Уважаемые коллеги, помогите разобраться... Как определяются затраты на замещение улучшений земельного участка при оценке методом остатка, с учетом НДС или без? Я всегда считала, что без учета НДС, и  арендные ставки тоже от НДС очищаем, если они приводятся с НДС. Со мной не согласен эксперт, он считает, что определение затрат на замещение улучшений без НДС приводит к "ошибке в итоговом значении расчетной величины"...

Спасибо

Ответы9
Гость
14 июля 2015 в 17:53:03

В стоимости ЕО недвижимость содержит НДС в стоимости, а земельный участок - нет. Таким образом, очищать от НДС исходные данные необходимости нет - вы получаете итоговую стоимость ЕО. Из него вычитаете стоимость объекта недвижимости с учетом НДС - остается зу.

Поддержали0
Автор вопроса
14 июля 2015 в 18:19:14

Алексей, спасибо за ответ, но по-моему определяем стоимость ЕО из него вычитаем стоимость улучшений с учетом НДС и остается стоимость зу, это метод выделения в рамках сравнительного подхода....

А я говорю о методе остатка - доходный подход, т.е. когда мы определяем ЧОД от ЕО, затем затраты на улучшения и коэффициент капитализации для улучшений. Умножая стоимость затрат на улучшения на коэффициент капитализации получаем ЧОД, приходящийся на улучшения. Из ЧОД от ЕО вычитаем ЧОД приходящийся на улучшения получаем ЧОД приходящийся на зу. Остается определить коэффициент капитализации для зу, ЧОД приходящийся на зу/коэффициент капитализации для зу = стоимость зу... И как же тогда быть с НДС?

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
14 июля 2015 в 22:36:44

Я вижу так:

1. ЧОД от ЕО содержит НДС (входные данные не очищаем).

2. Затраты на улучшения содержат НДС (при расчете учитываем).

2. ЧОД на улучшения содержит НДС (из затрат).

4. ЧОД на зу не содержит НДС (т.к. зу).

5. РС зу не содержит НДС.

Поддержали0
Автор вопроса
14 июля 2015 в 22:57:46

"При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода методом остатка рекомендуется осуществлять построение потока доходов на основе данных, очищенных от НДС."

А.А. Марчук, П.В. Шмелев «Корректный учет НДС при оценке недвижимости», www.rusvs.ru/data/files/articles/rusvs-07.pdf.

Интересно то, что арендные ставки очищаются от НДС и это не вызывает вопросов, а вот в затратах на замещение улучшений нужно НДС учесть....

Поддержали0
15 июля 2015 в 21:03:31

Просто РС ЗУ всяко без НДС.

Отсюда и следствия. Надо использовать данные без НДС.

Поддержали0
Автор вопроса
15 июля 2015 в 21:24:47

Я тоже так понимаю, только отчет не пропускает экспертиза, т.к. стоимость улучшений считаю без НДС....

Поддержали0
15 июля 2015 в 21:46:28

Затраты на замещение по всем справочникам НДС не включают. О чём вопрос экспертизы? Даже ПП до НДС считается. Не понимаю...

Поддержали0
Автор вопроса
15 июля 2015 в 21:55:59

Я тоже не понимаю, по этой причине и задала здесь этот вопрос...

Эксперт считает, что " ... в формуле расчета затрат на замещение улучшений необоснованно исключен корректирующий фактор на величину налога на добавленную стоимость (НДС), что привело к ошибке в итоговом значении расчетной величины." Вот так...

Поддержали0
15 июля 2015 в 22:34:45

НДС - корректирующий фактор? Жжот эксперт. Однозначно.

Посчитайте ему, как он просит с выделением величины НДС в итоге. Ну как получится чисто по математике: там 2%, 6%, которые осядут в РС ЗУ пропорционально вклада ЗУ.

Поддержали0