Обходила стороной эту тему всегда, и тут попросили сделать три объекта. Столкнулась с вопросом на какую дату оценивать и какие аналоги брать.

По дате хотелось бы уточнить: на сайте Росреестра нашла отчет по кадастровой стоимости данного объекта от 30.12.2011 г., значит мне тоже необходимо делать на эту дату (имеется кадастровый паспорт от 29.01.2009 и кадастровая выписка от 09.07.2013)?

По поводу аналогов в отчете по кадастровой стоимости почему то все аналоги по производственным базам (то есть там и строения и земля), при чем земля отдельно не выделялась при расчете стоимости. Разрешенное использование земли: для обслуживания производственной базы. Значит мне тоже искать аналоги необходимо со строениями? кажется это не правильно. 

Ответы8
Гость
13 октября 2013 в 12:07:48

На практике участок оценивается, как условно свободный.

Дата оценки определяется по постановлению, утвердившему КС на дату (обычно это 01.01.2010 или 01.01.2011).

Аналоги нужно подбирать по категории/назначению, если есть застройка - выделять.))

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Гость
13 октября 2013 в 15:36:52

А что значит тогда вот это:

Вынесенным 25.06.2013 г. Постановлением Президиума ВАС РФ по делу № А11-5098/2010 судебные акты трех инстанций были отменены и дело передано на новое рассмотрение. Определим чем руководствовался ВАС РФ при принятии указанного Постановления, и какие принципиальные выводы были сделаны им при разрешении данного спора:

· Какую дату следует рассматривать как дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и, следовательно, по состоянию на какую дату должна устанавливаться рыночная стоимость объекта?

«…Принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

· По состоянию на какую дату следует определять рыночную стоимость объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков?

Датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость вновь образованного земельного участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка в силу следующего:

«…Согласно действующим нормативным актам кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (далее – методические указания).

Методические указания применяются и для определения кадастровой стоимости земельных участков в случае образования нового земельного участка путем раздела.

Так, подпункт 2.1.17 методических указаний определяет, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемого земельного участка) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. (http://srosovet.ru/news/partnnews/292316/)

Поддержали0
Гость
ответил Гость
15 мая 2016 в 23:35:12

Алексей Ромашкин вы пишете не верный ответ, дата оценки это дата кадастровой оценки

Гость
ответил Гость
16 мая 2016 в 09:53:16

Я с вами спорить не буду. Возможно в каждом регионе своя практика. В Республике Татарстан в кадастровой справке обычно указывается три даты - дата оценки (это обычно июль - сентябрь), дата утверждения (октябрь-ноябрь), и дата внесения в реестр. Так вот на практике оспаривание обычно идет на круглую дату - 01.01.201... года (если по участку или ОКСу не вносили изменений в реестр после этой даты - тогда на дату последних изменений). Все суды были выиграны.......

Поддержали0
Гость
13 октября 2013 в 18:53:29
Цитата:
Гость
 — 
13 октября 2013 в 12:07:48:

...Дата оценки определяется по постановлению, утвердившему КС на дату (обычно это 01.01.2010 или 01.01.2011)....

Цитата:
Автор вопроса
 — 
13 октября 2013 в 15:36:52:

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Не вижу противоречий.

зы. И вообще, определением даты оценки пусть занимается заказчик (т..е. сформулирует, чего же он собственно хочет), а вы занимайтесь непосредственно оценкой))))

Поддержали0
Автор вопроса
13 октября 2013 в 19:06:09

Просто в отчете кадастровой дата 12.2011 года, боюсь завернут отчет в суде. Скажут даты не совпадают.

Поддержали0
13 октября 2013 в 19:22:46

Завернут. У нас в Екатеринбурге тоже сейчас установили КС земель населенных пунктов на 15.11.2012г. На нее и оспариваем, как президиум ВАС велел. В суде отчеты проходят, хотя я раньше тоже считала, что КС устанавливается только на 01 января (для региона это прецедент). Раз есть постановление президиума ВАС, четко регламентирующее, что оценивать надо на дату оценки в отчете об оценке кадастровой стоимости, определяйте рыночную стоимость в отчете на ту же дату. Это в суде точно пройдет. Плюсом можно на сайте Арбитражного Суда посмотреть судебную практику в Вашем регионе.

Поддержал1
Автор вопроса
13 октября 2013 в 19:28:41

Спасибо!

Поддержали0