Коллеги, интересно ваше мнение по следующим вопросам:

1) являются ли улучшениями земельного участка объекты движимого имущества, например, здания, строения и сооружения, не являющиеся недвижимым имуществом (например, сборно-разборные и временные здания, строения вспомогательного значения)?

2) являются ли улучшениями земельного участка различные работы, связанные с изменением его характеристик, например, подъем уровня земли, обустройство дренажа, ландшафтные работы, насаждения и т.д. и т.п.

Ответы8
Гость
20 марта 2014 в 08:37:09

1. Нет

2. Да

зы. Личное мнение))))

Поддержали0
Автор вопроса
20 марта 2014 в 08:57:19

А являются ли такие улучшения (подъем грунта, дренаж, ландшафтные работы) - объектами недвижимого имущества, требующими регистрации права, и почему?

И ещё вопрос в догонку. Оценщик в праве давать правовую оценку тому, является ли то или иное имущество (здания, строения, сооружения) на земельном участке движимым или недвижимым, если права на него не зарегистрированы, и соответственно на это основании включать или исключать из расчета РС недвижимого имущества?

Поддержали0
20 марта 2014 в 10:42:00

Подъем грунта, дренаж и ландшафтные работы не являются объектами недвижимого имущества и не требуют регистрации. Но они удорожают стоимость строительства при расчете здания затратным подходом (подъем грунта, дренаж) и стоимость всего объекта сравнительным подходом (все то же плюс ландшафтные).

Можно назвать эти объекты благоустройством.

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

То есть вопрос во многом сводится к тому, для чего отводился земельный участок.

По поводу правовой оценки: если юридически подкован, то почему нет? Отсутствие регистрации прав далеко не всегда означает, что улучшения - не недвижимость. Приведу пример, может быть, и далекий от Вашего, но показательный. При акционировании государственного предприятия объекты недвижимого имущества вошли в план приватизации. По каким-то причинам ОАО тогда не стало регистрировать права на здания. Шли годы, архивы терялись, а здания видоизменялись. И сейчас, кроме, как в судебном порядке ОАО права на свои здания зарегистрировать не может. Свидетельств о регистрации нет. Но право собственности на эти здания возникло у ОАО в момент регистрации устава. Совершенно очевидно, что эти объекты -недвижимость. Вот оценщик и применяет свои юридические познания, анализируя вероятность регистрации прав на это имущество (и, соответственно, распоряжения этим имуществом), и выполняя поправки с учетом времени, которое потребуется для надлежащего оформления права.

Поддержал1
Автор вопроса
20 марта 2014 в 11:20:11
Цитата:
Наталия Паничкина
 — 
20 марта 2014 в 10:42:00:

Подъем грунта, дренаж и ландшафтные работы не являются объектами недвижимого имущества и не требуют регистрации. Но они удорожают стоимость строительства при расчете здания затратным подходом (подъем грунта, дренаж) и стоимость всего объекта сравнительным подходом (все то же плюс ландшафтные).

Можно назвать эти объекты благоустройством.

Тогда возникают вопросы, связанные с разграничением вида имущества. Имущество может быть движимое и недвижимое. Если подъем грунта, дренаж и ландшафтные работы не являются недвижимым имуществом, то они - объекты движимого имущества, либо не являются отдельными объектами вообще (например, входят в состав сложного объекта)? В последнем случае опять возникает вопрос о разграничении прав - в состав какого объекта недвижимости входят эти работы, строений или земельного участка?

Цитата:
Наталия Паничкина
 — 
20 марта 2014 в 10:42:00:

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

То есть вопрос во многом сводится к тому, для чего отводился земельный участок.

По поводу правовой оценки: если юридически подкован, то почему нет?

Вопрос возник в связи с тем, что в одном из решений арбитражного суда (реквизиты нужно поискать) были отменены решения предыдущих судов в связи с тем, что вопрос о том, является ли объект - движимым или недвижимым имуществом - был поставлен на разрешение судебного эксперта. В рамках этого решения был сделан вывод о том, что исключительным правом давать правовую оценку (является объект - движимым или недвижимым имуществом) обладает суд.

А в рамках оценки, которую мы сейчас выполняем, разграничение имущества на движимое и недвижимое - определяет результаты расчета (грубо говоря, оценить мы должны только недвижимое имущество).

Поддержали0
20 марта 2014 в 11:45:14

В последнем случае опять возникает вопрос о разграничении прав - в состав какого объекта недвижимости входят эти работы, строений или земельного участка?

Должны входить в состав сложного объекта и по логике вещей - в состав земельного участка. Если прекратить существование здания (снести), то результат этих работ не прекратит существования.

А в рамках оценки, которую мы сейчас выполняем, разграничение имущества на движимое и недвижимое - определяет результаты расчета (грубо говоря, оценить мы должны только недвижимое имущество).

Надо бы поставить вопрос иначе. Вы оцениваете права на объекты. При наличии свидетельства о собственности все понятно. А если свидетельства нет, а кадастровый паспорт, например, есть. Объект движимым от этого не стал. Просто из триады "владение-пользование-распоряжение" выпало "распоряжение".

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Наталии Паничкиной
20 марта 2014 в 12:00:53
Цитата:
Наталия Паничкина
 — 
20 марта 2014 в 11:45:14:

Надо бы поставить вопрос иначе. Вы оцениваете права на объекты. При наличии свидетельства о собственности все понятно. А если свидетельства нет, а кадастровый паспорт, например, есть. Объект движимым от этого не стал. Просто из триады "владение-пользование-распоряжение" выпало "распоряжение".

Согласен, но вся суть вопроса в другом. Если у нас есть свидетельство, то мы понимаем, что перед нами объект недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Если же свидетельства нет, нам не от чего отталкиваться, чтобы сделать вывод о том, недвижимое это имущество или нет. Это может быть недвижимое имущество, право на которое не зарегистрировано, либо движимое имущество, право на которое регистрировать не нужно. Так вот, в такой ситуации, имеет ли право оценщик давать правовую оценку тому, движимое это имущество или нет, учитывая позицию судов?

Поддержали0
20 марта 2014 в 18:32:18
Цитата:
Автор вопроса
 — 
20 марта 2014 в 12:00:53:

Так вот, в такой ситуации, имеет ли право оценщик давать правовую оценку тому, движимое это имущество или нет, учитывая позицию судов?

Оценщик имеет право на все что угодно. Другой вопрос, кто в суд идет, с кем, и как?

Ведь для того чтобы написать, что зеленое, это действительно зеленое, а не красное, не обязательно быть оценщиком, достоточно просто не быть дальтоником.

А вот доказывать, что зеленое - зелено, будут никак не оценщики....

Поддержали0
20 марта 2014 в 12:25:12

Многое будет зависеть от того, на основании каких документов это имущество вообще возникло. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие ФЗ-122 о государственной регистрации.

Если, для того, чтобы делать выводы о статусе имущества, действительно оттолкнуться не от чего (нет документов о создании, документов технического учета), то, совершенно очевидно, - брать на себя ответственность в установлении статуса оценщик не должен. Обоснование - статьи 130,131 ГК и в подкрепление - позиция судов.

Эта недвижимость с неопределенным статусом и по технологии расчета стоимости будет близка к расчету стоимости временных строений. Полезность - сдавать в аренду на срок менее года.

Поддержали0