Статистика
Количество скачиваний
286
Вы скачали

об оценке объекта недвижимого имущества: встроенного помещения П5 (нежилое), зарегистрированного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Луначарского, д. 25, по состоянию на 26.02.2015 г.

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
26.02.2015
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для принятия управленческих решений
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Есть
Наименование обременений
Ипотека
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Помещения и их части
Адрес расположения / регистрации имущества
Нижегородская обл., г. Нижний Новгород
Методы
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Автор отчета
5 июня 2015 в 13:29:12

Ну, хоть кто-то может оставить отзыв?

Очень нужна конструктивная критика.

Поддержали0
5 июня 2015 в 14:46:42

Пробежался по отчету, основные факты и выводы: не указано ничего про НДС, неверная шапка во второй таблице, не указан вид определяемой стоимости, насчет УСН и остаточной стоимости для ООО, Вы уверены, что это так? Дальше оформление смотреть не стал.

По расчету:

По методике в сравнительном спорить не буду, но подобное разделение спорно, на мой взгляд. По аналогам подвалов сразу бросаются цокольные помещения с окнами, кор-ки нет. Кор-ка на отдельный вход? Когда ссылаетесь на источник какой-то, прикладывайте скриншот или хотя бы ссылку. Использование всех кор-вок из одного источника смонительно. Кор-ка на местоположение мало того, что экспертная, да еще и такая огромная. Для складских помещений выглядит сомнительно очень, если честно. Много орфографических и пунктуационных ошибок.

По аналогам торгового. Почему Вы считаете первый и второй этаж вместе? Судя по фотографиям, второй этаж вообще административный. Да даже если торговый, где корректировки? Аналоги с подвалами берете или просто первые этажи жилого дома, при этом опять же никак не корректируя.

Доходник. Ставка капитализации 27% для торговой недвижимости? Не верю. Не учтена инфляция. Кумулятивный метод не подходит для кризисного рынка. Расчет риска вложений в недвижимость очень сомнителен. Или применяйте рыночную экстракцию, либо считайте более адекватно.

По аналогам аренды подвалов тоже самое, что выше. Вариация от 198 до 500 недопустима, аналоги не однородны. Про недозагрузку написано непонятно что. Операционные расходы учтены не все.

По аналогам торгового, Вы уверены, что в площади аналогов не включены вспомогательные площади?

Доходник посчитан неверно, отсюда и разница в подходах.

Я, уж простите, в подробности вдаваться не стал, просто пробежался по тому, что бросается в глаза. Сам не эксперт)

Поддержал1
Автор отчета
ответил Андрею Водянину
5 июня 2015 в 17:28:30

О, спасибо за отзыв.

Вид определяемой стоимости указан в задании на оценку(стр.4) , в табл.2(стр.3 ) и в основных фактах и выводах( стр.55). Где не хватает?

По НДС подразумевалось, что его наличие/отсутствие не влияет на стоимость(та сумма, которую заплатит покупатель). Этот момент уже прописываю в отчётах.

По поводу УСН и остаточной стоимости объекта. Нам ведь стоимость нужна, для учёта налога на имущество, в составе операционных расходов? Плательщиком налога на имущество собственник не является, учитывать нечего. Сведения об остаточной стоимости не предоставлены, это указано в задании. В чём загвоздка?

"По методике в сравнительном спорить не буду, но подобное разделение спорно, на мой взгляд. "(с) - Вы про разделение объекта на подвал и надземную часть?

По поводу аналогов подвалов. Скриншоты объявлений есть в приложениях, ссылки на объявления содержатся в таблице(Вы же как-то нашли эти объявления, или Вы про цоколи узнали из описания аналогов?). Рекомендуете вставлять скриншоты прямо в отчёт? Про подбор аналогов почти согласен. Просто где-то вычитал, что цоколь должен возвышаться на уровнем земли на половину своей высоты, поэтому первый аналог, вроде, и не цоколь. А у четвёртого в описании написано, что находится в подвале... Но, в общем, да, наверное, стоило сделать корректировку. Корректировка на местоположение, исходит из анализа рынка. Там реально недвижка дешевле.

