Полезные ссылки
Добрый день! Помогите пожалуйста написать корректно отказы от методов остатка и предполагаемого использования при оценке земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости данного участка. Участок относится к землям промышленности, застроенный объектами производственно-складского назначения.
Ответы29
По каким стандартам оцениваете по старым или новым?
Еще по старым
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р, раздел IV «Методы оценки»): «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации».
PS
Т.О. "Отказ" от применения того или иного метода не требуется, необходимо выбрать тот или иной метод и обосновать его выбор "учитывая объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации".
Спасибо за помощь, но дело в том, что эксперт требует написать отказы от этих методов.
Однажды мне так мозг выносил "эксперт - проверяльщик" из Минземимущества, требовал что-то без пояснений, отвергал мои доводы без обоснований. Я пытался миром решить, звонил, разговаривал - куда там, он то "главнюк" же. Ровно до того момента, когда я написал письмо на имя министра с просьбой пояснить и обосновать законность поведения его сотрудника, ответить в установленный законом срок по адресу: и обещанием обратиться в прокуратуру, ежели не будет мотивированного ответа. В итоге пришло письмо от министра, что сотрудник наказан за самоуправство, мой отчет хорош и "спасибо за сигнал"))))))
С тех пор, если замечания и пишут, то строго основанные на законе, т.е. если эксперт требует обосновать отказ от каждого метода, то только с указанием статьи закона, которая подтверждает такое требование, иначе - никак.
Получила новые требования от эксперта - в отчете должен быть анализ рынка аренды производственно-складской недвижимости для того, что бы корректно обосновать отказ от доходного подхода. Это действительно необходимо? Или это тоже прихоть?
Если под "...анализ рынка аренды производственно-складской недвижимости..." имеется ввиду рынок ОКСов, то данное требование избыточно, т.к. объект оценки относится к другому сегменту рынка.
Провести анализ рынка аренды земельных участков под размещение производственно-складской недвижимости - это нужно. И если нет данных по аренде ЗУ - то отказ от доходника.
Более того, для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной, участок оценивается, как условно свободный, т.е. с одной стороны он вроде как свободный (т.е. вроде как можно что-то построить и сдать в аренду), а с другой по факту застроенный (но данную застройку мы при расчетах не учитываем).
каким методом оцениваете?
Только СП. Получила новые требования от эксперта - в отчете должен быть анализ рынка аренды производственно-складской недвижимости для того, что бы корректно обосновать отказ от доходного подхода. Это действительно необходимо? Или это уж прихоть?
Не совсем корректно комментировать замечания эксперта не видя ни отчета ни самих замечаний ))), поэтому:
могу только порекомендовать перечитать гл. VI ФСО 7
(п. 20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.)
и в соответствии с этим выбрать сектор рынка к которому относится объект оценки и провести анализ рынка в соответствии с требованиями гл. 5 ФСО 7.
PS
Ключевое слово "оценивается как незастроенный"))
Добрый день! Занимаемся оценкой в Москве и Московской области. В нашем регионе очень суровые проверяльщики в комиссии. Для ОКСов требуют применение всех подходов, оно и понятно, но посчитать можно! Для земельных требуют применение сравнительного (думаю с ним особо проблем не будет) и доходного подходов.
Для Московской области доходный подход применяем с методом предполагаемого использования (благо есть ТСН с максимальными параметрами застройки для населенных пунктов в области, ну и соответственно доходы от сдачи в аренду помещений) и метод остатка (стоимость после дисконтирования/капитализации за вычетом стоимости замещения строений).
Для Москвы доходный подход описанным методом остатка, а сравнительный у нас расчетом с применением метода выделения (аналоги со строениями за вычетом стоимости замещения строений), метода сравнения.
В принципе информация есть, но нужно покопаться, ведь мы же профессионалы.
Так что на наш взгляд применение всех методов и подходов в принципе возможно в Москве и области, и не надо упрощаться до уровня оценки квартиры одним методом. Ведь мы должны быть профессионалами в области оценки, и рассмотреть многогранно объект + это еще солидный опыт, репутация профессионала в глазах комиссии и заказчиков, да и в суде!!
Кстати для крупных земель под ИЖС, дачи и т.п., доходник тоже можно сделать...
Я бы для начала бы посмотрел отчет именно по оценке кадастровой стоимости, там информации думаю, а часто больше чем у многих Оценщиков.
