обязан продавать) и проведен должный маркетинг (стало быть, объект выставлялся на рынке достаточно долго).
3. Если есть возможность использовать разные методы оценки, их надо применить или обосновать неприменимость. Перечень некоторых методов есть в стандартах оценки соответствующих СРО. Скажем, большой такой перечень есть в стандарте СМАО. А вот учебник - это "рангом пониже" (т.к. это - не обязательный для оценщиков документ), тут полезно рассмотреть методы, изложенные в разных учебниках. Ограничиваться одним учебником я бы не стал. При желании можно обратиться и к обязательным для оценщиков западным нормативным документам. Всё дело в том, что каждый метод имеет свою сферу применения, свои достоинства и недостатки, и мы пока четких границ применения точно не знаем. Именно поэтому и надо применять несколько методов, чтобы убедиться, что они дают близкие результаты, или обнаружить, что какой-то из них дает искаженное значение износа, не согласующееся с данными о наблюдаемых технических характеристиках машины.
Сергей, спасибо. Ниже привожу пару аргументов (это не с целью поспорить - крайне ценю Ваше суждение старшего коллеги с большим опытом работы и высокой квалификацией+ не имею статуса доктора экономических наук). Нисколько не сомневаюсь, что Ваши доводы компетентны и обоснованы, + в любом отчете всегда можно найти кучу вещей, которые являются спорными и ряд недочетов. Свои отчеты идеальными далеко не считаю, но стремлюсь к совершенству. Тем не менее, не могу на 100% согласиться с Вашими доводами.
1. Это какие именно оценщики? В каком издании это конкретно опубликовано? 100% износ соответствует утилизации. Проблемы не вижу. 1К62 взяла т.к. их просто много на рынке. По моим станкам регрессию не посчитать. График составлен компьютером в экселе средствами регрессионного анализа. Не вязаться не может. В противном случае, вопросы не ко мне а к Гейтсовским коллегам.
2. Соглашусь - вопрос дискуссионный. Попробую поискать по нему дополнительную информацию. Спасибо за помощь в доработке методы.
3. Я не в СМАО. МСО (к обязательным для оценщиков западным нормативным документам) в применяемых стандартах в отчете тоже не перечисляла. Но все-равно спасибо. Пороюсь в литературе, и поищу, где описан приведенный Вами аргумент.
Спасибо за Ваш отзыв.