Добрый день! Пожалуйста можете посоветовать в таком вопросе — при оценке загородного дома с земельным участком возникла такая проблема — на участке имеется огромное количество улучшений, собственно сам участок представляет из себя сплошное «улучшение» — дорожки плиточные, гротики, заборы (маленькие каменные), прудики, и т. п., и этому способствует неровный рельеф. С таким количеством «улучшений» я раньше не сталкивался, скажите пожалуйста, видимо затратный метод каждого улучшения оптимальный способ оценки, коэффициентами тут не обойдешься? И может быть посоветуете источник/литературу, где эта тема изучается/обсуждается…

Ответы8
17 июня 2016 в 16:49:23

Всю эту мишуру можно посчитать только на основании рыночных предложений и смет. Т.е. обзваниваете компании и интересуетесь у них, почём они построят заборчик и т.п. Главное - больше предложений и больше источников.

Будете считать сравнительным - добавьте эту стоимость к аналогам без фетишни. Только учтите, что не всем это надо, многим огурцы выращивать неудобно. Потому не полную стоимость, а с учётом внешнего износа.

Но если это для залога - поинтересуйтесь сначала у банка, примут ли они это всё как улучшения участка. Если вы повесите стоимость всего этого на участок - удельные показатели взлетят над рынком до нереальных высот. На дом это тоже повесить не выйдет. Отдельно посчитать - конечно можно, но в залог это не взять, ибо не наложить обременений. Потому банк обычно предполагает, что в случае перед реализацией поработает бульдозер.

Поддержали0
Автор вопроса
17 июня 2016 в 18:24:44

Спасибо большое ! Нет, как раз о залоге для банка речи пока не идет, скорее о купле/продаже. У меня идея именно насчет смет и рыночных предложений, тут как бы затратным способом понятно. А как сравнительным - "добавьте эту стоимость к аналогам без фетишни" -я как то торможу и идею не уловил ... А насчет огурцов вы интересную мысль сказали - получается что человек может затратить средства, сделать какие то там улучшения, и затратным способом их как раз можно посчитать, НО : получается что эти улучшения вообще другим собственникам могут быть вообще как минимум не нужны, а как максимум поработает бульдозер, то есть они могут быть как минимум нулевыми, а как максимум отрицательными вообще , а как же их тогда учитывать ? Из того что человек ранее затратил какие то средства объект не стал стоить дороже (затратник как действует ?). А как тогда понять - вообще полезные эти улучшения или нет ? кому то полезные а кому то нет ? а какой критерий тогда ? самый надежный способ - конечно сравнение , но тогда как его применить - найти такие аналоги с таким объемом улучшений и посмотреть влияние ?

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
17 июня 2016 в 19:47:04

Тут ровно, как с квартирными ремонтами - можно вложить миллионы в ремонт, но в итоговую стоимость они лягут не полностью. Причем даже не половина. Именно потому, что у людей разные вкусы - кому-то барокко, а кому-то минимализм или японский стиль. Поэтому по сметам от организаций и в абсолютной величине корректировку, наверное не корректно будет считать (в сравнительном).

Если есть развитый рынок в вашей местности, то подберите несколько пар аналогов, расположенных рядом - пустой и с "ландшафтом" - попарным сравнением можно вывести коэффициент корректировки (можно усреднить несколько по нескольким парам).

Поддержали2
17 июня 2016 в 20:14:59

Метод парных сравнений.

Пример - Покупатели которые смотрели старую дачу - "Фу, сплошные заросли чистить надо, деньги тратить надо"

Сливы восемь сортов, вишни 4 сорта, яблони хороших 3 сорта, не волнует, боярышник барбарис, облепиха и прочее прочее - совсем не волнует качество - заросли.

Им асфальт нужен. А место отдыха как источник дохода и вкуснятины, ни кто не рассматривает.

И это не их позиция это правила торга, ругать товар и снижать цену.

Вложенный в улучшение рубль если повезет, даст 30 копеек, не повезет загонит в минус.

Активные, до 100% улучшения - вода, канализация, газ, электричество, остальное от лукавого.

Поддержали0
20 июня 2016 в 09:54:29

Для купли -продажи считайте всё по максимуму, как сумма всех затрат на эти прелести. И объясните, что это верхний уровень цен, выше которого стоить домовладение не может ну никак. А нижний уровень - бульдозер и под огурцы. Ну а реальная цена где то между ними, при том поясните продавцу, что если есть время и ему повезёт с покупателем - любителем ГОТОВОГО (!!) ландшафтного дизайна - то ближе к максимуму, а так пусть ориентируется на серединку.

*Да, я понимаю, что это не очень соответствует традициям оценочной деятельности, где требуется одна сумма и её гарантия.

Поддержали0
20 июня 2016 в 13:23:10(отредактировано Час спустя)

Как ни высокопарно это звучит, но надо сначала поглядеть внимательно на рынок в сегменте и конкретнее на аналоги. Т.е. являются ли все эти ландшафтные прибамбасы типичными для сегмента рынка ОО или являются избыточными (фактически функционально изношенными на 100%).

Если у Вас в СП аналоги не имеют этих прибамбасов, то, скорее всего и у ОО они ничего не стоят. Не типичны для рынка.

Была как-то тема про отдельно стоящий бассейн на участке. Считать его в РС или нет? А в него огого сколько вбухано. А на рынке там он один такой, у аналогов никаких бассейнов нет, и вообще на рынке таких предложений нет.

Но есть вариант прописать в задании как считать: с учётом или без? если без, то можно справочно добавить.

Поддержали0
Автор вопроса
21 июня 2016 в 19:37:43

Спасибо большое за комментарии, как раз все ландшафтные прибамбасы являются крайне избыточными, и аналогов таких практически нет, а почему если они избыточные то они функционально изношенные на 100 %? Интересная мысль мне показалось именно прописать в задании - как считать с учетом или без, но тут как раз позиция заказчика на бытовом уровне - что я именно потратил столько денег на то, на се, на бассейн (и не один) и т.п. , и хотелось бы все это учесть ...

Поддержали0
21 июня 2016 в 21:04:28

Изношенные потому, что потенциальный покупатель, ориентируясь на типичные предложения не станет за них платить. Т.е. понесённые затраты не получат возмещения в наиболее вероятной цене продажи.

Если объект премиум класса, то ландшафтный дизайн - норма. А в экономе только уменьшает площадь под огурцы - помидоры.

Поддержали0