Полезные ссылки
Коллеги, кто-нибудь уже сталкивался с подобным? Необходимо определить соразмерную плату за публичный срочный сервитут на период реконструкции газопровода. Просили руководствоваться Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 321. Но там все описано только в общих словах (достаточно размыто). Кто-нибудь выполнял такую работу? Какими методиками определения соразмерной платы вы пользовались?
Ответы7
Попробую коротко и тезисно.
Методические рекомендации описали для вас общую концепцию оценки: РС ЗУ до сервитута – РС ЗУ после установления сервитута + единоразовые убытки в связи с установлением сервитута как отдельный пункт расчета (например необходимость восстановить подъезд, забор и т.д. после строительства газопровода).
Наиболее простой способ определить РС ЗУ после установления сервитута описан здесь: http://www.ocenchik.ru/docs/1301-sorazmernaya-plata-za-servitut.html
Данный способ как правило благосклонно воспринимается «проверяльщиками» да и альтернатив как таковых можно сказать нет. По сути это экспертное мнение оценщика. Да хочу сказать что количество факторов, сами факторы и точность суждений о них нигде четко не зафиксированы и вы вольны их редактировать.
Альтернативой является проведение аналогий (метод сравнения продаж) по возможностям использования участка после установки сервитута: пример: был участок с возможностью строительства магазина, стал участком, на котором возможно только выращиваение сельхоз продукции. По сути был участок под торговлю – стал участком под сельхозку (строительство запрещено, но травку сажать можно!). Цены вполне определяемы. НО реальные виды разрешенного использования редко позволяют и коммерческую застройку, и сельхоз производство. Поэтому этот метод негативно воспринимается «проверяльщиками» - земельный участок с видом использования «под строительство магазина» не допускает выращивание сельхозпродукции.
В целом это все!
А на закуску и исходя из формулировок Вашего вопроса: Необходимо определить соразмерную плату за публичный СРОЧНЫЙ сервитут на ПЕРИОД РЕКОНСТРУКЦИИ газопровода. По сути здесь будет РС права пользования (аренды) на срок строительства, т.к. собственник на данный срок не сможет пользоваться своим ЗУ, т.к. там по факту стройка. И тогда все становится очень просто и прозрачно: 100% изъятие из пользования части ЗУ на срок строительства.
По факту это все исходя из задания.
Но тут могут возникнуть ненавязчивые вопросы о том, что произойдет ПОСЛЕ строительства газопровода, а именно: возникнет ограничение прав в ОХРАННОЙ ЗОНЕ газопровода и самое веселое зона МДР газопровода в которой запрещено всякое строительство. Для сельхоз земель это не очень критично, а вот для земель под застройку – это по сути обнуление стоимости ЗУ.
Простите я старался покороче! 😊
На практике получается и так и так. Например задание, в котором определяется, только плата за СРОЧНЫЙ сервитут, по сути арендная плата за срочное пользование с условием приведение участка в первоначальное состояние. При этом это может быть как единовременный платеж, так и периодический (например ежегодный).
Есть варианты, когда заказчик требует определить в качестве бессрочного или срочного сервитута все убытки, связанные с установлением сервитута.
Нужно уточнять задание на оценку у заказчика, а лучше у потребителя отчета, т.к. заказчиками оценки часто является генподрядчик, который тоже не всегда понимает, что от него хотят.
"Или сервитут (пользование на время реконструкции/строительства) - это отдельно, а убытки, компенсации за появившуюся в следствии данных работ охранную зону (по сути тоже убыток - реальный ущерб имуществу) - тоже отдельно (возможно в рамках других соглашений, или в рамках соглашения о публичном сервитуте, но отдельной от соразмерной платы - строкой)? "
В данном случае я стараюсь разделять права и объекты оценки: Сервитут - право ограниченного пользования ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, а убытки - это право требования убытков или РАСЧЕТНАЯ ВЕЛИЧИНА убытков (согласно ФСО). По сути 2 разных объекта оценки. Такие вещи я обычно разделяю. Но ничего не мешает по результатам оценки объединить РС ЗУ (сервитута) и расчетную величину убытков в качестве суммы в новую расчетную величину. Ну например расчетную величину размера возмещения. Т.е. возмещение = РС ЗУ+ убытки
Владислав, Добрый день! Аналогичная ситуация с определением стоимости платы за публичный срочный сервитут (в частной собственности), не могу все таки понять как правильно рассчитывать. Если в соответствии с рекомендациями, то нужно определять разницу между рыночными стоимостями с учетом обременения и без, но как тогда учесть срок на который он установлен. А если по методологии, предложенной выше
Антоном Грищенко, то чем руководствоваться если определять сервитут как РС права пользования (аренды) на срок строительства, т.к. собственник на данный срок не сможет пользоваться своим ЗУ. Поделитесь опытом пожалуйста, буду очень признательна!
Владислав, Добрый день! Аналогичная ситуация с определением стоимости платы за публичный срочный сервитут (в частной собственности), не могу все таки понять как правильно рассчитывать. Если в соответствии с рекомендациями, то нужно определять разницу между рыночными стоимостями с учетом обременения и без, но как тогда учесть срок на который он установлен. А если по методологии, предложенной выше
Антоном Грищенко, то чем руководствоваться если определять сервитут как РС права пользования (аренды) на срок строительства, т.к. собственник на данный срок не сможет пользоваться своим ЗУ. Поделитесь опытом пожалуйста, буду очень признательна!