Полезные ссылки
Уважаемые коллеги, помогите разобраться... Как определяются затраты на замещение улучшений земельного участка при оценке методом остатка, с учетом НДС или без? Я всегда считала, что без учета НДС, и арендные ставки тоже от НДС очищаем, если они приводятся с НДС. Со мной не согласен эксперт, он считает, что определение затрат на замещение улучшений без НДС приводит к "ошибке в итоговом значении расчетной величины"...
Спасибо
Ответы9
В стоимости ЕО недвижимость содержит НДС в стоимости, а земельный участок - нет. Таким образом, очищать от НДС исходные данные необходимости нет - вы получаете итоговую стоимость ЕО. Из него вычитаете стоимость объекта недвижимости с учетом НДС - остается зу.
Алексей, спасибо за ответ, но по-моему определяем стоимость ЕО из него вычитаем стоимость улучшений с учетом НДС и остается стоимость зу, это метод выделения в рамках сравнительного подхода....
А я говорю о методе остатка - доходный подход, т.е. когда мы определяем ЧОД от ЕО, затем затраты на улучшения и коэффициент капитализации для улучшений. Умножая стоимость затрат на улучшения на коэффициент капитализации получаем ЧОД, приходящийся на улучшения. Из ЧОД от ЕО вычитаем ЧОД приходящийся на улучшения получаем ЧОД приходящийся на зу. Остается определить коэффициент капитализации для зу, ЧОД приходящийся на зу/коэффициент капитализации для зу = стоимость зу... И как же тогда быть с НДС?
Я вижу так:
1. ЧОД от ЕО содержит НДС (входные данные не очищаем).
2. Затраты на улучшения содержат НДС (при расчете учитываем).
2. ЧОД на улучшения содержит НДС (из затрат).
4. ЧОД на зу не содержит НДС (т.к. зу).
5. РС зу не содержит НДС.
"При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода методом остатка рекомендуется осуществлять построение потока доходов на основе данных, очищенных от НДС."
А.А. Марчук, П.В. Шмелев «Корректный учет НДС при оценке недвижимости», www.rusvs.ru/data/files/articles/rusvs-07.pdf.
Интересно то, что арендные ставки очищаются от НДС и это не вызывает вопросов, а вот в затратах на замещение улучшений нужно НДС учесть....
Просто РС ЗУ всяко без НДС.
Отсюда и следствия. Надо использовать данные без НДС.
Я тоже так понимаю, только отчет не пропускает экспертиза, т.к. стоимость улучшений считаю без НДС....
Затраты на замещение по всем справочникам НДС не включают. О чём вопрос экспертизы? Даже ПП до НДС считается. Не понимаю...
Я тоже не понимаю, по этой причине и задала здесь этот вопрос...
Эксперт считает, что " ... в формуле расчета затрат на замещение улучшений необоснованно исключен корректирующий фактор на величину налога на добавленную стоимость (НДС), что привело к ошибке в итоговом значении расчетной величины." Вот так...
НДС - корректирующий фактор? Жжот эксперт. Однозначно.
Посчитайте ему, как он просит с выделением величины НДС в итоге. Ну как получится чисто по математике: там 2%, 6%, которые осядут в РС ЗУ пропорционально вклада ЗУ.