Статистика
Количество скачиваний
606

Отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости комплекса зданий и сооружений нежилого назначения с занимаемым земельным участком (АЗС), расположенных на ХХХ км автодороги Екатеринбург-Нижний Тагил-Серов (Свердловская область, Пригородный район, с. Лая)

Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
11.03.2013
Дата составления
18.03.2013
 
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке нежилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для предоставления имущества в банк в качестве залогового обеспечения
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Наименование рассматриваемого имущества
Комплекс зданий и сооружений автозаправочной станции, включающий:
 Здание автозаправочной станции с теплым пристроем
 Навес
 Бензоколонки
 Резервуары для нефтепродуктов
 Аварийный резервуар
 Ограждение
Адрес расположения / регистрации имущества
Свердловская обл., р-н Пригородный, с Лая
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Автозаправочные станции (АЗС);
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок, занимаемый комплексом зданий и сооружений автозаправочной станции
Адрес расположения / регистрации имущества
Свердловская обл., р-н Пригородный, с Лая
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Автозаправочные станции (АЗС);
Категория земли
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, комм
ВРИ по документам
Для эксплуатации автозаправочной станции
Оцениваемая величина
Ликвидационная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Объекты капитального строительства (улучшения)
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Комплекс зданий и сооружений автозаправочной станции, включающий:
 Здание автозаправочной станции с теплым пристроем
 Навес
 Бензоколонки
 Резервуары для нефтепродуктов
 Аварийный резервуар
 Ограждение
Адрес расположения / регистрации имущества
Свердловская обл., р-н Пригородный, с Лая
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Автозаправочные станции (АЗС);
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, комм
Оцениваемая величина
Ликвидационная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок, занимаемый комплексом зданий и сооружений автозаправочной станции
Адрес расположения / регистрации имущества
Свердловская обл., р-н Пригородный, с Лая
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Автозаправочные станции (АЗС);
Категория земли
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, комм
ВРИ по документам
Для эксплуатации автозаправочной станции
Методы
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Метод компенсации затрат
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод дисконтированных денежных потоков
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод анализа иерархий (МАИ)
28 октября 2013 в 20:37:38

Екатерина, работа понравилась, ( на кнопочку нажал) есть правда чуть-чуть замечаний

1 К таблице 44 просто напрашивается пояснение - насчет шкалы бальной оценки

Замечания по т. 46 -

2. здесь чегой-то поднапутано откуда взялось значение свыше 85 кв. м для кафе , в табл 15.3 никаких 85 метров нет

3. Вы применяете К рег =1,09 -откуда он ? только не из справочника Башкатова ,с 362 страницы- их всего то 332

4. К приб- =1,15 где этот коэффициент в УПБС-2001?

5. Индекс к ТЕР-2001- а зачем вы его взяли ,( значения я не проверял) не вяжется с

К рег, надо брать ФЕР ,У Башкатова расчеты по Питеру , соответственно нпоправка получается простым делением индексов сметной стоимости строительства по ФЕР Питера и Свердловской области друг на друга.

Надеюсь ,что мои замечания воспримутся не как злопыхательство , а помогут приблизить Ваш Отчет к идеалу!

Поддержали0
Автор отчета
28 октября 2013 в 21:26:14

Спасибо за отзыв и Ваш голос, коллега.

По замечаниям - по пунктам:

1. Надо было ввести максимально обоснованную понижающую корректировку для участка. АЭС пользуется спросом, т.к. расположена на трассе, но это село, расположенное в некотором отдалении от города... в таблице приведены размышления на тему... в селе Лая ничего не продают, экономики нет...

2. Таблица 46 ко 2 замечанию не относится... Таблицы 15.3 в отчете тоже нет. Но есть таблица 32 с экспликацией помещений. Торговый зал 46,5, Обеденный зал 42,4, Тамбур 2,7, Моечная 5,1, Кухня 2,9, Кухня 2,7 Итого 102,3.

3. 1,09 из справочника оценщика КО-ИНВЕСТ "Магистральные сети и транспорт". (см. стр. 102 отчета+ общую часть УПБС-2001).

