Уважаемые коллеги!
Предлагаю на обсуждение вопрос оценки величины арендной платы за пользование движимым имуществом.
В основном в литературе и на форумах рассмотрен простой и понятный случай:
В аренду передаётся оборудование, собственник желает вернуть к концу срока службы стоимость этого оборудования + затраты на обслуживание + прибыль от данной операции. Рассчитывается просто и понятно — берём рыночную стоимость, определяем срок службы/аренды, рассчитываем количество платежей, рассчитываем сумму платежа, добавляем расходы, через дисконтирование находим величину платежа с учётом всех издержек и снижения стоимости денежной единицы. Ну или примерно так, не суть.
Это всё бесспорно и вполне применимо, но в практике встречаются иные ситуации, в которых данный расчёт приводит к неприемлемым результатам. Например:
предприятие владеет оборудованием для производства определённой операции или выпуска определённой продукции. По каким то причинам выпуск прекратился и оборудование простаивает. Находится арендатор, желающий его использовать, по прямому назначению. Администрация предприятия конечно же радуется и хлопает в ладоши, т. к. не просто избавится от затрат по охране и поддержанию этого оборудования в работоспособном состоянии, но и буде получать какой-никакой доход. Зовёт оценщика, чтобы рассчитать АП, тот применяет метод, описанный выше, и арендная плата получается такой, что арендатор в ужасе сваливает в закат.
Можно конечно спорить, что оценщик всегда прав, но если сделка не состоялась, значит цена была не рыночной.
Что не так? А мы просто не учли мотивацию и условия данной сделки:
1. Собственник не пытается вернуть стоимость оборудования за срок аренды
2. Затраты на обслуживание и сохранение работоспособного состояния несёт арендатор. Также арендатор несёт все риски, связанные с эксплуатацией объектов. (На всякий случай напомню, что это должно быть подтверждено договором аренды в части обязательств сторон)
3. Оборудование с бОльшим износом требует бОльших эксплуатационных затрат, что предполагает снижение арендной платы, однако классическая модель предполагает обратную зависимость.
Что делать в таком случае? Вот тут озвучу своё мнение, именно для того, чтобы обсудить и выявить слабые места данной методики
Я бы предложил при перерасчёте рыночной стоимости оборудование в арендную плату методом обратного дисконтирования рассчитывать ставку следующим методом:
Всё тот же метод кумулятивного построения, но риски по оборудованию мы не только прибавляем, но и вычитаем. Логика тут такая: собственник передаёт в аренду оборудование и снимает с себя часть рисков, связанных с его эксплуатацией. Эти риски можно рассчитать, например, через остаточный срок службы, и тогда чем старее оборудование, тем выше для него эксплуатационные риски, соответственно ниже ставка дисконта и в результате ниже арендная плата.
При таком подходе возможен вариант, когда итоговая ставка будет меньше безрисковой, что звучит как чудовищная ересь, но по сути вполне логично: арендодатель получает доходность от оборудования ниже безрисковой именно потому, что альтернативное вложение ещё менее прибыльное.
Предполагается, что альтернативой передачи в аренду по минимальной ставке является реализация этого оборудования на вторичном рынке и вложение вырученных средств в ценные бумаги. Даже если мы правильно определили рыночную стоимость и оборудование действительно возможно реализовать за нужную сумму, мы должны учитывать намерения собственника и обстоятельства сделки.
Арендодатель не приобретал оборудование изначально для ведения данного бизнеса и его намерением всё же является сохранение оборудования в работоспособном состоянии.
Также замечу, особенно часто этот вопрос встречается в судебных экспертизах, и тут эксперты не обращая внимания на обстоятельства сделки, намерения сторон и возможности альтернативного использования методом обратной капитализации выкатывают такие ставки аренды для древнего трансформатора, что краснеют даже судьи.
Ответы25
ИМХО, проблема в том, что затратный подход - не рабочий в принципе. То, что вы только что написали - недавно воочию могли лицезреть люди во всем мире, когда нефть на американском рынке поставлялась (хоть и кратковременно) по отрицательным ценам. Казалось бы, как так? Как такое возможно? Ведь есть же затраты на добычу, на транспортировку, как актив может иметь отрицательную цену? С точки зрения логики затратного подхода (в классическом понимании) - быть такого не может. На этом и поплатились только в России как минимум не менее 700 человек. Дело в том, как оказалось, что на тот момент затраты на хранение нефти были настолько велики, что было намного проще приплатить покупателю, чем оставить нефть у себя, что и привело к отрицательным ценам. Это аналогично той ситуации, что вы описали. В которой предприятию проще сдать оборудование в аренду хоть как-то (почем возьмут), чем просто из месяца в месяц нести расходы на содержание/обслуживание/пр. либо просто накапливать некомпенсированный ни чем совокупный износ. Тот вариант, что вы описываете, это способ как-то подтянуть "нерабочий" затратный подход к текущей рыночной конъюнктуре. На самом деле, в части определения величины ставки арендной платы, соответствующей рынку, нужно просто использовать сравнительный подход (использовать те ставки, доходности, которые характерны для рынка, полученные, например, экстракцией из предложений по аренде аналогичного либо сопоставимого , хотя бы отдаленно, оборудования). Если рынка нет - то нет и рыночной величины. Тогда есть инвестиционная стоимость, которая может отражать некие частные настроения конкретных контрагентов по сделке.
