нужно оценить земельный участок 33 кв.м под гаражом. Гараж в расчете не учитывается. аналогов таких нет, есть либо гараж с землей, либо брать аналоги под ИЖС и приводить с помощью корректировок. но под ИЖС земельный участки большие, от 600 кв.м
подскажите, можно ли брать повышающую корректировку на размер? в каком размере? 

спасибо

Ответы9
20 ноября 2013 в 12:08:09

Если разрешенное использование земельного участка позволяет, то строится гараж.

Генерируется доход, как единый объект. Далее применяете метод остатка. Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Поддержали0
20 ноября 2013 в 22:37:16

1. Гараж в расчете не учитывается. Соответственно, оценивается участок, как условно свободный. Какова цель оценки? Какое у участка НЭИ?

2. Учитывая площадь, ИЖС - вообще не подходит...

3. Можно попробовать посчитать поправку на масштаб средствами корреляционно-регрессионного анализа в экселе, сформировав выборку по имеющимся предложениям по НЭИ, или взять любую из опубликованных методик. (Только они не очень применимы к нетиповым сегментам рынка).

3. По моему скромному мнению, метод остатка - это крайний случай спасения утопающих. Но, в таких случаях, видимо, единственно возможный вариант.

Поддержали0
21 ноября 2013 в 10:59:45

НЭИ определил город (муниципалы).

Какие зем.уч. собираетесь коррелировать, какого разрешенного землепользования ?

Как правило у гаражей земли - пятно застройки, это если гараж отдельно стоящее здание. Если оценивается гаражный бокс (помещение), то еще меньше. Наверняка гараж входит в состав ГСК, где имеется имущество в совместной собственности (КПП, дороги, забор и пр.).

Не совсем благодарное занятие искать кошку в темной комнате.

Господа оценщики, когда задаете вопрос, информация об объекте оценки должна быть исчерпывающей, в противном случае получается дискуссия ни о чем.

Спасибо за внимание.

Поддержали0
21 ноября 2013 в 11:33:18

В корреляцию можно запихнуть промку или под гаражи в областном центре, где аналоги точно есть.

Поддержали0
Автор вопроса
22 ноября 2013 в 10:53:16

земли населенный пунктов, разрешенное использование земельного участка - для размещения бокса гаража, который относится к гаражному кооперативу

цель оценки: гаражи идут под снос и собственникам компенсируют стоимость гаража и земли

заказчик получил деньги за гараж отдельно, а за землю еще нет...

вот такая ситуация

спасибо

Поддержали0
22 ноября 2013 в 11:48:16
Цитата:
Автор вопроса
 — 
22 ноября 2013 в 10:53:16:

цель оценки: гаражи идут под снос и собственникам компенсируют стоимость гаража и земли

Сам часто сталкиваюсь с такой практикой. Искренне считаю, что так делать нельзя (что делать с чиновниками - не понятно, бывают таким кривым образом навыкупают, и такие задания на оценку навыставляют, что диву даешься). Нельзя выкупать единые объекты недвижимости частями. Нельзя определять РС каждого имущественного права по отдельности. Этому есть множество причин, таких как: 1) принцип единства судьбы ЗК РФ, 2) как следствие, необоротоспособность имущественных прав на земельный участок и гараж отдельно друг от друга (попробуйте-ка так продать, зарегистрирует Росреестр такую сделку?), 3) принцип НЭИ, 4) принципы вклада, предельной производительности, сбалансированности, соответствия, регрессии, прогрессии и др. основные принципы оценки, которые говорят, что РС одного + РС второго не всегда равняются РС одного+второго (в большинстве случаев не равняются).

Поэтому нужно определять РС единого объекта (гаража землей), и уже в рамках этой РС можно выделить вклад отдельно земли, отдельно строения (именно вклад, а не стоимость, причем как это сделать, вопрос дискуссионный).

Решение задачи по-другому: оценка имущественных прав на землю и строения отдельно (что само по себе спорно) - может привести к тому, что размер компенсационных выплат за землю и гараж может не совпасть с РС единого объекта недвижимости (гаража и земли) и требует множества допущений.

Поэтому, самым лучшим вариантом (чтобы государство не переплатило или чтобы собственник не остался у разбитого корыта), на мой взгляд, нужно оценить РС имущественных прав на землю и гараж, и отнять от этого то, что уже уплачено (за гараж).

А практика, в рамках которой чиновники просят определить РС земли и РС строений отдельно, как правило, связана со следующим. Земля идет на один баланс, строения на другой - и далее подлежат сносу.

Поддержали4
Автор вопроса
ответила Автору вопроса
22 ноября 2013 в 11:34:33

большое спасибо, Егор! вы мне очень помогли

Поддержали0
22 ноября 2013 в 10:59:19

Так может, стоит просто посчитать стоимость единого объекта недвижимости за минусом того, что уже выплатили: получите то, что недоплачено за землю.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Екатерине Потоцкой
22 ноября 2013 в 11:34:46

спасибо, Екатерина

Поддержали0