Оценка квартиры

Ситуация: по техническому паспорту квартира двухкомнатная (стандартная хрущевка). По факту собственник сделал перепланировку: разделил одну жилую комнату пополам перегородкой - получилось трехкомнатная квартира (вагончик - проходные комнаты). Как подобрать аналоги? Правильно ли будет аналоги принять двухкомнатные квартиры такой же площади и из взвешенной стоимости вычесть в абсолютном выражении расходы по узаконению перепланировки?