Резюмирую. 1) Если рынок есть - сравнительный подход , а именно экстракция из рыночных ставок арендной платы на сопоставимое, например, по отраслевой принадлежности, оборудование (можно через ставки, можно проще и не лукавя, через мультипликаторы, например, "Ставка АП / РС"). 2) Если рынка нет - вы по сути определяете инвестиционную стоимость (и соответственно учитываете конкретные хотелки конкретных контрагентов).
Спасибо за ответ.
1. Рыночных ставок нет и быть не может. Об этом и ркчь. Например простой 16к20 не передается в аренду совсем никак, хотя предложений о продаже сотни.
2. Честно не понял. Как вы определяете инвестиционную стоимость и как на её основе рассчитываете арендную плату?
КМК про ставки аренды в данном контексте можно говорить как о металлообрабатывающем цехе (производстве), но не конкретного станка.
Пусть так. И как вы предложите считать арендную плату?
Примерно так.
Половина оборудования будет безнадежно испорчена. Первичная стоимость 10, превращается в 20.
Не стоит рассчитывать что арендатор будет заниматься капитальным ремонтом. 20 превращается 38.
Вот теперь и считаем годовую аренду исходя из ресурса и дисконтированием.
Норму прибыли не забудьте добавить.
Как то так с точки зрения арендодателя.
И все совсем наоборот с точки зрения арендатора.
Была такая мужская поговорка «Ружьё, машину и жену не доверяй никому». Применительно к данной теме – и оборудование. Вспомним как должно быть организованно производство: ставится задача, под неё закупается оборудование, организуется (контролируется) техпроцесс со службой главного технолога, инструментальное производство (отдел), служба главного механика, энергетика. При таком раскладе производство работоспособно. И вот заказы куда-то делись. Стало не до жиру. А станкам – то .. ВСЁ РАВНО!! Они будут выдавать свою продукцию и равномерно изнашиваться только при наличии вышеперечисленного. И если директору нечем платить зарплату – либо менять нужно директора, либо распродавать оборудование. Не зря в амер. Фильмах – полно заброшенных заводов (производство выполнило свою задачу, отдало свою прибыль – далее вкладываться в его поддержание смысла нет).
Да – можно сдать в аренду. И тогда оценщик, учитывая вышесказанное – выдаёт необходимую цифру. В неё заложены все издержки на поддержание оборудования в необходимом состоянии. Арендатор за голову хватается? Да ему на все эти службы плевать с большой колокольни. Он пилить и точить будет исходя из принципа наименьших затрат. Метал, резцы и проч. будет такой, какой привезут, а не на какой рассчитано оборудование. Проверка, замена масла, тех. Жидкостей, регламентные работы и проч – вообще забыть. На выходе к концу договора ( а возможно и ранее) арендодатель будет иметь то, о чём поведал Геннадий Юрьевич – наполовину убитое производство. В моём понимании – задача эксперта описать (возможно в допущениях и ограничениях) подробно механизм ценообразования этом и ставить основным посылом в отчёте. А о снижающих коэффициента Арендатор и арендодатель должны договариваться за рюмкой чая, имея нормальный расчёт под руками, каждый понимая, что он берёт, передает и получает назад по окончании действия договора
«Можно конечно спорить, что оценщик всегда прав, но если сделка не состоялась, значит цена была не рыночной».
Не соглашусь – оценщик определил сколько положено. Хотелки сторон определяются за столом с принятием (или) передачи определенных обязательств. Не договорились? Значит какой-то стороне хочется работать на специальных (не рыночных) условиях.
Для того, что бы исполнить все хотелки сторон договора, наплевать на рыночную стоимость и существует понятие - инвестиционная стоимость.
Когда оценивается не стоимость вещи, а стоимость производственного цикла в котором оборудование еще способно принести хоть какую нибудь пользу.
Кстати, до чего людей самоизоляция довела - люди уже чай стопочками пить начали. Да и сам хорош, грибы стаканами пью, специально в лес ходил, собирал.
что сейчас собирается?
