Недавно открывшемуся (3 года) крупному сервису (дочке) налоговая выставляет претензии по занижению арендной платы маме. Интерес налоговой — якобы недополученный НДС. Основание — предложения в инете по сдаче в аренду сервисов в несколько раз выше.

При расчёте обоснования хочу сослаться на действующее ПОСТАНОВЛЕНИЕ Совмина РСФСР от 28.07.85 N 893 «О СТАВКАХ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ» . Расчёт провести методом валовой ренты. Ваше мнение, коллеги?

Ответы15
Автор вопроса
20 августа 2016 в 09:57:11

.

Поддержали0
Автор вопроса
20 августа 2016 в 10:02:05

Уточнюсь - не сервис, а официальный дилер, заточенный под конкретную модель на уровне проекта здания. Т.е. эдание о.д. Ауди нельзя купить для продажи Мазда в рамках официального дилера. Т.е рынка по РФ практически да и не практически нет.

Поддержали0
20 августа 2016 в 14:39:17

Слыхал такое. Только не понимаю, почему?

Поддержали0
Автор вопроса
20 августа 2016 в 10:03:46

Так и вопрос - какая методика наиболее подходящая?

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
20 августа 2016 в 18:46:56

Ставка аренды оценщиком определяется только рыночная. Точка. В качестве аналогов можно взять не только Автоцентры, но (при отсутствии автоцентров) - также торговые центры (масса примеров, когда бывший автоцентр используется как ТЦ).

Поддержал1
21 августа 2016 в 14:44:24(отредактировано 2 часа спустя)

Лимит +/- 20 % от рынка, если занизить больше можно подставиться если дойдет до суда ( есть ли смысл, решать Вам...

Методика - (ятд) сравнение продаж, бренд в данном случае не важен поскольку вы оцениваете только величину арендной ставки для недвижимости, просто нужно подобрать похожие помещения или здания (смотря что там у вас за объект). Город вы не указали но раз построен новый автосалон видимо какой то рынок аренды должен быть...

Удачи!

PS

Согласно пп.1 п.2 ст.40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами.

В прямом смысле понятие «взаимозависимые лица» к сторонам рассматриваемого договора аренды не относится. Но согласно п.2 ст.20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п.1 этой же статьи.

Данная позиция подтверждается и Минфином России, в частности, Письмом Минфина России от 22.04.2010 № 03-02-07/1-182, в котором говорится: «… согласно п.2 ст.20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг)».

Так, Президиум ВАС РФ указал, что в случае, если характер взаимосвязи покупателя и продавца свидетельствует о возможном влиянии этой связи на условия и результаты сделки, они должны быть признаны взаимозависимыми лицами в смысле п.2 ст.20 НК РФ и в целях применения положений ст.40 НК РФ (Информационное письмо от 17.03.2003 № 71).

Для пересчета налогов по указанному договору аренды налоговый орган должен:

доказать связь между сторонами договора (в данном случае она очевидна);

доказать, что такая связь может повлиять на результат сделки (данный признак также может иметь место);

установить рыночную цену аренды рассматриваемых помещений;

доказать, что цены услуг по аренде, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных арендных услуг.

Поддержали0
26 августа 2016 в 11:04:34(отредактировано 20 часов спустя)

Вот сейчас в работе экспертиза по такому же вопросу. Лично я считаю, что влезать в свободные договорные отношения налоговая не имеет права, и то, что это вообще дошло до экспертизы - недоработка юристов (или генеральная линия суда и правительства).

Я подтверждаю установленную собственником и дочкой ставку аренды по причинам: 1 огромные площади, значительная часть - специализированные и чтобы сдать постороннему арендатору потребуется полностью демонтировать оборудование и восстановить полы, стены и коммуникации. 2. Намерения собственника не просто получить прибыль, а сохранить комплекс в исходном виде (не допустить разграбления, демонтажа и т.п). А это уже несколько иные условия сделки.

Читаем внимательно ст. 40 НК (отменена) или 105.9 НК. Там сказано, что при определении цены нужно рассматривать однородные сделки, со сходными объектами, так вот ваша задача доказать, что аренда этого салона носит несколько иной характер, и к рынку торговой недвижимости не относится. Я конечно не знаю, чем салон ауди не подходит для иных марок, но если так - доказывайте. Считайте, сколько будет реконструировать под общие цели, относите эти расходы в счёт опер. затрат на первоначальном этапе. Если действительно это не явная махинация - я бы поборолся. Конечно приведённое постановление здесь применять бы не стал, слишком уж оно устарело, а вот рынок бы проанализировал со всех сторон.

Удачи вам, думаю надо очень стараться оспаривать решения налоговой по этим вопросам, иначе завтра сдав квартиру родственнику за коммуналку с вас так же будут требовать вернуть налоги с недополученной прибыли.

Поддержали0
Автор вопроса
27 августа 2016 в 11:36:08

Пока определился: затратник - ПВД с поправкой на сравнительный по коэф недозагрузки

Сравнительный – средний по сервисам-20%

Суд. Практика – налоговая свое берет, если не зубастый юрист

Поддержали0
29 августа 2016 в 13:01:29

Вы берёте средний по сервисам Кнедозагрузки, я правильно понял? Т.е. та особенность, что кроме сервиса АУДИ никакой другой работать без реконструкции не сможет - осталась за кадром? Или это просто были слова заказчика?

Берёт, да.. и это печально.

Поддержали0
Автор вопроса
29 августа 2016 в 13:53:06

К недозагузки - по информации Заказчика. Как он его выводит и расчитывает - его вопрос. Но с учётом определенной разноплановости бизнеса - продажа, ремонт кмк вывести можно многое. А данную особенность - в сравнительный.

Поддержали0
29 августа 2016 в 15:38:21

"К недозагузки - по информации Заказчика" - смело.

И ещё раз, рекомендую ознакомиться всё же со ст. 105.9 НК, посмотрите как там определяется соответствие цены сделки рыночному уровню.

Поддержали0
Автор вопроса
29 августа 2016 в 15:59:01

Иных источников информации по недозагрузу не видится. Вся инфа - только у Заказчика. В чём Вам видится проблема? Подходы и методы в оценке определены иными НПА

Поддержали0