А так безусловно нужно понять что за регион, конечно регион региону рознь, но найти можно, тем более если вы оттачиваете мастерство в оспаривании в вашем регионе, то у вас должна быть солидная методическая база, ну и база аналогов! а если выше головы не прыгнуть, то не беритесь и отдайте профессионалам, у которых это всё есть, да и еще подучитесь несколькими методами оценивать участок ;))))
Спасибо за совет профессионала. Пойду все так и сделаю.....
Лучше без иронии и пафоса)))) и если Вы приняли на свой счет, то не стоит обижаться! И что самое интересное, Мы открыты для сотрудничества, тем более методического на безвозмездной основе ;)))
Лучше без иронии и пафоса))))
Золотые слова, поддерживаю целиком и полностью.
то не стоит обижаться!
Даже не думал.
И что самое интересное, Мы открыты для сотрудничества, тем более методического на безвозмездной основе ;)))
Замечательно, но в вашем профиле нет ни работ, ни авторских материалов, которые могли бы помочь начинающим оценщикам.
В рамках доходного подхода для расчета стоимости объекта оценки оценщик должен рассчитать стоимость воспроизводства (замещения) улучшений, расположенных на земельном участке. Техническая документация на объекты недвижимости расположенные на участке была составлена по состоянию на "__" ______2012г. визуальный осмотр объекта оценки оценщик произвел "__" ______2015г. следственно у оценщика отсутствует возможность достоверно подтвердить физическое состояние улучшений земельного участка, а следовательно и определить величину физического износа, на дату оценки "__" ______2009г.
Величины износа из данных технического паспорта Инв. №12007 от "__" ______2012г. , могут кардинально отличаться от величин на дату оценки, что может существенным образом, отразится на результатах оценки.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, оценщиком было принято решение отказаться от применения доходного подхода в данном отчете.
Если в датах оценки, осмотра и технической документации большие временные интервалы можно применить подобный отказ.
Спасибо, за ваш вариант!
нужна земле устроительная экспертиза на тему:
1.Соответствуют ли фактические границы с кадастровым номером с кадастровым номером 66:340502039319 в сведениях , содержащих в ГКН, имеется ли кадастровая ошибка в сведениях ГКН относительно места положения земельного участка с кадастровым № 1 адресу: г. у. д.
2.Определить место положения нежилых построек находящих по адресу: № 1 адресу: г. у. д.
3.. Установить наличие соответствия или несоответствия размещения нежилых построек по адресу г. у. д. относительно границ земельного участка с кадастровым №1
4. установленных данным содержащих в ГКН строительным нормам и правилам
Информация о привлекаемости к проведению землеустроительного исследования по
г. у. д.
подскажите куда обратиться, к кому
Ко мне.
здравствуйте, мужским с праздником . Желаю всего всего хорошего! Ну давайте подсказывайте ! начало я написала, т.е два первых вопроса. А вот с вопросом 3,4, даже не знаю как быть? Где это взять ? В замен я могу выслать обследование здания на аварийность
СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*
Пункт 7.3 В сельских поселениях и в районах усадебной застройки городов размещаемые в пределах жилой зоны группы сараев должны содержать не более 30 блоков каждая. Сараи для скота и птицы следует предусматривать на расстоянии от окон жилых помещений дома не менее, м: одиночные или двойные - 10, до 8 блоков - 25, свыше 8 до 30 блоков - 50.
Площадь застройки сблокированных сараев не должна превышать 800 м . Расстояния между группами сараев следует принимать в соответствии с разделом 15 настоящего свода правил.
Расстояние от сараев для скота и птицы до шахтных колодцев должно быть не менее 20 м.
Примечание - Допускается пристройка хозяйственного сарая (в том числе для скота и птицы), гаража, бани, теплицы к усадебному дому с соблюдением требований санитарных и противопожарных норм.
напишите свою почту , вышлю обследование здания на аварийность. Спасибо за ответ
Геннадий, А вы писали землеустроительные экспертизу?
Много.
Вышлите хоть одно заключение. пожалуста
даже отвечали на такие вопросы, которые у меня написаны? Вот бы глазком вглянить. Моя почта zinae10187@ mail ru. Заранее благодарна.
У вас мелкая работа, если не работаете в Автокаде и нет оборудования, не беритесь даже за такую мелочь.