Добрый день! может кто сталкивался с оценкой многоквартирных жилых домов с административными помещениями! как оценить? только затратным? На рынке вряд ли реализуются многоквартирные жилые дома с административными помещениями, доходный применить мне кажется тоже не удастся! Хотелось бы услышать Ваши мнения, товарищи оценщики! 

Ответы22
3 октября 2014 в 14:43:37

Если объектом оценки является не проблемный объект, а полноценный многоквартирный жилой дом, помещения в нем распродаются по отдельности. Это и есть реальный рынок.

Понятно, что по логике если продать его целиком, необходима какая-то скидка на опт. Поэтому 1 кв. м. 1 к квартиры всегда дороже, чем 1 кв. м. 3 к квартиры. И это естественно, потому что кроме всего прочего, инвестор должен будет принять на себя все риски по реализации этого имущества впоследствии. Покупателей 1 к квартир всегда больше, чем желающие купить 3 к квартиру. Но что касается данного объекта, знакомы ли вам случаи, когда вместо того, чтобы распродавать помещения многоквартирного дома по частям и имея возможность извлечь максимально возможную прибыль, продавец предпочтет продавать его целиком, по более низкой цене. Получается, в отчете определяется якобы рыночная стоимость объекта, но рынком не подтвержденная.

Поддержали0
Гость
ответил Ольге Зызиной
3 октября 2014 в 17:50:01
Цитата:
Ольга Зызина
 — 
3 октября 2014 в 14:43:37:

Если объектом оценки является не проблемный объект, а полноценный многоквартирный жилой дом, помещения в нем распродаются по отдельности. Это и есть реальный рынок.

Вот этот посыл изначально не верен. Если объект "полноценный многоквартирный жилой дом" - то реальный рынок для таких объектов - это рынок "полноценных многоквартирных жилых домов", а вовсе даже не отдельных квартир и помещений.))))

Цитата:
Ольга Зызина
 — 
3 октября 2014 в 14:43:37:

Получается, в отчете определяется якобы рыночная стоимость объекта, но рынком не подтвержденная.

Потому что рынка "полноценных многоквартирных жилых домов" не существует в открытом доступе.

Поддержали0
3 октября 2014 в 18:07:00

Нам в институте иногда говорили: 'По нормам и правилам это надо делать вот так. Но в реальности в строительстве так никто не делает, это невыгодно (или по другой причине)'. Так и здесь. Можно применить скидку на опт (для расчета которой тоже нужны рыночные данные сегмента рынка многоквартирных домов, которого практически не существует), но на деле помещения в таких домах таким способом не реализуются.

Поддержали0
Автор вопроса
3 октября 2014 в 18:13:40

Дом не проблемный, стоит на балансе у предприятия, квартиры в соц.найме у жильцов, помещениями пользуется само предприятием Если ценить рынком цена будет запредельная! И на сколько я знаю что с 15 года налог на имущ. будет начисляться с кадастровой стоимости она там уже не реальная, сколько же они будут налога тогда платить!

Поддержали0
Гость
3 октября 2014 в 21:16:53
Цитата:
Ольга Зызина
 — 
3 октября 2014 в 18:07:00:

Нам в институте иногда говорили: 'По нормам и правилам это надо делать вот так. Но в реальности в строительстве так никто не делает, это невыгодно (или по другой причине)'. Так и здесь. ....

К сожалению ФСО не допускают делать "как выгодно, но не по правилам". Если объект оценки "дом", то нельзя исследовать рынок квартир и т.д. Согласен, что оценивать такой объект будет не просто, но делить ОО на составные ФСО не позволяют.....

Поддержали0
6 октября 2014 в 11:43:59
Цитата:
Гость
 — 
3 октября 2014 в 21:16:53:

делить ОО на составные ФСО не позволяют.....

Если не сложно, можно получить от вас ссылку на то, где написано, что это непозволительно

Поддержали0
Гость
ответил Гость
6 октября 2014 в 11:52:32

Поймите простую вещь - оценщик не формирует объект оценки никогда - это делает заказчик (вы можете советовать заказчику исходя из своего опыта, но решение все равно за ним). И если заказчик назвал объектом оценки "жилой дом с помещениями", то и оценивать его нужно и должно, как "жилой дом с помещениями". Не может оценщик самостоятельно менять объект оценки. Иначе придется и автомобили оценивать по запчастям (т.к. это по НиНЭИ гораздо дороже и выгоднее).

