Отчет №129 «Об определении рыночной и ликвидационной стоимостей двухкомнатной квартиры общей площадью 63,8 кв. м., расположенной по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ...»

Сначала впечатление хорошее.

Потом не удачные переходы страниц совершенно мелкие.

Потом опять хорошо, старине к 60-й подумал, правильно ли прочел название объекта оценки.

Дошел до конца и понял правильно.

Очень громоздко.

Есть замечания к цифрам, но обещал в рамках конкурса не цепляться, но если автор захочет можно обсудить.

Уважаемый, Геннадий Юрьевич, добрый вечер!

Спасибо за то, что уделили время на ознакомление с отчетом.

Отчет составлен в соответствии с требованиями Сбербанка: вопрос переустройства и перепланировки, который занимает значительное место в отчете, продиктован требованиями Сбербанка: должно быть экспертное заключение о возможности легализации этой перепланировки. Так как единого мнения по этому вопросу нет ни у судов, ни у муниципалов, чтобы не вводить в заблуждение пользователя, я должна была правовые аспекты отразить.

Все остальные разделы тоже выдержаны в соответствии с требованиями ФСО.

Громоздко, но от требований ФСО стараюсь не отступать, иначе это будет Заключение эксперта, а не отчет об оценке.

Буду благодарна, если найдете возможность обсудить цифры, которые вызвали у Вас замечания. В общем, я для этого и участвую в проекте. Не все отчеты проходят экспертизу, а вопросы есть.

С ув. Людмила

Объясните, какое отношение убытки банка при реализации квартиры имеют отношение к ликвидационной стоимости?

По какой из двух цен банк будет продавать квартиру?

В вопрос почему банк требует указывать ликвидационную стоимость не вдавалась (вопрос могу задать им) , но имею свое мнение уже из сложившегося опыта общения с "банками":

Ликвидационная стоимость учитывается банками при принятии решения в случае выдачи кредита (при выдаче кредита учитывается рыночная с учетом дисконта, выше 15% ликвидационную не ставлю, так как это выше их дисконта).

С учетом того, что крайний раз попросили изменить ликвидационную стоимость -полагаю, что она имеет значение для банка при выдаче кредита.

Также банк обращался с просьбой пересчитать ликвидационную стоимость на автомобиль : собственник умер, а супруга отказалась от вступление в наследство: вопросами реализации занимался банк).

При об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению.

При обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а также при судебном обращении взыскания с договорной реализацией, реализация осуществляется путем продажи на торгах.

Из содержания стандартов можно сделать вывод, что для применения ликвидационной стоимости необходимо выполнение двух условий:

-собственник вещи обязан её продать- он понуждается к этому силой судебного решения,

- срок продажи ограничен: по общему правилу ограничен двумя месяцами со дня возбуждения исполнительного производства (ч. 1 ст. 36 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

ст. 85 Закона об исполнительном производстве предписывает продать по рыночной стоимости, но практика судов по этому вопросу неоднозначна, хотя и есть решение ВАС в рамках реализации имущества при банкротстве: по рыночной.

Таким образом, ликвидационная стоимость учитывается как при выдаче кредита так и при реализации, и пока не отменена при оценке для целей кредитования.

Почему?..

Более точный ответ на этот вопрос выходит далеко как за рамки настоящего комментария, так и за пределы моей компетенции и заслуживает отдельного исследования.

Но у меня возникла мысль уточнить у работников банка: насколько она (ликвидационная) обязательна, если учесть правоприменительную практику на текущую дату..

С уважением, Людмила.

Извините за нескромность, Геннадий Юрьевич?

А не могли бы Вы, как эксперт, попробовать ответить на мой вопрос по поводу оценки ЛТК (сейчас в работе)?

Вопрос постоянно возникает при заключении контрактов с гос. органами, муниципалами: должен ли оценщик проводить экспертизу технического состояния ( зданий, оборудования...) при оценке рыночной стоимости, если это не указано заблаговременно в условиях аукциона: стоимость работ как и объем уж очень отличается в зависимости от состава раб?

С ув.Людмила

Вы не ответили на мой вопрос.

Геннадий Юрьевич!

Если это вопросы:

"Какое отношение убытки банка при реализации квартиры имеют отношение к ликвидационной стоимости?

По какой из двух цен банк будет продавать квартиру?", то я на него ответила 4ноября следующее:

"Ответ на этот вопрос выходит далеко как за рамки моей компетенции, кредитному инспектору задам вопрос, но в рабочие дни.

С ув.Людмила

Всегда думал, что оценщик сначала узнает, что считать, а потом берется за работу. Оказывается бывает иначе.

Уважаемый Геннадий Юрьевич, добрый день.

Я не совсем поняла почему у Вас возник вопрос насчет ликвидационной стоимости..

Подтвердила в кредитного инспектора свою точку зрения:

действительно, инструкция Сбербанка по вопросу ликвидационной стоимости не изменилась:

как и ранее залоговая стоимость определяется исходя из рыночной с учетом дисконта, но кредит выдается не выше ликвидационной стоимости.

Вопрос по поводу ликвидационной не возникал, так как Заказчик по - прежнему прописывает мне в задании определить рыночную и ликвидационную стоимости, на основании задания я составляю договор и выполняю работу. Кроме того, при выполнении услуг по сопровождению сделок идет постоянный контакт с кредитными инспекторами, которые уже бы сообщили о новшествах.

Поэтому оставлю без комментария Ваши замечания по поводу ... и буду рада обсудить вопросы, касающиеся непосредственно оценки.

С ув.Людмила

Метод расчета ликвидационной стоимости в отчете не достоверен и достоверным быть не может в принципе.

Можно обоснование. Ссылка на использованную методологию и ее авторов есть в отчете:

«Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV)». Консалтинговая группа «КАУПЕРВУД». www.galasyuk.com, www.cowperwood.dnepr.net.

Тот же принцип заложен в формуле В.Е.Есипова (учебное пособие, Питер 2007), только без корректировки на поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.

Но, конечно, если есть что-то конкретное... в какую сторону смотреть!

Цель моего участия в проекте поделиться, если есть что-то достойное, поучиться у других, более опытных - если захотят поделиться! Если хотите поделиться знаниями - не откажусь, а просто на переписку как-то жалковато времени, да и кому это надо.

Достаточно подумать и ответить на вопрос - по какой цене банк будет продавать квартиру? Не вдаваться в утверждение банк заставляет считать, а просто ответить на вопрос.

Думать нечего-по рыночной с учетом дисконта - третий раз пишу.

Слово заставляет - не про меня. Есть инструкция, обязательная для работников банка. Я, как оценщик, согласилась на условия банка: для меня это выгодное соглашение и с каких соображений мне спорить да и зачем.

Есть другие вопросы, которые меня волнуют гораздо больше (я их обозначила в темах), чем вопрос: нужна ли в принципе, ликвидационная стоимость.