Отчет №87/28.04 об оценке рыночной стоимости недвижимости
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
28.04.2014
Дата составления
12.05.2014
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке нежилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для продажи и иного отчуждения государственного или муниципального имущества
Стандарты СРО
НП СРО НКСО
Иные стандарты
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.12.2006 № 767)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Частное лицо
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Иные объекты гражданских прав
Уточните вид объекта оценки
объект недвижимости
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
- (методы качественного анализа в рамках метода сравнения продаж) - Метод качественного сравнения цен;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод экспертных оценок
На мой взгляд, в сравнительном подходе корректировка на площадь гаража по данным о квартирах не очень корректная. Понимаю, что парные продажи найти сложно в Муроме, но полагаю, что к гаражам ближе всё-таки складская недвижимость, чем жилая.
доходный подход. Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Она применяется в качестве ориентира стоимости привлечения и размещения средств.
В соответствии с действующим законодательством срок предоставления кредитов Банка России не может превышать 180 дней. Таким образом, применение данного инструмента в целях определения безрисковой доходности применять нецелесообразно в силу краткосрочности данного инструмента.
При составлении сметной документации, используемой оценщиком в затратном подходе при определении стоимости пристроя, в сравнительном подходе при расчете поправки на техническое состояние гаража, а также при расчете стоимости рекультивационных работ, оценщиком допущен ряд нарушений методологического характера сметного нормирования.
1.Оценщиком используется Федеральная нормативная база (ФЕР), а индексы изменения сметной стоимости применяются для территориальной сметной нормативной базы (ТЕР) Владимирской области. Если используется база ФЕР, то и индексы изменения сметной стоимости должны применяться для ФЕР.
2. Для пересчета сметной стоимости от базового уровня к текущему, оценщиком использованы индексы изменения сметной стоимости на 1 квартал 2010 года! Следовательно, и стоимости, полученные сметным нормированием, отражают уровень цен 1 квартала 2010 года.
Тем не менее, оценщик складывает стоимость пристроя в ценах 1 квартала 2010 года в затратном подходе со стоимостью гаража, полученную по сборникам УПВС, пересчитанную в уровень текущих (на 28 апреля2014 года) цен.
В сравнительном подходе стоимость поправки на техническое состояние гаража так же рассчитатна на 1 квартал 2010 года, а корректируются цены 2014 года.
Расчет стоимости рекультивационных работ также определен на 1 квартал 2010 года, а оценщик в отчете указывает, что получена стоимость на 28 апреля 2014 года, и уменьшает стоимость земельного участка в ценах 1 квартал 2014 года на стоимость рекультивационных работ в ценах 1 квартала 2010 года.
3 При применении индексов изменения сметной стоимости от базового к текущему уровню цен, такая составляющая, как зарплата механизаторов (ЗПМ), рассчитывается оценщиком с применением индекса для эксплуатации машин (ЭМ). Однако в МДС81-35.2004 указано, что к оплате труда механизаторов, входящей в стоимость эксплуатации машин, применяется индекс на оплату труда.
Следовательно, полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки не является достоверной, и вводит в заблуждение пользователей отчета и заказчика оценки.