Добрый день уважаемые оценщики
У кого получается ответ по задаче 5.2.1.128.
5.2.1.128. 4 балла.
Определить рыночную стоимость специализированной линии по производству чугунных заготовок
Оцениваемая линия приобретена и поставлена на баланс
Линия входит в состав имущественного комплекса завода. В имущественный комплекс входят также:
1. Административное здание заводоуправления, расположено на обособленном участке земли. ЧОД, генерируемый имущественным комплексом, составляет 900000 руб. в год без НДС, а соответствующая ему ставка капитализации 14%. Рыночная стоимость земельного участка площадью 3 га, на котором располагается данное административное здание составляет 25000 руб. за сотку.
2. Земельный участок площадью 9 га производственного назначения, с расположенными на нем основным производственными зданиями. Рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 9 млн руб. за 1 га.
3. Здание производственного назначения площадью 10500 кв. м, рыночной стоимостью 5500 руб. за 1 кв. м без учета стоимости земельного участка.
4. Специализированное здание для размещения линии подготовки заготовок, стоимость замещения на дату оценки составляет 8,5 млн руб. без НДС, накопленный физический износ на дату оценки 35%.
5. Железнодорожный парк в составе локомотива и 2 вагонов, предназначенных для перемещения грузов на основной производственной площадке, рыночная стоимость ж/д парка составляет 15 млн руб. без учета НДС 6. На балансе предприятия числится санаторий в Хакасии рыночной стоимостью 185 млн. руб. с учетом НДС.
7. Линия по подготовке заготовок, полная восстановительная стоимость на дату оценки 75 млн руб. без НДС, срок службы 15 лет, эффективный возраст 7 лет.
Все прочие активы являются специализированными и задействованы в производстве продукции предприятия. Затраты на замещение как новых данных прочих активов по состоянию на дату оценки составляет 945 млн руб. без НДС. Физический износ 15% активов (в стоимостном выражении) составляет 50%, 25% активов — 40%, 60% активов — 30%.
Стоимость всего имущества завода в рамках доходного подхода по состоянию на дату оценки составляет 800 млн руб. (без НДС).
Ответы15
НЕСПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЕ АКТИВЫ:
Административное здание - 64285714,29
Земельный участок - 81000000,00
Производственное здание - 57750000,00
ж/д парк - 15000000,00
Санаторий - 156779661,02
ИТОГО: 374815375,30
вычитаем из общего - 800000000-374815375,30 = 425184624,70
СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЕ АКТИВЫ:
Специализированное здание - 5 525 000,00
Линия заготовок - 40000000,00
Прочие - 609525000,00
Объект оценки - 73879709,19
ИТОГО: 728929709,19
Внешний износ 1-(425184624,70/728929709,19) = 41,67%
РС = 73879709,19 х (1-41,67%) х 1,18 = 50 850 951,62 с учетом НДС
Кажется так)))
Тут надо смотреть внимательно в начале
ЧОД, генерируемый имущественным комплексом - т.е. включая ЗУ, дополнительно считать ЗУ под Адм. корпусом не надо в этой задаче
так ведь ЗУ и не считался))))
Сорри, не пересчитывал цифры. Да и не спорил, просто подсказал, на что обратить внимание)
Санаторий раньше не учитывали
Вообще бред. Если взять в расчет санаторий без НДС правильный ответ будет 57,8 млн. Это как вообще?
Получается это и есть верный ответ....
Стоимость ВСЕГО имущества завода в рамках доходного подхода по состоянию на дату оценки составляет 800 млн руб. (без НДС). В аналогичных задачах была указана стоимость операционного имущества, поэтому раньше было без санатория
Письмом Минэкономразвития РФ от 12.10.2017 № Д22и-1031 "О предоставлении информации" разъяснено, что "режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости… величина рыночной стоимости… не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС…, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав НДС".
Указанная трактовка понятия стоимости подтверждена решениями Верховного Суда РФ:
- кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.01.2019 № 5-КГ18-274: "…определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности";
- кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 10.07.2019 № 5-КА19-15: "…ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости… налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором… определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности";
- кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 05.02.2020 № 5-КА19-66: "… определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности…".
Выходит 50,85 млн. с НДС, а правильно указывают 57,8 млн. Как?
Внимание на ЧОД админ здания там 900 тыс.руб, а не 9 млн. руб. - отсюда ошибка с 50,85. Её исправить и будет 57,8
Здравствуйте. Как нашли стоимость объекта оценки?
так кто-нибудь получил верный ответ??? 72,4