Добрый день, коллеги! Не проходит Отчет об оценке многоконтурного ЗУ с/х назначения ВРИ: Для ведения сельскохозяйственного производства в районе области. Площадь 4000 Га. Два основных вопроса:

1) Какое будет НЭИ этого участка? Можно ли при оценке размера арендной платы обосновывать разбиение данного участка на более мелкие, под ЛПХ, ИЖС? (такое НЭИ написал проверяющий эксперт).

2) Если искать аналоги подобной площади с/х назначения — они только в других регионах (другие почвы, грунты и т. д.). Возможно ли взять такие аналоги и скорректировать на местоположение, состояние грунта?

Благодарю за ответ!

Ответы6
Гость
25 мая 2017 в 18:45:48

1. Тут надо смотреть на местоположение оцениваемого зу. Если примыкает/близко/недалеко от населенного пункта, то можно рассматривать НЭИ, как инвестиционно привлекательные земли - ИЖС/коттеджный городок. В этом случае можно рассчитать разбиение на стандартные 12-15-20 соток для ИЖС. Стоимость зу возрастет. Только нужно учесть затраты на перевод категории и смену ВРИ.

Если же участок далеко в полях - то только СХЗ.

2. ФСО-7 позволяет брать аналоги, хоть с Луны (при надлежащем обосновании). Корректировать СХЗ можно по данным урожайности или баллам бонитета. Плюс географическая корректировка.

Поддержали0
25 мая 2017 в 21:56:13(отредактировано Час спустя)

4 000 га под ИЖС? Прикольная "область.

Ломите сразу под многоэтажное строительство Нью Васюков. И фссё!

А как со спросом там в этой "области"? Сколько га под ИЖС хотя бы за три года разбирают?

Кроме эконома в загородке всё спорно. Это менее 10 соток. Соответственно объём доп. предложения к тому, что и так висит, посчитать легко.

А более 10 соток - комфорт, бизнес, премиум ... Ещё хужее.

Усадеб несколько ещё можно придумать. А можно имение сразу на 4 000 га одну.

Круче, чем у олигархов.

Привет иксперду.

Поддержали0
Автор вопроса
26 мая 2017 в 08:45:57

Спасибо, коллеги, согласен с Вами, я тоже склоняюсь к с/х. Буду все-таки оценивать под сельхозку. Еще, при оценке арендной платы ЗУ разве можно прогнозировать какое-либо разбиение? Ведь у потенциального арендатора нет таких прав, только максимум субаренда. Или я не правильно понимаю принцип НЭИ и нужно исходить из прав собственности даже при оценке аренды?

Поддержали0
26 мая 2017 в 10:44:42

Правила определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89826/0a80bbb9b7708216e4db9c192ffce0a50da4222d/

6. Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3- 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р,

где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Определяете РС права собственности.

Умножаете её на ставку капитализации.

Ставку капитализации используете не в виде ключевой ставки ЦБ - это нормативное значение, а рыночную.

Какова она для сельхозки не знаю. ИМХО не ниже, чем для промки, выше, чем для офисной и торговой.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Александру Слуцкому
26 мая 2017 в 15:29:02

Спасибо за ответ!

Поддержал1
26 мая 2017 в 20:45:21(отредактировано 53 секунды спустя)

Йорал вэлкам.

% 5 вопрошающих спасибо говорят. А может и того меньше...

Остальные - быдланы? Как считаете?

Это в качестве ответной любезности тсз.

Поддержали0