Отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости комплекса зданий и сооружений нежилого назначения с занимаемым земельным участком (АЗС), расположенных на ХХХ км автодороги Екатеринбург-Нижний Тагил-Серов (Свердловская область, Пригородный район, с. Лая)

Екатерина, работа понравилась, ( на кнопочку нажал) есть правда чуть-чуть замечаний

1 К таблице 44 просто напрашивается пояснение - насчет шкалы бальной оценки

Замечания по т. 46 -

2. здесь чегой-то поднапутано откуда взялось значение свыше 85 кв. м для кафе , в табл 15.3 никаких 85 метров нет

3. Вы применяете К рег =1,09 -откуда он ? только не из справочника Башкатова ,с 362 страницы- их всего то 332

4. К приб- =1,15 где этот коэффициент в УПБС-2001?

5. Индекс к ТЕР-2001- а зачем вы его взяли ,( значения я не проверял) не вяжется с

К рег, надо брать ФЕР ,У Башкатова расчеты по Питеру , соответственно нпоправка получается простым делением индексов сметной стоимости строительства по ФЕР Питера и Свердловской области друг на друга.

Надеюсь ,что мои замечания воспримутся не как злопыхательство , а помогут приблизить Ваш Отчет к идеалу!

Спасибо за отзыв и Ваш голос, коллега.

По замечаниям - по пунктам:

1. Надо было ввести максимально обоснованную понижающую корректировку для участка. АЭС пользуется спросом, т.к. расположена на трассе, но это село, расположенное в некотором отдалении от города... в таблице приведены размышления на тему... в селе Лая ничего не продают, экономики нет...

2. Таблица 46 ко 2 замечанию не относится... Таблицы 15.3 в отчете тоже нет. Но есть таблица 32 с экспликацией помещений. Торговый зал 46,5, Обеденный зал 42,4, Тамбур 2,7, Моечная 5,1, Кухня 2,9, Кухня 2,7 Итого 102,3.

3. 1,09 из справочника оценщика КО-ИНВЕСТ "Магистральные сети и транспорт". (см. стр. 102 отчета+ общую часть УПБС-2001).

4. УПБС-2001 величина прибыли колеблется в диапазоне 15-20%. В приложении к УПБС имеется. В электроне не нашла. В печатном оригинале у меня есть на работе. Если интересно, могу кинуть скан, если почту напишете в коменте.

5. УПБС печатали в Питере, но считается от Московской области, см., например, http://www.gosthelp.ru/text/Sbornikukrupnennyxpokazat.html "**Под базисным районом строительства следует понимать Московскую область." Потому по ТЭРам и считаю... они тоже от Москвы... и применяются всеми для УПВСников испоклон веков... которые тоже для Москвы...

З.Ы. Замечания злопыхательством не считаю:). Спасибо за Ваше мнение, но буду особенно благодарна варианту альтернативного введения поправки на месторасположние по п. 1.

Коллега, добрый день!

1. Понимаете, для АЗС главное прокачка. И соответственно, земля под АЗС ценится несколько иначе. Ценообразующие факторы- пропускная способность трассы, расстояние между АЗС, с какой стороны трассы зу находится. Но и тут могут быть варианты. Поэтому несмотря на всю красивость- зу сравнительным считать , не обладая информацией о ценообразующих факторах мне чегой-то не привлекается, поправку на местоположение КРА считать надоть (IMHO -конечно)

2. Я "раздраконивал " в основном таблицу 46 Отчета 9 (стр 103)

именно в ней и и содержится ссылка на источник информации -УПБС -2001 , и в том числе на таблицу 15.3 - с ошибкой., соответственно стр 102 противоречит ст103.

3.И все-таки УПБС-2001 составлен в ФЕРах , к сожалению в тексте сборника этого нигде нет , пришлось провести расследование. (результаты подтверждал автор в 2006 году) Если вы посмотрите пример расчета на стр 331 сборника, там в разделе 2 есть индекс перевода из упбс , он равен 3,278. Этот же индекс содержится в приложении к письму КЦЦС от 14.01.2005 г № КЦ/2005-01ти Это индекс для индексации ФЕР-2001 в текущий уровень цен региона- Московская область .

Таким образом, УПБС-2001 составлен в ФЕРАХ , Кстати к-т перехода от ФЕР к ТЕР для Свердловской области 1,139 . http://cmet4uk.ru/forum/2-1834- (т.е Вы занизили стоимость на 13,9%), но привлекли данные стороннего КО-инвестовского справочника 1,09 .И неэлегантное решение, и почти 5 % - потеряли...

5. УПБС- он ведь для сметчиков главным образом, откуда там прибыль девелопера , честное слово не нашел,( ежели страничку подскажете- будет замечтательно) да и общей части в сборнике вроде как нет.

