Добрый день, уважаемые оценщики и эксперты!

Помогите пожалуйста разобраться в следующем вопросе:

По заданию необходимо было определить стоимость здания без земли (не будем вдаваться о неразделимости ЗУ и улучшений, т.к. вопрос в другом).

Оцениваемое здание расположено на окраине города, на бывшей территории промышл. предприятия. т.е. из земель под промышленное назначение был выделен участок для эксплуатации объекта оценки - здания профилактория, гостиницы. до объекта оценки не ходит общественный транспорт, рядом расположена жд.

были подобраны аналоги - гостиницы. но все аналоги расположены в разных районах города.

в рамках метода сравнения продаж  изначально оценщик решил скорректировать стоимость предложения аналогов (всех) на разницу в ЗУ (ведь объект оценки рассчитывается без стоимости земли). так вот, учитывая, что какой-то аналог расположен в центре города, а другой аналог - в спальном районе, например, оценщик умножил среднюю стоимость ЗУ, соответствующую конкретному району аналога, на величину участка аналога. и получившееся значение вычел из общей стоимости предложения . далее, поделив стоимость предложения (без учета стоимости зу) на общую площадь здания, определили удельную стоимость, которую далее стали корректировать на различия с объектом оценки.

но далее в расчетах оценщик скорректировал удельную стоимость нескольких аналогов (не всех) на еще одно отличие. под этим отличием оценщик подразумевал, так сказать, внешнее устаревание объекта оценки, а именно расположение его в конце города, вблизи пром.зоны и жд путей, в месте, абсолютно не соответствующем для  назначения объекта. ведь аналог, расположенный в центре города, вблизи культурных заведений, парков, набережной, имеет более выгодное расположение. размер поправки оценщик взял из двух источников (аналогичное значение): справочник Лейфера (на местоположение) и решение думы области по расчету аренды муниципального имущества (там указаны коэф-ты, соответствующие району).

эксперты в ходе внеплановой проверки утверждают, что оценщик ошибочно дважды применяет поправку на местоположение (логически следует, что результат занижен). и по мнению оценщика, стоимость за сотку участков, принятая в первом действии не учитывает особенности места положения аналогов и объекта оценки, в расчете взята средняя цена по району

но оценщик рассчитал на основе тех же аналогов стоимость методом выделения. результат отличается от результата в рамках метода сравнения продаж на 6 %.

вопрос: действительно ли оценщик сделал ошибку

Ответы6
Анастасия Филипп пригласила к обсуждению Егора Бондарева и Гость
Гость
21 декабря 2015 в 10:50:15

Если все действительно так, как вы описываете и оценщик:

1. Очистил аналоги от зу.

2. Применил скидку на местоположение.

Тогда ошибки не вижу тут. Логика расчета прослеживается и понятна.

Обычно эксперты пишут замечания с обоснованием - т.е. описывают, где по их мнению конкретно ошибка. Нужно общаться с экспертами - очень часто можно доказать свою точку зрения и переубедить эксперта. Они же тоже люди)))))

Поддержали0
Автор вопроса
21 декабря 2015 в 11:03:18

спасибо, Алексей!

Поддержали0
22 декабря 2015 в 20:55:37

и решение думы области по расчету аренды муниципального имущества (там указаны коэф-ты, соответствующие району). Анастасия..а вот этого делать нельзя..

Поддержали0
Автор вопроса
24 декабря 2015 в 09:55:24

Здравствуйте, Андрей! а почему нельзя

Поддержали0
24 декабря 2015 в 11:20:41

Я так понимаю..что именно на этом Вас и зацепили.. такие коэффициенты нужно рассчитывать и нужно делать обоснование расчетов.. а воспользоваться готовыми- мечта каждого..Просто они не обоснованы..

Поддержали0
Автор вопроса
24 декабря 2015 в 12:44:36

просто эти значения совпали со справочником оценщика, вот мы и решили, что можно воспользоваться. спасибо, на будущее будем учитывать Ваш комментарий

Поддержали0