Здравствуйте. Стоимость затратным методом нежилого здание — магазин — не действующий, состояние плохое износ 70%, получается большая стоимость. Реальная стоимость 200 000,00 руб.

Подскажите пожалуйста в чем причина. Затрудняюсь. Помогите пожалуйста. Заранее благодарю.

УПВС = С0*О*Кобщ. * Кпр

С0— стоимость воспроизводства единицы удельного показателя (1 куб. м строительного объема здания, 1 погонный или квадратный метр сооружения) в ценах 1969 года. Определяется с учетом методических рекомендаций, приведенных в технических частях к «Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов», Общей частик ним (Стройиздат, М., 1970 г.), «Разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС» = 21,9

*Источник: УПВС Сборник № 36. Здания и сооружения потребительской кооперации табл. 6 МАГАЗИНЫ ДЛЯ СМЕШАННОЙ ТОРГОВЛИ ОДНОЭТАЖНЫЕ

О — величина удельного показателя (строительный объем здания, протяженность или площадь сооружения) — 327 куб.м

& = 327*21,9 = 7161,00 руб.

И(84)— индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введенПостановление от 11 мая 1983 г. N 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно — монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных» = 1,17, территориальный коэффициент для Белгородской области 1,02 = 1,19

КоИ(91)— индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на декабрь 1991 г., определен Письмо от 14 июня 2012 г. № КЦ/П2012-06ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июнь 2012 года» = 130,83

Кпр. — коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя — представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска, доходности и налоговых выплат. Определен по Справочнику оценщика недвижимости по редакции Л. А. Лейфера, 2016 г. том 1, ч.2. стр. 84, п. 7.4.2 — 14,7%.

Подставив значения, получим УПВС Объекта оценки

УПВС = 21,9*327*1,19*130,83*14,7 = 16 389 415,00 рублей.

Ответы3
Гость
31 января 2017 в 08:05:32

"КоИ(91)— индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на декабрь 1991 г., определен Письмо от 14 июня 2012 г. № КЦ/П2012-06ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июнь 2012 года» = 130,83"

Это нереальная цифра - а еще надо из 1991 года дотянуть к текущей дате.

Плюс можете насчитать внешний износ (по среднедушевому доходу например).

Поддержали0
Гость
31 января 2017 в 08:07:50

"УПВС = 21,9*327*1,19*130,83*14,7 = 16 389 415,00 рублей."

И вот тут у вас Кпр составляет 1470%, а не 14,7. Должно быть так:

УПВС = 21,9*327*1,19*130,83*1,147 = 1 278 820,00 рублей. Уже легче)))))

Поддержали0
Автор вопроса
31 января 2017 в 09:25:03

Спасибо Большое!!

Поддержали0