1. Не соглашусь. В Тагиле пропускная способность АЗС больше процентов под 20 (я несколько АЗС скопом считала, так что имела возможность убедиться в этом). Поэтому и ценность земли под АЗС в самом Тагиле выше.

2. Все там правильно. 15.3 - это пристрой кафе. АЗС очень большая, т.к. у нее есть пристрой общепита. Расценок за АЗС нет такой большой площади. Площади сверх расценки АЗС я добиваю общепитом. Это не ошибка. Ничего не противоречит.

3. Вопрос дискуссионен. В общей части сборника не прописано конкретно, какой индекс брать. Мне кажется, при погрешности расчета затратным подходом в 5%, и весе затратника 30%, влияние этой погрешности на итоги оценки карйне незначительно - 1,5%.

5. Стр. 309. Таблица "Примерная структура финансирования инвестиционных проектов. П. 7. "возврат средств инвестора, образование его прибыли".

1. Ну и что это доказывает, В Тагиле прокачка больше, на 20 % чем где-то ., Может в этой где-те колонки наира на 2 пистолета, а в Тагиле - джильбарги 4 продуктовые да девчушки- заправщицы топлесс бегают , да рядом никаких АЗСок. больше нет.

2. Да теперь понятно, но лучше чтобы было понятно уже при чтении отчета , но уж если стали вносить поправки в базовую стоимость , неплохо бы поправочку на количество трк и резервуаров-

3. А чего тут дискутировать , я цифры все привел, лишний инструмент в шаловливых ручках оценщика...

5. Спасибо, действительно можно и так использовать - применение аналогично пункту 3.

5. Маненькая шпилька по доходнику- уровень рентабельности в 4,7% маловат будет , Взят из приказа ФНС- ( как нашли такую экзотику!!!)по рентабельности активов., там ведь рядышком другая цифирка есть- по рентабельности товара 14% , да и АРБ вроде как рассказывает как ету рентабельность , считать (продажа- закупка)/закупку.

Все заканчиваю, отчет пондравился , много нового почерпнул, хотя азс-ки ценю 10 лет, кнопку нажал. Теперь надо свои отчеты по клаве настукивать Если надо могу скинуть отчет с локальными сметами на строительство АЗС

Почта robk@ mail.ru

1. На тему тагильчанок топлесс - интересная ремарка... А а тагильские полисмены им не закроют АЗС за это... организация дома с гулящими девицами, и все такое?

2. Подбирала максимально похожую расценку... Мешать еще и с коинвестами для внесения данной поправки - было бы масло масляное. А иначе как-то на ум не приходит ничего.

3, 5. Дискутировать нужным не считаю, но не нахожу и нарушений законодательства.

5.2. Просто накручивается на разные вещи. Это отрасль торговли: рентабельность активов 4,7% накручивается на себестоимость (т.е. по сути - собственник обычно хочен иметь бабло со своего инвестированного капитала с учетом коэффициента оборачиваемости денежек... вот и ставка ниже...). 14% на годовую прибыль... общалась на эту тему с бухгалтерами... Но в торговле логичнее накручивать на себестоимость. Если вы 14% забубените на себестоимость, получится отрицательный денежный поток... в любой отрасли...

На тему почты, Скан Стр. 309 скину:), если актуально. Моя почта ep@investaktiv.ru. Буду очень благодарна, если Вы мне отчет со сметами скинете... АЗС оцениваю только 2 года... кроме УПБС-ов нигде для затратника не видела расценок по АЗС... методу долго разрабатывала и дорабатывала в меру своего понимания отрасли.... всегда рада что-либо доработать:) Спасибо за критику. Заранее благодарна за сметы:)

Удручающе. АЗС - специализированное торговое имущество, т.е. "ОСНОВНОЙ" подход - ДОХОДНЫЙ, а львиная доля вопросов и реверансы по затратному.

Екатерина Евгеньевна! Замечания по отчету об оценке подготовил в "самом" файле в виде примечаний. Готов Вам сбросить в личную почту, если мне пришлете свою. Мой адрес электронки: Ocenschik@yandex.ru.

За смелость публикации - 5 баллов (по 5-ти бальной шкале).

За содержание - сами себе поставите, когда получите мои замечания.

С уважением,

Аштаев Дмитрий Владимирович

Скинула.

Второй год слежу за представленными отчетами Екатерины Потоцкой. Оценщик, с небольшим стажем работы показывает такой профессионализм и такие глубокие знания, что оценщикам с большим стажем надо взять это на вооружение.И вообще, выставить свои работы на суд коллег, надо иметь достаточно смелости и выдержки, чтобы еще и услышать критику. Что касается замечаний и недочетов, то в любом даже самом совершенном отчете можно найти массу и того и другого. Не буду останавливаться на этом, просто хочу пожелать Екатерине не сбавлять темпов и стать победителем конкурса.