Уважаемые коллеги, направьте на путь истинный начинающего оценщика.

Объект оценки - дом с земельным участком. Используемые подходы - затратный и сравнительный. С затратным вопросов нет. А вот в сравнительном - горе от ума. Подсмотрел в чужих отчётах, что делается корректировка на площадь ЗУ. Т.е. мы предполагаем, что стоимость дома с участком, напрямую зависит от площади участка. Корректировка рассчитывается путём умножения разницы в площадях ЗУ ОО и ЗУ ОА на стоимость единицы площади ЗУ(получена в затратном подходе). И вот я озадачился, а правильно ли это? Допустим, что цена дома действительно зависит от площади участка, и такая поправка нужна. А вот аналоги у нас находятся в разных местах, и нам необходимо ввести поправку на местоположение. Корректно ли  в этом случае, использовать стоимость единицы площади ЗУ ОО, или для каждого аналога нужно отдельно рассчитывать стоимость ЗУ(ведь земля в разных местах стоит по разному)? Если мы рассчитаем стоимость ЗУ для каждого аналога, то нужна ли тогда корректировка(в виде доли или процента) на местоположение? По сути, разницу в местоположении мы уже учли, рассчитав стоимость участков, а кирпичи(дом без ЗУ) везде стоят одинаково. А если вводим процентную поправку, то , наверное, нужно всё-таки использовать стоимость ЗУ ОО, иначе фактор местоположения будет учтён дважды?

Или нужно и процентную ,и участки, для каждого аналога, считать отдельно?

Ну и напоследок, верно ли я понимаю, что  эта абсолютная поправка на площадь ЗУ, вводится до введения процентной поправки на местоположение???? 

Ответы0
Нет ответов