Про использование всех корректировок из одного источника, Вам источник не нравится? Если б это был справочник Лейфера, было б лучше? Или Вы против справочников вообще? Да и не все корректировки, а три из пяти. В общем не ясно мне это замечание.

Про торговое. Второй этаж Об.Оц. административный, включён во вспомогательную площадь. Площади аналогов, также, указаны общие(с учётом вспомогательных помещений). Какую корректировку Вы предлагаете: на соотношении общей и торговой площади? Подвал есть у аналога №1, идёт бесплатным бонусом. Аналоги №№ 1,2,3 находятся на 1 этаже. Как я их должен корректировать, если оцениваю надземную часть??? Аналог №4 - отдельно-стоящее здание, корректировка на тип здания имеется.

Доходник.

Как адекватно посчитать премию за риск вложения в недвижимость? Какие операционные расходы не учтены?

Про аналоги торгового. Уверен, что площади аналогов указаны с учётом вспомогательных. Соотношение площадей доподлинно не известно. Это значит, что при расчёте, среднюю стоимость кв.м. аналога нужно было умножать на общую площадь объекта оценки(615кв.м.), а не на основную(555кв.м.) ??? Предполагал это, но вот, почему-то, сделал по-иному.

Поддержали0
5 июня 2015 в 21:29:05

Вид стоимости увидел, бросилась в глаза цель оценки "определение стоимости ОО".

По поводу балансовой стоимости, операционные расходы не при чем, она нужна потому что этого требует 135 ФЗ. Я просто первый раз слышу о том, что у юр лица не ведется учет основных средств из-за УСН, думаю Вы что-то путаете.

По сравнительному да, я про разделение. Насколько я понимаю у подвала нет отдельного входа, вы уверены, что возможно разделение этих помещений?

Про ссылки я говорил не про объявления, а про Ваши корректировки, которые идут сплошным текстом на этот сайт. Как Вы потом будите доказывать, когда сайт ляжет? И как экспертам проверять отчет? Гуглить? Ни ссылки, ни скрина. Скрины аналогов не смотрел, читал только то, что в табличке.

Посмотрел анализ рынка по складам, и правда дешевле, вдаваться в подробности не хочется, но я бы такой аналог брал только в крайнем случае.

Да, источник, опять же, сам иногда использую, но только в крайнем случае, потому что это средняя температура по больнице и квалификация экспертов не ясна.

По сравнительному. Бесплатный бонус это значит, что он уже включен в стоимость) Вспомогательные помещения у Вас есть и на первом этаже, второй этаж полноценные офисы, которых у Ваших аналогов наверняка нет, судя по описанию.

Доходный. Риск вложений как правило считают экспертно, присваивая веса различным видам рисков, думаю в интернете море примеров таких отчетов. Главное про инфляцию не забывайте.

Не учтены расходы на страхование, вполне можно посчитать расходы на замещение. В целом просто очень мало получается.

В конце - да, если аналоги со вспомогательными, неясно почему вы считаете ДВД по основной площади.

Поддержали0
Автор отчета
ответил Андрею Водянину
5 июня 2015 в 23:29:49

Спасибо за отзыв. Все замечания принял к сведению.

Не ясно только, что с офисом на втором этаже делать? Там не офисы, а один кабинет + коридоры, лестницы, кладовочки. Вы предлагаете применить к аналогам корректировку на наличие этого кабинета? Каким образом её рассчитать? Почему её нужно делать, а не учесть в составе остальных вспомогательных помещений? На мой взгляд, основанный на общении с продавцами аналогов, этот этаж(как и подвал аналога №1. без отдельного входа с улицы) не добавляет стоимости.

У нижегородских риэлторов есть поверье, что ремонт не влияет на цену квартиры, но уменьшает срок экспозиции. Вот с этим кабинетом, по-моему, то же самое.

Поддержали0
Отзывов нет