Здравствуйте! Оцениваю производственные помещения (свинарник, компрессорный цех) в аварийном состоянии, оконные рамы отсутствуют, двери в очень плачевном состоянии, можно сказать вообще нет, стены с трещинами. Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для  принятия решения о совершении сделки в процедуре банкротства.  Помещение находится в депрессивном районе, т.е. с аналогами для СП и ДП очень туго. После произведенных расчетов всеми подходами не попадаю в вилку 30%. Думаю отказаться от СП и ДП, но не знаю как грамотно аргументировать!



Ответы2

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришёл к выводу, что использование двух из трех существующих подходов (Сравнительного и Доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчете величины стоимости объекта оценки и использовать только один – Затратный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (п. 14 ФСО№ 1).

При поиске аналогов, оценщику не удалось выявить на рынке сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО№ 1) объектов. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22 ФСО№ 1). Оценщиком, после проведённой работы, такой информации не обнаружилось. Поэтому Сравнительный подход был исключен из расчетов.

В основе Доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Против использования Доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данный объект оценки собственник не планирует сдавать в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий рынок аренды недвижимости, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора найма в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому Доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке объекта оценки из трех существующих можно считать Затратный подход.

Я делаю ТАК!!!

Поддержали0
Автор вопроса
18 июня 2015 в 10:40:53

спасибо.

Поддержали0