4. УПБС-2001 величина прибыли колеблется в диапазоне 15-20%. В приложении к УПБС имеется. В электроне не нашла. В печатном оригинале у меня есть на работе. Если интересно, могу кинуть скан, если почту напишете в коменте.

5. УПБС печатали в Питере, но считается от Московской области, см., например, http://www.gosthelp.ru/text/Sbornikukrupnennyxpokazat.html "**Под базисным районом строительства следует понимать Московскую область." Потому по ТЭРам и считаю... они тоже от Москвы... и применяются всеми для УПВСников испоклон веков... которые тоже для Москвы...

З.Ы. Замечания злопыхательством не считаю:). Спасибо за Ваше мнение, но буду особенно благодарна варианту альтернативного введения поправки на месторасположние по п. 1.

Поддержали0
29 октября 2013 в 11:46:11

Коллега, добрый день!

1. Понимаете, для АЗС главное прокачка. И соответственно, земля под АЗС ценится несколько иначе. Ценообразующие факторы- пропускная способность трассы, расстояние между АЗС, с какой стороны трассы зу находится. Но и тут могут быть варианты. Поэтому несмотря на всю красивость- зу сравнительным считать , не обладая информацией о ценообразующих факторах мне чегой-то не привлекается, поправку на местоположение КРА считать надоть (IMHO -конечно)

2. Я "раздраконивал " в основном таблицу 46 Отчета 9 (стр 103)

именно в ней и и содержится ссылка на источник информации -УПБС -2001 , и в том числе на таблицу 15.3 - с ошибкой., соответственно стр 102 противоречит ст103.

3.И все-таки УПБС-2001 составлен в ФЕРах , к сожалению в тексте сборника этого нигде нет , пришлось провести расследование. (результаты подтверждал автор в 2006 году) Если вы посмотрите пример расчета на стр 331 сборника, там в разделе 2 есть индекс перевода из упбс , он равен 3,278. Этот же индекс содержится в приложении к письму КЦЦС от 14.01.2005 г № КЦ/2005-01ти Это индекс для индексации ФЕР-2001 в текущий уровень цен региона- Московская область .

Таким образом, УПБС-2001 составлен в ФЕРАХ , Кстати к-т перехода от ФЕР к ТЕР для Свердловской области 1,139 . http://cmet4uk.ru/forum/2-1834- (т.е Вы занизили стоимость на 13,9%), но привлекли данные стороннего КО-инвестовского справочника 1,09 .И неэлегантное решение, и почти 5 % - потеряли...

5. УПБС- он ведь для сметчиков главным образом, откуда там прибыль девелопера , честное слово не нашел,( ежели страничку подскажете- будет замечтательно) да и общей части в сборнике вроде как нет.

Поддержали0
Автор отчета
29 октября 2013 в 19:36:22

1. Не соглашусь. В Тагиле пропускная способность АЗС больше процентов под 20 (я несколько АЗС скопом считала, так что имела возможность убедиться в этом). Поэтому и ценность земли под АЗС в самом Тагиле выше.

2. Все там правильно. 15.3 - это пристрой кафе. АЗС очень большая, т.к. у нее есть пристрой общепита. Расценок за АЗС нет такой большой площади. Площади сверх расценки АЗС я добиваю общепитом. Это не ошибка. Ничего не противоречит.

3. Вопрос дискуссионен. В общей части сборника не прописано конкретно, какой индекс брать. Мне кажется, при погрешности расчета затратным подходом в 5%, и весе затратника 30%, влияние этой погрешности на итоги оценки карйне незначительно - 1,5%.

5. Стр. 309. Таблица "Примерная структура финансирования инвестиционных проектов. П. 7. "возврат средств инвестора, образование его прибыли".

Поддержали0
29 октября 2013 в 19:43:14

1. Ну и что это доказывает, В Тагиле прокачка больше, на 20 % чем где-то ., Может в этой где-те колонки наира на 2 пистолета, а в Тагиле - джильбарги 4 продуктовые да девчушки- заправщицы топлесс бегают , да рядом никаких АЗСок. больше нет.

