Полезные ссылки
Добрый день! может кто сталкивался с оценкой многоквартирных жилых домов с административными помещениями! как оценить? только затратным? На рынке вряд ли реализуются многоквартирные жилые дома с административными помещениями, доходный применить мне кажется тоже не удастся! Хотелось бы услышать Ваши мнения, товарищи оценщики!
Ответы22
Эххххх, печально....
Сам не сталкивался с оценкой такого объекта. Но мне кажется, помимо затратника можно применить и остальные подходы. Просто придется квартиры считать отдельно, а встроенные помещения отдельно - ну и скидку за "опт"))))))
Делала оценку имущественных прав на жилой комплекс со встроенно-пристроенными коммерческими помещениями и подземной парковкой в г. Краснодар для последующего залога имущества в СберБанк.
Оценивать такой объект целиком, в рамках затратного подхода, некорректно как раз по той причине, что многоквартирные жилые дома с административными помещениями на рынке не реализуются, равно как и скидка на "опт" неприменима, так как реализовать помещения по отдельности гораздо выгоднее и проще.
Поэтому оценка должна быть произведена сравнительным и доходным подходом отдельно для каждого типа квартир, пентхаусов, парковочных мест и коммерческих помещений.
Скидка на "опт" на мой взгляд необходима, т.к. оценивается объект "многоквартирный дом с адмпомещениями", а не несколько квартир/помещений. Понятно, что по отдельности будет дороже, но это не будет правильно. Как пример - автомобиль распродать по запчастям тоже выйдет дороже, чем целиком - но мы же оцениваем автомобиль целиком (при продаже/наследстве/залоге и т.д.)
Если объектом оценки является не проблемный объект, а полноценный многоквартирный жилой дом, помещения в нем распродаются по отдельности. Это и есть реальный рынок.
Понятно, что по логике если продать его целиком, необходима какая-то скидка на опт. Поэтому 1 кв. м. 1 к квартиры всегда дороже, чем 1 кв. м. 3 к квартиры. И это естественно, потому что кроме всего прочего, инвестор должен будет принять на себя все риски по реализации этого имущества впоследствии. Покупателей 1 к квартир всегда больше, чем желающие купить 3 к квартиру. Но что касается данного объекта, знакомы ли вам случаи, когда вместо того, чтобы распродавать помещения многоквартирного дома по частям и имея возможность извлечь максимально возможную прибыль, продавец предпочтет продавать его целиком, по более низкой цене. Получается, в отчете определяется якобы рыночная стоимость объекта, но рынком не подтвержденная.
Если объектом оценки является не проблемный объект, а полноценный многоквартирный жилой дом, помещения в нем распродаются по отдельности. Это и есть реальный рынок.
Вот этот посыл изначально не верен. Если объект "полноценный многоквартирный жилой дом" - то реальный рынок для таких объектов - это рынок "полноценных многоквартирных жилых домов", а вовсе даже не отдельных квартир и помещений.))))
Получается, в отчете определяется якобы рыночная стоимость объекта, но рынком не подтвержденная.
Потому что рынка "полноценных многоквартирных жилых домов" не существует в открытом доступе.
Нам в институте иногда говорили: 'По нормам и правилам это надо делать вот так. Но в реальности в строительстве так никто не делает, это невыгодно (или по другой причине)'. Так и здесь. Можно применить скидку на опт (для расчета которой тоже нужны рыночные данные сегмента рынка многоквартирных домов, которого практически не существует), но на деле помещения в таких домах таким способом не реализуются.
Дом не проблемный, стоит на балансе у предприятия, квартиры в соц.найме у жильцов, помещениями пользуется само предприятием Если ценить рынком цена будет запредельная! И на сколько я знаю что с 15 года налог на имущ. будет начисляться с кадастровой стоимости она там уже не реальная, сколько же они будут налога тогда платить!
Нам в институте иногда говорили: 'По нормам и правилам это надо делать вот так. Но в реальности в строительстве так никто не делает, это невыгодно (или по другой причине)'. Так и здесь. ....
