Полезные ссылки
Добрый день коллеги!!!
Никогда не сталкивался с оценкой объекта недвижимости для целей изъятия для нужд администрации. Подскажите пожалуйста как рассчитать убытки и долю земельного участка принадлежащую собственнику из общей домовой собственности???
Ответы5
Обычная РС объекта. Доля з/у из общей собственности не выделяется.
Напишите почту скину пример как мы считаем
Максимально подробный делается маркетинг и анализ рынка... очень подробное описание аналогов( их нужно все перепроверять..).Для земельного участка считается как всегда..
Давно открестился от оценок для изъятий. Во всем в итоге виноват оценщик что у них изымают объект. Собственники хотят за полуразрушенный барак времен мамонтов, как за апартаменты в элитном ЖК в самом центре города, отдельно за участок, притом за весь а не за долю, за сарай, баню, гараж, бассейн, ледовый дворец, аэродром и т.д. который им принадлежит на данном участке, но документов конечно же нет, за кап ремонт всего дома, за дорогущий ремонт времен СССР, за каждую единицу мебели времен СССР из красного дерева сделанного лично собственником, за моральный вред, за переезд, но судя по хотелкам за перемещение всего дома целиком на новое место в 1000 км от них, и конечно же ее брат, сват, сосед, тетя или кто то еще буквально на днях продал подобную квартиру в 20 раз дороже рынка и при этом очередь из покупателей стояла пришлось даже аукцион Christie’s устраивать
Сначала определяется стоимость квартиры сравнительным подходом. Потом вычленяется стоимость доли ЗУ и мест общего пользования, так как они включены в стоимость квартиры (Обзора судебной практики ВС от 29 апреля 2014 года). Вычленение доли ЗУ процентовкой по Яскевичу исходя из года постройки и этажности дома (приложила скрин справочника). Вычленение доли МОП по Справочнику Areall (приложила скрин): по техпаспорту на МКД определяем долю МОП, приходящуюся на квартиру (Sобщих мест / Sвсех помещений × Sквартиры), далее умножаем полученную цифру на стоимость 1 кв.м. квартиры из сравнительного подхода и на коэффициент 0,5, из справочника Areall (коэффициент отражает соотношение стоимости жилой площади к стоимости общедомового имущества.
Отдельно считаются убытки, перечисленные в ст. 32 ЖК РФ (на переезд и аренду подменного жилья - по авито услуги грузоперевозок, разборки-сбрки корпусной мебели; услуги риелтора на поиск нового жилья - тоже по авито, госпошлина за регистрацию нового жилья - ст. 333.33 НК РФ). Обоснование срока подменной аренды 6 мес. - согласно п. 6 ст. 32 ЖК РФ и по исследованию MyTarget (https://target.my.com/pro/articles/real-estate-audience?utm_source=facebook&utm _medium=referral&utm_campaign=news&utm_term=real-estate-audience). Обоснование необходимости привлечения риелтора - по тому же исследованию (скрин приложила).
Отдельно считается компенсация за непроизведенный капремонт. В каждом регионе есть утвержденные предельные удельные цены капремонта по элементам конструктива (для Челябинской области это Постановлением Правительства Челябинской области от 30.11.2020 г. №630-П). На сайте https://www.reformagkh.ru в карточке дома скачиваем заключение о признании аварийным и смотрим, какие элементы привели к аварийности. Например, это фундамент. Из техпаспорта МКД берем объемы фундамента, умножаем на предельную стоимость капремонта фундамента из Постановления и полученную сумму умножаем на долю площади квартиры в площади всех помещений дома.
Важно! при определении стоимости квартиры сравнительным подходом аварийное состояние конструктива не учитывается (понижающая корректировка не вводится), поскольку по смыслу ст. 32 ЖК РФ на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания. То есть оценка проходит в условиях условной пригодности (условной).