2. Да теперь понятно, но лучше чтобы было понятно уже при чтении отчета , но уж если стали вносить поправки в базовую стоимость , неплохо бы поправочку на количество трк и резервуаров-

3. А чего тут дискутировать , я цифры все привел, лишний инструмент в шаловливых ручках оценщика...

5. Спасибо, действительно можно и так использовать - применение аналогично пункту 3.

5. Маненькая шпилька по доходнику- уровень рентабельности в 4,7% маловат будет , Взят из приказа ФНС- ( как нашли такую экзотику!!!)по рентабельности активов., там ведь рядышком другая цифирка есть- по рентабельности товара 14% , да и АРБ вроде как рассказывает как ету рентабельность , считать (продажа- закупка)/закупку.

Все заканчиваю, отчет пондравился , много нового почерпнул, хотя азс-ки ценю 10 лет, кнопку нажал. Теперь надо свои отчеты по клаве настукивать Если надо могу скинуть отчет с локальными сметами на строительство АЗС

Почта robk@ mail.ru

Поддержали0
Автор отчета
29 октября 2013 в 20:16:33

1. На тему тагильчанок топлесс - интересная ремарка... А а тагильские полисмены им не закроют АЗС за это... организация дома с гулящими девицами, и все такое?

2. Подбирала максимально похожую расценку... Мешать еще и с коинвестами для внесения данной поправки - было бы масло масляное. А иначе как-то на ум не приходит ничего.

3, 5. Дискутировать нужным не считаю, но не нахожу и нарушений законодательства.

5.2. Просто накручивается на разные вещи. Это отрасль торговли: рентабельность активов 4,7% накручивается на себестоимость (т.е. по сути - собственник обычно хочен иметь бабло со своего инвестированного капитала с учетом коэффициента оборачиваемости денежек... вот и ставка ниже...). 14% на годовую прибыль... общалась на эту тему с бухгалтерами... Но в торговле логичнее накручивать на себестоимость. Если вы 14% забубените на себестоимость, получится отрицательный денежный поток... в любой отрасли...

На тему почты, Скан Стр. 309 скину:), если актуально. Моя почта ep@investaktiv.ru. Буду очень благодарна, если Вы мне отчет со сметами скинете... АЗС оцениваю только 2 года... кроме УПБС-ов нигде для затратника не видела расценок по АЗС... методу долго разрабатывала и дорабатывала в меру своего понимания отрасли.... всегда рада что-либо доработать:) Спасибо за критику. Заранее благодарна за сметы:)

Поддержали0
30 октября 2013 в 23:40:57

Удручающе. АЗС - специализированное торговое имущество, т.е. "ОСНОВНОЙ" подход - ДОХОДНЫЙ, а львиная доля вопросов и реверансы по затратному.

Екатерина Евгеньевна! Замечания по отчету об оценке подготовил в "самом" файле в виде примечаний. Готов Вам сбросить в личную почту, если мне пришлете свою. Мой адрес электронки: Ocenschik@yandex.ru.

За смелость публикации - 5 баллов (по 5-ти бальной шкале).

За содержание - сами себе поставите, когда получите мои замечания.

С уважением,

Аштаев Дмитрий Владимирович

Поддержали0
Автор отчета
31 октября 2013 в 08:25:53

Скинула.

Поддержали0
8 ноября 2013 в 13:29:13

Второй год слежу за представленными отчетами Екатерины Потоцкой. Оценщик, с небольшим стажем работы показывает такой профессионализм и такие глубокие знания, что оценщикам с большим стажем надо взять это на вооружение.И вообще, выставить свои работы на суд коллег, надо иметь достаточно смелости и выдержки, чтобы еще и услышать критику. Что касается замечаний и недочетов, то в любом даже самом совершенном отчете можно найти массу и того и другого. Не буду останавливаться на этом, просто хочу пожелать Екатерине не сбавлять темпов и стать победителем конкурса.

Поддержали2
Отзывов нет