Здравствуйте, столкнулась с тем, что в Сравнительном подходе РС ЕОНа вдвое дешевле РС ЗУ (а как объект оценки — это 9/20 долей в праве общей долевой собственности), хоть это и вполне логично — мои индивидуальные полдома (наш ОКС) развалюшка, можно сказать, под снос, а местоположение объектов оценки очень неплохое — «повышенная» зона ценности в ценовом зонировании города (лучше только «высокая»). То есть (условно) у меня вышло РС 9/20 долей в ЗУ 1 000 000, а РС ЕОНа — 500 000.
И что мне с этим «великолепием» делать? Пожалуйста, прошу помощи!!!
Оценку заказали собственники второй половины дома для выкупа и перехода права собственности в их пользу. Пока до судов дело не дошло, пробуют договориться, пришли выяснить «цену вопроса».
Комментарии6
Мне кажется, что здесь всё дело в НЭИ. Если ОКС, расположенные на ЗУ, не представляют какой-то существенной ценности, основную ценность представляет земля. И в таком случае РС земли будет равна РС ЗУ как условно свободного за минусом затрат на приведение его в такое состояние (снос строений). И то - рынок не всегда воспринимает наличие на участке некоторых объектов, подлежащих сносу, как негативный фактор (чаще вообще не реагирует, земли с какой-то "старью" под снос - это целая крупная ниша земельного рынка - по сути, "вторичка" на земельном рынке - земля не всегда покупается чистенькая и горяченькая - только из "печи", точнее с кадастровой палаты прямо от земельных девелоперов под освоение и застройку, есть и такой вторичный рынок - уже "бывшая в употреблении" земля). В вашем случае вам в качестве аналогов в сравнительном подходе нужно брать такие же земельные участки с улучшениями под снос и плясать от их стоимости.
У вас как формулируются объекты оценки?
№ 1: 9/20 доли в праве общей долевой собственности в земельном участке с кад."№...и далее по категории, ВРИ и адрес.
№ 2: Литер Б жилого дома общей площадью....с тем же адресом
Вообще-то две итоговые величины - не корректно. Рыночная стоимость есть только у ЕОН, поскольку согласно ЗК и принципу "единства судьбы" указанные вами объекты не могут быть отчуждены на рынке отдельно друг от друга. Наверно, в вашем случае (если получится) лучше в отчете определить рыночную стоимость объектов оценки (ЕОН) и в качестве итоговой величины указать её, т.е. примерно такой текст , "Рыночная стоимость объектов оценки ..... - столько руб., в том числе литер Б жилого дома .... - столько рублей, 9/20 доли в праве .... -столько рублей".
По второй части вашего вопроса по поводу обоснования. В отчете об оценке подтверждение результатов, экспертных мнений, величин различных показателей, используемых в расчетах и т.д. и т.п., проводится на основании результатов анализа рынка. Т.е. если вы просто напишите, грубо говоря, что я считаю, что это так-то, а это не так-то, - это не совсем правильно. Все выводы и расчеты должны подкрепляться результатами анализа рынка. В вашем случае (если вы ожидаете, что вас будут тюкать по этому моменту) вы в разделе анализа рынка можете ввести отдельный подраздел, в котором исследовать рынок на предмет вклада и влияния "старья" на стоимость ЕОН. Если рынок позволяет, вы можете собрать предложения по продаже абсолютно голой земли и предложения по продаже земли со "старьем" под снос, проанализировать, сравнить, показать наглядно. Можете привести конкретные предложения, которые отражают позиционирование таких объектов продавцами. Так, например, очень часто в объявлениях пишут - продам земельный участок (а не продам старый дом), а дальше по тексту видно, что на участке есть ещё то и то старье, которое вроде бы как "в довесок" или "под снос". Вы можете поспрашивать ваших знакомых коллег по данному вопросу и привести результаты опроса (их мнения, стаж и контакты) в этом подразделе. Можете пойти путем "парных продаж" - найти объекты, которые очень похожи, но отличаются по существу лишь наличием либо отсутствием на них "старья" и посмотреть, как этот фактор влияет на цены (как правило, само "старье" никак не влияет, но учтите, что объекты со "старьем" стоят обычно дороже голых ЗУ за счет того, что к таким объектам как правило уже подключены различные коммуникации). Вы можете провести анализ удельного вклада земли в цены предложений по продаже ЕОН, и сравнить его с удельными ценами земельных участков со "старьем" (должны быть близки). Вобщем, вариантов много. Чем больше исследований, фактов и аргументов вы приведете, тем обоснованнее будут ваши расчеты и выводы.
Большое спасибо, Владислав, за направление в решении, очень помогли.
P.S.Надо же, как похожи наши с вами региональные рынки индивидуального старого жилья))) - встречаются все, что вами описаны, причем с теми же характеристиками, условиями продажи и пр. практически один в один.