Оценка рыночной стоимости квартиры и долей в ней
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
29.05.2012
Дата составления
07.06.2012
Пометки для участников "Партнерской программы"
Оценка рыночной стоимости квартиры и долей в ней
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для ипотечного кредитования
Стандарты СРО
РОО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Сбербанк
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Доля в праве собственности на имущество (право общей долевой собственности)
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Трехкомнатная квартира
Адрес расположения / регистрации имущества
г. Москва
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Жилая недвижимость;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Меня в работе смутил следующий момент. В отчете на стр. 24 автор пишет:
"Средний потенциальный уровень доходности от вложения средств в квартиры в районе станции метро Алтуфьево (индекс доходности жилья района в % годовых):
+29.2% годовых с учетом арендных платежей и изменения уровня цен на квартиры.
... превышает общемосковский уровень доходности на 6.0% годовых ...
... в нынешних условиях соотношение средней доходности от вложений в жилье в районе станции метро Алтуфьево и доходности по долгосрочным банковским депозитам составляет примерно +3.4 раза."
Затем, на стр. 28 в подпункте "Обоснование отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости Объекта оценки" написано:
"По мнению Оценщиков, применение доходного подхода для оценки типовой жилой квартиры является нецелесообразным, т.к. чистый операционный доход, генерируемый такой недвижимостью, не представляет собой коммерческого интереса для потенциального инвестора. Квартиры, аналогичные оцениваемой, приобретаются, как правило, для удовлетворения собственных потребностей."
На мой взгляд, на лицо непоследовательность в составлении работы и несоответствие выводов Оценщика (о применимости / неприменимости доходного подхода) приведенному им же анализу рынка. Я бы пересмотрел формулировку обоснования отказа от доходного подхода.