К сожалению ФСО не допускают делать "как выгодно, но не по правилам". Если объект оценки "дом", то нельзя исследовать рынок квартир и т.д. Согласен, что оценивать такой объект будет не просто, но делить ОО на составные ФСО не позволяют.....
делить ОО на составные ФСО не позволяют.....
Если не сложно, можно получить от вас ссылку на то, где написано, что это непозволительно
Поймите простую вещь - оценщик не формирует объект оценки никогда - это делает заказчик (вы можете советовать заказчику исходя из своего опыта, но решение все равно за ним). И если заказчик назвал объектом оценки "жилой дом с помещениями", то и оценивать его нужно и должно, как "жилой дом с помещениями". Не может оценщик самостоятельно менять объект оценки. Иначе придется и автомобили оценивать по запчастям (т.к. это по НиНЭИ гораздо дороже и выгоднее).
Еще раз повторюсь - оценщик не формирует объект оценки и не имеет права его менять в процессе оценки.
зы. а по поводу работников банка, различных минимуществ и администраций - встречаются как профи, так и "детикогото", которые не блещут...... Но очень часто не могут обосновать свои "замечания/пожелания/хотелки", кроме как "так надо".....
ФСО №1, Раздел 4, п. 17 гласит: "Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
....."
Поэтому и нельзя оценивать то, чего нет в задании на оценку.
Данный отчет об оценки пойдет на экспертизу в СРО, поэтом и возник вопрос о правильности использовании подходов к оценки или обоснования отказа от их приминения!
Прежде чем приступать к расчетам, вам следовало бы пообщаться с экспертами СРО, узнать их мнение.
Я так понимаю, вы оспариваете кадастровую стоимость. Мое мнение - оценить затратным и доходным. Если квартиры в соц.найме, то доходный подход покажет вам очень низкую стоимость. Получить все необходимые для оценки справки и документы не должно составить труда.
..... вы оценили бы многоквартирный дом целиком (то есть предложили бы и реализовывать его целиком) , сотрудники залоговой службы очень удивились бы.
Я бы его оценил целиком, только в случае, если бы сотрудники залоговой службы/залогодатель определили бы объект оценки, как "целиком", причем удивлялся бы я, а не они))))))
И не функция оценщика "предлагать реализацию" - это решает банк/собственник/ещектонибудь.
Оценщик может высказать свое видение/мнение/совет только по просьбе вышеперечисленных, но никак не решая за них в отчете.
А как же анализ нэи? В практике были и такие объекты, использование которых было экономически нецелесообразным, и оценка производилась исходя из наиболее эффективного использования
Ларчик открывается просто - анализ НЭИ позволяет изменить ИСПОЛЬЗОВАНИЕ объекта оценки, а не сам объект оценки.
Т.е. в принципе вы можете оценивать и по запчастям (отдельно квартиры/помещения), но итоговый вывод должен быть о стоимости именно объекта "целиком", а в этом случае скидка на опт определенно должна быть)))))
Вы считаете, что если в задании на оценку написано: Жилой дом с адм помещениями, то его нужно оценивать как единый объект.
А как вы оцениваете предприятия, имущественные комплексы, элеваторы? То есть сначала вы делаете оценку всего имущества (недвижимости, мебели, оборудования, техники, транспортных средств и пр.), а по итогу применяете скидку на опт, т.к. сотрудники залоговой службы/залогодатель определили объект оценки, как "целиком"?
Отвечу примитивным примером:
Есть предприятие, у которого ОС на 10 млн и долгов на 5.
Если в задании на оценку ОО=предприятие, то РС=5 млн. (тут нельзя не оценивать долги, хотя по НЭИ без долгов дороже)
Если в задании на оценку ОО=имущественный комплекс, то РС=10 млн.
зы. В бытность свою специалистом залогового отдела банка, я не встречал объектов "целиком". Застройщики отдавали в залог отдельные объекты: квартиры и помещения, хотя все это было в одном здании.
зызы. Я отвечал на поставленный автором вопрос, а он звучал про "целиком".
Многоквартирный жилой дом не является объектом гражданских прав, поэтому не может участвовать в гражданском обороте. Задайте пожалуйста вопрос корректно.