Заключение эксперта
Общая информация о документе
Вид документа
Заключение специалиста
Дата оценки
25.12.2013
Дата составления
14.01.2014
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучшее экспертное заключение"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для суда (судопроизводства)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Районный, мировой суд
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
4-х комнатная квартира общей площадью 81,2 кв.м.
Адрес расположения / регистрации имущества
Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Федюнинского
Дополнительная информация по адресу
д. 7 кв. 73
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Жилая недвижимость;
- квартира;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
- Иные;
- Метод сравнения продаж;
- ;
- ;
- ;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод анализа иерархий (МАИ)
Нестандартные ситуации
- Отсутствуют технические документы на строение;
- арест на квртиру;
- По материалам следственного дела;
- Нет;
- Приложение к заключению эксперта;
- Нет правоустанавливающих документов на земельный участок;
- Нет права собственности на земельный участок;
- Шаблон;
- отказ от расчета стоимости права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома , а именно доли на земельный участок ;
Наверное, отстал от оценочной жизни.
1) С каких пор жилые квартиры оценивают доходным подходом?
2) Ни чего не смущает "Величину ставки капитализации примем в дальнейших расчетах на уровне 3,06%."
3) Не смущает вычитание налога?
P.S. Это что теперь так принято? Новое развитие оценочной мысли?
Дата определения стоимости 25.12.2013, а в анализе рынке использованы данные за 06.01.2014 года - непорядок.
При формировании анализа рынка желательно подчищать следующие обороты из текста: "Итак, когда покупка квартиры – вопрос решенный, главное – не ошибиться в выборе. Об основных критериях и ориентирах узнаем у специалистов." - некрасиво.
Аналогу №5 тоже требуется поправка на состояние (т.к. частичный ремонт есть)
По местоположению автору виднее, но аналог на Чаплина далековато.
По доходному:
- непонятно, почему принято 20 000, а не 25 000 или не 22 500?
- коммунальные расходы в 6 500 откуда - непонятно,
- про ставку уже писали - нереальная......
- много описок в тексте - "...4.4. Согласование результатов оценки
4.4.1. Метод анализа иерархий для согласования результатов оценки
Для согласования результатов оценки, выполненных в главах 3, 4 и 5..." - надо подчищать
- итоговая стоимость в 48 000 за 1 кв.м. не бьется с анализом рынка вообще - либо расчеты не верны, либо анализ кривоват))))
Нарушены «Требования к проведению оценки» (гл. IV, п.д) Федерального стандарта оценки №1.
Уважаемый Г. Филипенко, просьба не путать отчет об оценке и экспертное заключение. Подача материала несколько иная.
Тогда не ссылайтесь на эти стандарты и не нарушайте их требование. Не бывает две истины!?
Что касательно подачи материала, то если Вы про оценку, то эта подача прописана в стандартах, а вот как применить их нужно руководствоваться 73-ФЗ. Вот и вся подача.
поправка на этажность не 3% для объектов-аналогов
среднее значение 0,93 Лейфер Л.А. «Справочник Оценщика недвижимости», Нижний Новгород
Поправка на площадь ? на наличие балкона? Затраты на ремонт У вас квартра требует ремонта
поправка на этажность не 3% для объектов-аналогов
среднее значение 0,93 Лейфер Л.А. «Справочник Оценщика недвижимости», Нижний Новгород
Поправка на площадь ? на наличие балкона? Затраты на ремонт У вас квартра требует ремонта
Кто такой Лейфер, по сравнению с ДП, в оценке квартир?
Тем более: "Как видим, квартиры на 1-ом этаже в среднем стоят ~ на 0,5 % дешевле своих аналогов на этажах выше первого. Для самого верхнего этажа каких-либо отличий в стоимости не наблюдается." Очень спорное утверждение.
А это вообще перл: "Стоимость квартир, имеющих системы безопасности, выше на 1% по сравнению с аналогичными, но не имеющими данных улучшений."
Без комментариев.
для Е.Шипулина, благодарю за информацию