Добрый день, уважаемые оценщики. Прошу помощи в решении следующего вопроса. Поступило задание определить рыночную арендную ставку за право пользования помещением, которое расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома, в котором будет размещаться частный детский сад. Помещение нежилое, имеет отдельный вход. Что брать в качестве аналогов и необходимы ли какие либо корреткировки на его назначение? В городе отсутствуют предложения по аренде помещений под детские сады, образовательные аудитории и т.д. Получается, что наиболее правильным использовать аналоги под офисы, услуги. Но необходима ли корректировка на то, что там будет детский сад?

Ответы12
10 октября 2013 в 17:54:24

берем в качестве аналогов предложения по офисам. Наше назначение не офис, соответственно нужна корректировка. Для того, чтобы корректировку определить нужно использовать метод парных продаж (суть метода почитайте в интернете). Получаем процент корректировки и соответственно корректируем (корректировка будет отрицательной, так как помещение под детский сад всегда дешевле офисных)!

Поддержали0
Автор вопроса
10 октября 2013 в 18:58:31

а что включать в пару с офисными?

Поддержали0
10 октября 2013 в 20:14:49

читайте про метод парных продаж, там все понятно

Поддержали0
Гость
10 октября 2013 в 22:31:34

Ольга, парные продажи тут не прокатят, т.к. при наличии аналогов под д/с - нет смысла городить огород.

У меня в соседнем доме есть "Школа раннего развития"(не д/с конечно, но все же похоже), там дети целый день занимаются посменно - рисование, вышивание и прочие макраме))))

Специально спросил - аренду платит столько же, сколько соседний офис, соседний магазин автомасел, соседний салон тайского массажа и цветочный магазин.

Поэтому и предлагаю - считайте, как стандартный офис и не парьтесь)))))))))

Поддержали0
11 октября 2013 в 09:31:31

Алексей, для сравнительного подхода 3-5 аналогов с назначением д/с, просто напросто вы не найдете (уж не так развит этот рынок), а для метода парных продаж 1-2 предложения всегда есть. Что касается отличий в стоимости - это надо рынок местный изучать. А делать вывод только на основании одного вашего примера, как минимум, неправильно. Например, в Казани стоимость помещений под дошкольное образование точно дешевле, в своей работе лично сталкивалась и оценивала.

Вывод автору: изучайте рынок...

Поддержали0
Гость
11 октября 2013 в 10:18:00
Цитата:
Ольга Кириллова
 — 
11 октября 2013 в 09:31:31:

Например, в Казани стоимость помещений под дошкольное образование точно дешевле, в своей работе лично сталкивалась и оценивала.

В общем-то я про Казань пример и привел)))

На Чистопольской "фоновские" дома - не важно, что вы там откроете на первом этаже - аренда для всех одинакова.............

Поддержали0
Автор вопроса
11 октября 2013 в 13:06:30

Вся проблема и заключается в отсутствии предложений помещений под дет. сады, так метод парных продаж никак не применить.

Поддержали0
11 октября 2013 в 22:13:12

Это, на мой взгляд, чистая административка. А уже кто ее как использует - его личное дело. Алексей прав. Не усложняйте себе жизнь лишними нерыночными корректировками.

Поддержали0
Автор вопроса
12 октября 2013 в 12:28:15

я тоже больше склоняюсь к тому, что необходимо в качестве аналогов брать офисные помещения, ввиду отсутствия иных предложений. Все таки офисные помещения также являются и помещениями под предоставление услуг, а частный детский сад - предоставление услуги.

Поддержали0