Еще раз повторюсь - оценщик не формирует объект оценки и не имеет права его менять в процессе оценки.

зы. а по поводу работников банка, различных минимуществ и администраций - встречаются как профи, так и "детикогото", которые не блещут...... Но очень часто не могут обосновать свои "замечания/пожелания/хотелки", кроме как "так надо".....

Поддержали0
Гость
ответил Гость
6 октября 2014 в 11:56:00

ФСО №1, Раздел 4, п. 17 гласит: "Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

....."

Поэтому и нельзя оценивать то, чего нет в задании на оценку.

Поддержали0
Автор вопроса
6 октября 2014 в 11:15:34

Данный отчет об оценки пойдет на экспертизу в СРО, поэтом и возник вопрос о правильности использовании подходов к оценки или обоснования отказа от их приминения!

Поддержали0
6 октября 2014 в 11:49:15

Прежде чем приступать к расчетам, вам следовало бы пообщаться с экспертами СРО, узнать их мнение.

Я так понимаю, вы оспариваете кадастровую стоимость. Мое мнение - оценить затратным и доходным. Если квартиры в соц.найме, то доходный подход покажет вам очень низкую стоимость. Получить все необходимые для оценки справки и документы не должно составить труда.

Поддержали0
Гость
6 октября 2014 в 12:01:24
Цитата:
Ольга Зызина
 — 
6 октября 2014 в 10:53:08:

..... вы оценили бы многоквартирный дом целиком (то есть предложили бы и реализовывать его целиком) , сотрудники залоговой службы очень удивились бы.

Я бы его оценил целиком, только в случае, если бы сотрудники залоговой службы/залогодатель определили бы объект оценки, как "целиком", причем удивлялся бы я, а не они))))))

И не функция оценщика "предлагать реализацию" - это решает банк/собственник/ещектонибудь.

Оценщик может высказать свое видение/мнение/совет только по просьбе вышеперечисленных, но никак не решая за них в отчете.

Поддержали0
6 октября 2014 в 12:25:01

А как же анализ нэи? В практике были и такие объекты, использование которых было экономически нецелесообразным, и оценка производилась исходя из наиболее эффективного использования

Поддержали0
Гость
ответил Ольге Зызиной
6 октября 2014 в 12:34:26

Ларчик открывается просто - анализ НЭИ позволяет изменить ИСПОЛЬЗОВАНИЕ объекта оценки, а не сам объект оценки.

Поддержали0
Гость
ответил Ольге Зызиной
6 октября 2014 в 12:36:51

Т.е. в принципе вы можете оценивать и по запчастям (отдельно квартиры/помещения), но итоговый вывод должен быть о стоимости именно объекта "целиком", а в этом случае скидка на опт определенно должна быть)))))

Поддержали0
6 октября 2014 в 13:28:00

Вы считаете, что если в задании на оценку написано: Жилой дом с адм помещениями, то его нужно оценивать как единый объект.

А как вы оцениваете предприятия, имущественные комплексы, элеваторы? То есть сначала вы делаете оценку всего имущества (недвижимости, мебели, оборудования, техники, транспортных средств и пр.), а по итогу применяете скидку на опт, т.к. сотрудники залоговой службы/залогодатель определили объект оценки, как "целиком"?

Поддержали0
Гость
ответил Ольге Зызиной
6 октября 2014 в 21:33:50

Отвечу примитивным примером:

Есть предприятие, у которого ОС на 10 млн и долгов на 5.

Если в задании на оценку ОО=предприятие, то РС=5 млн. (тут нельзя не оценивать долги, хотя по НЭИ без долгов дороже)

Если в задании на оценку ОО=имущественный комплекс, то РС=10 млн.

зы. В бытность свою специалистом залогового отдела банка, я не встречал объектов "целиком". Застройщики отдавали в залог отдельные объекты: квартиры и помещения, хотя все это было в одном здании.

зызы. Я отвечал на поставленный автором вопрос, а он звучал про "целиком".

Поддержали0
6 октября 2014 в 19:54:23

Многоквартирный жилой дом не является объектом гражданских прав, поэтому не может участвовать в гражданском обороте. Задайте пожалуйста вопрос корректно.

Поддержали0