Добрый вечер!Нужен совет вот по какому вопросу: есть ЗУ(большой 1500 Га), состоящий из паев, у моего Заказчика часть паев находится в собственности, все остальное в аренде, естественно аналогов с такой площадью нет, тем более на ретроспективную дату, имею ли я право брать в качестве аналогов именно ПАИ (а не участки, находящиеся в собственности)?.По самому участку: он не является единым объектом (хотя имеет единственный кадастровый номер), а состоит из нескольких участков(точнее из нескольких объединений паев), не смежных между собой.При проверке на публичн. кад. карте при вводе кад.н. единого участка показывает только месторасположение, при вводе к.н. каждого отдельного пая показывает объединение(точнее объединение - участок с границами), в котором пай находится. Вообщем надеюсь более менее понятно я объяснила. Прошу совета у более опытных коллег. Заранее всем благодарна за ответы.
Ответы15
Вы собираетесь оспаривать не кадастровую стоимость доли(пая), а кадастровую стоимость земельного участка и поэтому оцениваете земельный участок. Но в оспаривании кадастровой оценки очень много нюансов, и если Вы эту работу делаете первый раз, быстро ее сделать не получиться.
Дополнительно. Как я понял з/у является многоконтурным и каждый контур имеет свой кадастровый номер. И из этого надо разобраться как зарегистрирована доля(пай), на основной з/у(единое землепользование) или на з/у входящий в это ЕЗП.
Претендую не на "быстро" а на "качественно и правильно" (про срочность было написано для привлечения внимания специалистов, но как факт к сожалению не сработало).
Участок многоконтурный, верно, каждый контур имеет свой учетный номер (тут уже я не правильно выразилась, извините), который пробивается на кад. карте, доли зарегистрированы на основной ЗУ. Каждый дольщик имеет долю в размере от 2/641 до 10/641 основного ЗУ.
Так Вам не все ли равно, какие там паи?! Для установления кадастровой стоимости оценивается участок, кадастровая стоимость которого оценена, на праве полной единоличной собственности. В отдельных случаях учитываются сервитуты. Аренда, паи, бессрочка - не важно. Тупо считайте право собственности на основной участок, который стоял на кадастровом учете, как объект недвижимости, на дату установления кадастровой стоимости. Иначе суд Вам завернет оценку. Ст. 10 ФСО 4: При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации). Почитайте еще постановление Президиума ВАС РФ № 10761/11, вынесенное 25 июня 2013 г. по делу № А11-5098/2010 (по заявлению ОАО «Владмирглавснаб» к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
Оценивается участок с единым кадастровым номером целиком однозначно, независимо от количества собственников/дольщиков/пайщиков.
То, что он многоконтурный общей картины не меняет.....
зы. Пока писал уже ответили...........)))
:)
Т.е. я не имею права внутри отчета оценить долю каждого дольщика по отдельности (взяв в качестве аналогов как раз паи) и исходя из этого вывести стоимость всего участка? Для данного объекта я в праве брать аналоги, как Вы уже сказали, находящиеся только в единоличной собственности.
Еще раз большое спасибо за ответы!
п. 1. Вы можете все. Вы же оценщик! Но отчет Ваш завернут в суде+ эксперт из СРО, предположительно, посмотрит на Вас косо. Даю гарантию 100%!
п. 2. Да. Вы правы. Берите аналоги в собственности.
ТДля данного объекта я в праве брать аналоги, как Вы уже сказали, находящиеся только в единоличной собственности.
Еще раз большое спасибо за ответы!
И особенно желательно - сопоставимой площади))
Самое интересное, что именно эксперт из СРО на мой вышеуказанный вопрос о паях, сказал, что можно...
Про площадь конечно понимаю)))))но таких аналогов нет, вообще с аналогами очень туго, и то что есть именно в единоличной собственности (исследовали весь архив печатных изданий региона за тот период), по стоимости КС не уменьшит.
Ваше СРО и регион? В аренде есть сопоставимые по площади участки? Их, в принципе, если нет более сопоставимых, тоже можно брать в аналоги с повышающей корректировкой. Вообще что есть из аналогов? Сколько кадастровая за квадрат?
МСО, ЗУ находится в Ставропольском крае, рынка аренды нет вообще, КС 1 Га порядка 50 т.р., по аналогам: все аналоги до 30 Га (других в принципе нет).
С МСО не работала, рынка Ставропольского края не знаю, но 50000 за Га у нас на Урале (у нас малополодородные земли)- нормальная р.с. для большой по площади чистой сельхозки в отчете, тем более, идущем на экспертизу в СРО. М.б. Вам списаться с Вашей СРО, описать ситуацию, и спросить, сколько, по их мнению, они могли бы пропустить...
Пропустить то они пропустят (и паи! пропустят), я уже разговаривала, но это же не дает никакой гарантии в суде...тем более Вы по опыту сказали, что в суде 100% завернут.....
На паи им до лампочки Ильича. Это безобразие завернет суд.
Но стоимость низкую они, как люди адекватные, не пропустят... Ущерб государству нанести никто не хочет... За это...
У нас обычно эксперты всех СРО, с кем работает наша контора, прекрасно понимают ценник на все участки на каждую дату в регионе. Мы им выборку скидываем по всему, что есть на рынке на дату оценки (с выкопировками из журналов), они сразу говорят,под какой цифрой подпишутся, или просят переподобрать аналоги и сами предлагают альтернативу. М.б. Вам не просто поговорить, а скинуть им выборку по найденным аналогам. Просто, при Ваших 5 руб. за 1 кв. м, я сомневаюсь, что Вы сможете обоснованно снизить стоимость участка на 30% и более, чтобы суд принял положительное решение по делу...
Еще раз большое спасибо! Я именно так и сделаю)))