Оценка стоимости дома при отсутствии прав на земельный участок

В рамках судебной экспертизы по делу о разделе имущества поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта (имеющего признак двухэтажного жилого дома с террасами), расположенного на двух смежных земельных участках. Такая формулировка вопроса возникла потому, что договор аренды земельных участков, заключенных муниципалитетом с собственником строения, в судебном порядке признан незаконным, т. к. земельные участки фактически являются частью земельного участка в федеральной собственности. В связи с этим, оформление прав на объект, как на объект недвижимости, на дату экспертизы невозможен. Была проведена судебная экспертиза, которая и установила наличие объекта на участке. В выводах указано что это жилой дом. Иски об изъятии земельного участка из незаконного пользования или сносе строения не подавались. В контексте понятия «рыночная стоимость» отчуждение такого объекта на открытом рынке на дату экспертизы, я думаю, маловероятно. Но, тем не менее, ситуация наверное должна проясниться, там таких участков много. Стоимость предполагала определять сравнительным подходом без учета стоимости прав на земельный участок. Тогда встает вопрос, можно ли не учитывать, что аналоги зарегистрированы в установленном законом порядке, а объект оценки- может быть когда ни будь, и, если считать затратным подходом, является ли невозможность на дату экспертизы зарегистрировать права признаком внешнего устаревания. Благодарю за ответ.