Полезные ссылки
Подвал в многоэтажном жилом доме, есть интересные моменты:
1) все домовые коммуникации и узлы учета расположены в этом подвале. Два помещения, в которых находятся узлы учета, не используются собственником(ключи только у ЖЭКа)
2) Работники ЖЭКа беспрепятственно входят в данный подвал в любое время, поэтому нет смысла устанавливать охранную сигнализацию
Вопрос: какие корректировки можно применить в данной ситуации?
Ответы22
Для чего надо?
Для оспаривания кадастровой стоимости.
Доброе утро! Нюансов много. Один из главных: в помещении расположено оборудование, являющееся неотделимым улучшением самого строения (важная часть инженерных коммуникаций). Именно поэтому для помещения действует фактическая система сервитута (свободный доступ в любое время + еще не знаю какие условия дополнительно), следовательно режим пользования подвалом вносит ограничения на варианты возможного использования. Отсюда основания для применения корректировок по справочнику Лейфера: на функциональное назначение (от жилого (складского) к производственному), на этаж расположения, на наличие отдельного входа ... Что применяли в кадастре известно? Надеюсь мои мысли на рассматриваемую тему, будет Вам полезна. Успехов!
Спасибо за подсказку.
Прошу прощения что не ответил раньше, занятость.
А чего там в подвале? Магазин? Или истекающие говном трубы? Такое тоже было.
Собственник этот подвал не использует, продать не может, в аренду тоже никто не берет. Назначение по техпаспорту административно-хозяйственное. Еще, в подвале трубы канализации, на высоте 40-50 см от пола, так что приходится через них перелазить (фото). Какую корректировку можно применить по этому поводу? Спасибо.
Какой чудесный подвал!!!
Не, вполне серьезно. У нас если подвал, то либо магазин, либо весь в содержимом неисправных коммуникаций.
Две корректировки видно. 1. полезная площадь сокращается на площадь занятую трубами. 2. неудобно расположенные трубы переставить чтобы не мешались.
В первом случае коэфф . просто соотношение площадей, во втором простой сметный расчет.
Спасибо, Геннадий. Применю в отчете.
Нормальный переспективный подвал.
Дорогую кондитерку можно делать силами гастеров, виски с джинами мастерить, швейный цех небольшой. Абибас там, Лагер.Фельд и пр. Это всё в таких условиях, на самом деле, и делается.
Хостел, в конце концов. И трубы есть, к которым пристёгивать постояльцев на ночь, чтобы теракт какой не совершили.
У хорошего хозяина всё в дело пойдёт. С участковым только вопрос решить.
Смех смехом, но спрос на коммерческую недвижимость упал существенно. По крайней мере, в нашем регионе и заниматься предпринимательством отваживается все меньшее число людей. Скоро, собственники будут отказываться от подобных помещений.
У нас пустуют крупные площади, мелкие находят потребителей.
Новостройки заполняются очень медленно, но движение есть.
Это всё слова про спрос.
Цифрами подтверждать надо. В Москве такие цифры есть. И идёт уже рост.
А предложение резко сократилось.
И важен ведь не сам по себе спрос, а соотношение спроса и предложения.
Кмк сейчас вполне на равновесие похоже. Но цены снизились, ставки снизились. И на новом уровне сейчас всё в порядке.
Кстати. И это не везде произошло.
В нек. сегментах и местах в долларах цены как стояли, так и стоят. Это там, где предложение изначально ограничено, а спрос есть всегда и будет.
Пока в Москве рост, у нас продолжается падение спроса. Если 3 года назад этот подвал собственник мог продать за 1500 тыс. рублей, то сегодня выставляет его за 1млн. и ни одного желающего, даже с огромным торгом. .
Все зависит от места.
"Какую корректировку можно применить по этому поводу"
Обозначьте повод.
Производится оценка рыночной стоимости, оспаривание кадастровой ...
Из Вашего описания сразу возникает вопрос: на каком основании в тех плане (паспорте) назначение указано в т. ч. "административное"? Для потенциала продажи?
Корректировки применяются на различие свойств выбранных аналогов. что используете в качестве аналогов? похожие объекты, или помещения коммерческого назначения, расположенные в подвале?
Опишите ситуацию подробно.
Правильно поставленный вопрос подразумевает ответ ...
А кому вопрос адресован?
Производится оценка рыночной стоимости, для оспаривания кадастровой.
Кадастровая стоимость на дату оценки 01.03.2015 г. составила 9 млн. рублей, в реальности подвалы и цоколя схожие по характеристикам и площади выставлялись на продажу по цене 1,5- 2 млн.
В техпаспорте, выданном в 2008 году указано:
Наименование_ административно - хозяйственное помещение,
назначение _ административное, бытовое,
фактическое использование_ административно-хозяйственное помещение
Моя задача максимально снизить стоимость объекта, поэтому и возникает вопрос по возможным в этой ситуации корректировкам
.В качестве аналогов использую подвал, без ограничений в использовании, с ремонтом, цокольное помещение.
СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания.
Тут полный список корректировок.
зачинателю темы
Сомневаюсь, что существует понимание темы позволяющее задать вопрос в вашем варианте.
Именно поэтому оценка - не точная наука, но искусство , соединяющее "хочу" клиента с реальными цифрами ...
Живите с этим.