Добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, как найти ставку дисконтирования методом рын.экстракции? Мне нужно для курсового проекта. Я совсем запуталась, не могу найти никаких данных и полезных статей. Можете помочь информацией и алгоритмом действия…как считать? Мне нужно для офиса, ТЦ, офисно-торгового и жилого дома (СПб). Всем заранее спасибо!!!!)) и где можно найти анализ рынка 2016?

Ответы20
12 апреля 2016 в 19:46:23

Единственным достоверным методом можно определить ставку дисконтирования, если этот метод позволяет получить отрицательное значение ставки дисконтирования.

Мультипликаторы это позволяют.

Поддержали0
Автор вопроса
12 апреля 2016 в 23:59:01

Спасибо большое всем)) ох...моя работа больше похожа на диплом))

Поддержали0
19 апреля 2016 в 12:50:35
Поддержали0
13 апреля 2016 в 13:05:42

Геннадий! Вы шутите?))

Поддержали0
13 апреля 2016 в 14:39:38

Нет, просто считаю, что любая теория имеет смысл если она отражает реальность - существующие подходы при расчете ставки не позволяют получить отрицательное значение, только проведя определение мультипликатора можно установить факт наличия отрицательного значения.

В доходном подходе именно теория непрерывного роста заложенная в основу превращает подход в набор фантазий полностью оторванных от реальности.

Применимость доходного подхода крайне ограничена, а у нас его пихают куда непоподя.

Поддержал1
Гость
ответил Василию Лукашенко
13 апреля 2016 в 14:41:41

Да еще при этом некоторые "иксперды" (Минзема например) требуют включать его во все отчеты, даже для не доходных видов недвижимости......

Поддержали0
13 апреля 2016 в 14:46:44

Геннадий! Довольно странную теорию вы выдвигаете, может быть тогда приведете пример когда ставка капитализации может принимать отрицательные значения?

( речь здесь идет именно о ставке капитализации, раз уж ее требовалось определить методом рыночной экстракции).

Поддержали0
13 апреля 2016 в 14:48:44

Стоимость земельного участка 2007 год 1500000, в 2009 году 600000 попробуйте в доходном подходе получить результат из реальной жизни.

Поддержали0
13 апреля 2016 в 14:49:52

Без отрицательного значения ставки капитализации это не возможно.

Поддержали0
13 апреля 2016 в 15:02:36

Геннадий!

Во первых:

Применение метода прямой капитализации актуально в случаях, когда:

- финансовые потоки компании (или получаемые от объекта недвижимости) стабильны в течение длительного промежутка времени и больше нуля;

- потоки прибыли в незначительной степени увеличиваются с течением времени.

Во вторых оценка (нам всем это конечно известно) производится на определенную дату! и в 2007 году коэффициент капитализации (КК) и арендные ставки (земельная рента) была одной а в 2009 году КК и арендные ставки другие.

Соответственно и результат получится разный, но это вовсе не означает что ставка капитализации (или ставка дисконтирования ) принимали в какой то момент отрицательное значение.

Давайте не будем путать людей )))

Поддержали0
13 апреля 2016 в 15:10:04
Цитата:
Василий Лукашенко
 — 
13 апреля 2016 в 15:02:36:

Геннадий!

Соответственно и результат получится разный, но это вовсе не означает что ставка капитализации (или ставка дисконтирования ) принимали в какой то момент отрицательное значение.

Давайте не будем путать людей )))

Не путаю, просто умные фразы и потоках в жизни не срабатывают.

В 2012 году меня пытались убедить о невозможности отрицательных ставок по кредитам, а теперь это состоявшийся факт.

Строим прогноз с непрерывным ростом, загоняем заказчиков в убытки именно вследствие несовершенства самого подхода..

Поддержали0
13 апреля 2016 в 15:13:02

Не вижу связи...

Поддержали0
13 апреля 2016 в 15:22:13

Это хорошо, спите спокойно.

Поддержали0
13 апреля 2016 в 15:59:21

Удачи Вам Геннадий!

Поддержали0
13 апреля 2016 в 16:04:59

Спасибо, не помешает.

Поддержали0
13 апреля 2016 в 21:14:55(отредактировано 2 часа спустя)

Фраза «- потоки прибыли в незначительной степени увеличиваются с течением времени.»

Если учитывать это как признак возможности применения доходного подхода, то тогда применить доходный подход не возможно ни к предприятию, ни к объектам недвижимости, потому что данное утверждение ложно. Нет ни одного объекта, потенциально обладающего такими свойствами.

Таким образом, выбирая доходный подход, как метод для оценки мы начинаем с формирования фантазии на тему будущего объекта.

Все варианты доходного подхода основаны на фантазиях формируемых умными формулами, в итоге начав оценку с фантазии, мы получаем фантастический результат, не имеющий ничего общего с реальностью.

Это хорошо видно на очень хорошо развитых рынках – у немцев.

Там вся система расчетов строго регламентирована и у специалиста нет возможности вольно трактовать варианты, только строго по схеме (кстати шикарный документ, наших бы научить так грамотно писать НПА).

Получив результат специалист (у немцев нет оценщиков, только эксперты) имеет право высказать мнение относительно полученного результата и поставить любую иную обоснованную итоговую цифру и его за его мнение никто не имеет права осуждать или обсуждать.

В результате в 2008 году объекты шли с открытых торгов за 25% расчетной стоимости, а в 2013 по 125% расчетной величины.

В одном случае сработала уверенность обременительности объектов недвижимости как капиталовложение, а в другом уверенность, что иначе как, вложив в недвижимость, деньги не сохранить.

И специалисты не фантазировали, они отслеживали реалии и высказывали свое мнение.

И самое главное – в их подходе к оценке объектов очень разумны подход – ни какой фантазии на тему, какую цифирь куда поставить и четкое право высказать свое отношение в полученному результату для формирования итогового вывода.

О МСО они слышать не хотят считая его бредом фаназеров.

Поддержали0