Искал молодильные яблоки (они с момента схода снега и до мая собираются), но облом, а чага она всегда есть.
Обладает противоопухолевым и антивирусным действием. Единственное что надо знать, это средство профилактического характера - пить надо отвар постоянно и не менее двух стаканов в день.
Представляешь какая ща идет экономия на кофе и чае.
А с мая начну строчки, сморчки и серножелтый тутовик собирать, жду погоды.
Я извиняюсь, но видимо вы просто ни разу не сталкивались с такой ситацией. Повторюсь ещё раз: все затраты несёт арендатор. Намерение арендодателя - сдать и забыть (снять с себя максимум рисков владения). Я предложил модель, которая отражает это обстоятельство. И если оценщик определил плату "сколько положено", которая не отражает этих обстоятельств, не устраивает ни одну сторону и не может являться основой для заключения договора - это означает только то, что уровень его самомнения намного превосходит уровень профессионализма.
Вам же объяснили - инвестиционная стоимость. Все хотелки сторон исполните на законных основаниях.
Дело не в хотелках сторон, а в методах расчёта. К тому же не всегда можно уйти от понятия "рыночная стоимость" (например если это прописано в определении суда).
Данная тема, еще раз подтверждает адекватность оценочной услуги и оценка с её математикой довольно далека от реальной жизни....Следовательно, подход и составляющие оценки не соответствуют модели нынешней действительности....
Да не.. просто иногда требуются индивидуальные модели расчётов. Справочник Лейфера он не на все случаи жизни.
Собственно, этим постом я и предложил модель расчёта в очень особенных случаях, только вот почему-то вместо модели стали обсуждать теорию и сбор сморчков... но тут уж кто в чём силён)))
"Индивидуальные модели расчетов" - пишите уж прямо: подгонка результата под хотелки сторон)))) Если ст.8 135-ФЗ в данном деле нет, то и зачем тратится на оценку? Вопрос только в заинтересованности сторон объекта аренды + переговоры = аренда имущества.
"подгонка результата под хотелки сторон" - это очень смелое определение рыночной стоимости, но по сути верно). Если обе стороны сходятся в хотелках обладая всей необходимой информацией и действуют себе не во вред - то именно так рыночная стоимость и формируется.
По всей видимости одна из сторон - государева контора (как вариант МУП или проч.) и наличие отчёта - одно из условий сделки. Сталкивался с ситуацией (по теме работали "люди в белых халатах"), когда в аренду у властей брались практически заводы с ...правом самостоятельного выбраковывания на усмотрение арендатора движимого имущества по договору. Тут арендатору "карта и повалила...".
"Конец простой - пришёл "тягач" и там был трос и там был врач.." (С)
В моём понимании арендная плата - это всегда определённая составляющая, выводящая в 0 расходную часть + прибыль арендатора. Прибыль можно уменьшать до 0. Но ниже - это убыток никем не возмещаемый. А именно этого хочет арендатор. Пойдет ли на это арендодатель - это его право. Но точку невозврата он должен видеть от оценщика в отчёте.
Если это государева контора, то вперед нас про то же самое должен говорить главбух руководителю.
Понятно одно: оценщик сделал результат, который не устроил и теперь надо как-то выкручиваться и представить новую редакцию цифры, которая будет приемлема сторонам))))) И зачем тогда нужен оценщик, если это (цифру) любой экономист предприятия (арендодателя) может вывезти использую данные по затратам и прибыль (арендодателя) и получить стоимость аренды? Что-то в примере автора нечисто)))
Тут другое. Если оценивается рыночная стоимость, надо определить НЭИ.
Но если имеются стороны договора с уже установленным порядком использования оборудования, то НЭИ не анализируется, оценивается стоимость оборудования только в текущем использовании - инвестиционная стоимость.
Можно конечно схитрить, в АНЭИ придти к выводу, что текущее использование наиболее эффективно и выдать в итоге инвестиционную стоимость.за рыночную.
Но тогда в выборе подходов к оценке, надо придти, что кроме доходного подхода иные методы не применимы.
Короче придется покрутиться и все качественно обосновать.
Был однажды случай, все оборудование оправил в металлолом и рассчитал залоговую стоимость. Все оказались довольны и банк и клиент.
Если оценщик не специалист в технологии использования оборудования, не чего браться за оценку, ну, на худой .... нанять специалиста, который знает что это не железяка изуродованная до безобразия, а имеет трудно произносимое название.
Кстати отправить все оборудование в металлолом в приведенном примере, надоумил именно нанятый специалист.
Так о том и речь...."Если оценщик не специалист в технологии использования оборудования, не чего браться за оценку.."
И еще, или воспользоваться услугами специалиста, который знает это оборудование.