Статистика
Количество скачиваний
197
Файлы отчета

Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (механические мастерские), расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск...

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
22.11.2012
Дата составления
28.11.2012
Пометки для участников "Партнерской программы"
Судите по совести. Совесть не дает поблажек.
 
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке нежилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для предоставления имущества в банк в качестве залогового обеспечения
Стандарты СРО
МСНО – НП ОПЭО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
ВТБ
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Отдельностоящие здания
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Механические мастерские, назначение: нежилое, 2-х этажный, общая площадь 474,4 кв.м.
Адрес расположения / регистрации имущества
Смоленская обл., г. Смоленск
Дополнительная информация по адресу
ул. Шевченко, д.99
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Производственная недвижимость;
  • Коммерческая недвижимость;
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под механическими мастерскими, площадь 2751,0 кв.м.
Адрес расположения / регистрации имущества
Смоленская обл., г. Смоленск
Дополнительная информация по адресу
ул. Шевченко, д.99
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Производственная недвижимость;
  • Коммерческая недвижимость;
Категория земли
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, комм
ВРИ по документам
Под механическими мастерскими
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Метод компенсации затрат
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках затратного подхода
  • (методы оценки стоимости воспроизводства или замещения) - Индексный метод ;
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках доходного подхода
  • (методы расчета ставки капитализации) - Метод кумулятивного построения ;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод экспертных оценок
Дмитрий Михайлов пригласил к обсуждению Геннадия Шувалова
13 декабря 2012 в 10:44:20

Не буду повторяться, про страницы сами знаете.

В остальном оформление нормальное. Но зачем столько воды?

Чем больше читаю отчеты тем, отчетливее понимаю всю бестолковость ФСО, в угоду которым люди словоблудием занимаются.

С цифрами не занимался, потом.

Поддержали0
17 декабря 2012 в 07:22:27

Поправки не обоснованные, к примеру 8% на конструктивные особенности, откуда цифра? и почему 8 а не 10%.

Поддержали0
Автор отчета
17 декабря 2012 в 15:30:15

Добрый день, Светлана! Спасибо за комментарий.

Смотрю и у Вас не все гладко. К примеру поправка на общую площадь здания (таблица 48) и поправка на площадь земельного участка (таблица 54) рассчитывается по одной схеме. Вы считаете, что зависимость цены предложения от общей площади здания и зависимость цены предложения от площади земельного участка аналогичны? Вы пишите, что расчет поправки на масштаб принят по аналитическим показателям корректирующих коэффициентов, на основании Компании ФБК (www.fbk.ru). Я заходил на сайт, но информации по показателям корректирующих коэффициентов не нашел. Если бы Вы указали должность, ФИО и телефон контактного лица компании ФБК, то мне не пришлось об этом писать.

Поддержали0
17 декабря 2012 в 15:46:13

Это аналитическая компания, аналитику у них мы заказываем, и потом к отчету прикладываем выкипировку с аналитики.

Поддержали0
18 декабря 2012 в 03:06:43

Мне кажется, данный проект есть смысл использовать для того, чтобы учесть свои ошибки, замечания и мнения других: у нас у всех не все гладко в отчетах, иногда своих ошибок не видишь, так как думаешь, что все верно.

В отношении Вашего отчета могу отметить наиболее значимые неточности:

В нарушение формальных требований ФСО и 135-ФЗ:

-отсутствуют в разделе "Основные факты и выводы" результаты оценки, полученные при применении различных подходов (п.8а ФСО-3);

-отсутствует в разделе "Основные факты и выводы" итоговая величина стоимости (п.27 ФСО-1);

-В задании на оценку не указаны имущественные права на объект оценки (ст.11 ФЗ 135 (вместо этого перечислены правоподтв. и правоудост. документы, но тоже не полностью: о договоре аренду на зем. участок нет ссылок);

- балансовая стоимость указана в основных фактах и выводах, хотя п.8 ФСО 3 предписывает указывать информацию в задании на оценку, отсутствует бухгалтерская информация об инвентарных номерах.

-перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отсутствует-ст 11 ФЗ-135;

- точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы отсутствует( п.8 е ФСО 3) н-р: состояние прилегающей территории-нормативное (какое это?), плотность застройки- менее 50%, описание инж. коммуникаций: стр.14 и 87-не совпадает( пожарная и охранная сигнализация). Качество подъездных путей, наличие логистической инфраструктуры..

-Объект оценки звучит по-разному: стр.12 и стр5 например, цель оценки: стр. 5 и стр.11

-анализ рынка объекта оценки отсутствует(дана ссылка на стоимость объектов: отапливаемые -диапазон-952-27740, не отапливаемые -...., указанная в интернет источниках, на которую невозможно перейти. А сколько же стоят схожие с нашим объекты??? В каком диапазоне находится стоимость? (ст 11.135ФЗ И П.8е ФСО 3), что не позволяет проверить на соответствие рыночным данным полученный итог.

-копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта, правоустанавливающие..... не приложены( п.9 ФСО).

Отсутствует анализ на достаточность и достоверность информации(п.19 ФСО 1)

При определении НЭИ сделан вывод: что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки будет являться его текущее использование в качестве производственно-складского с офисными помещениями ( текущее использование прописано: мастерские -противоречие. Нет анализа на юридическую допустимость, физическую возможность такого использования..

Информация (используемая) не может быть признана достаточной.

В расчетах заложена информация, которая не является достоверной:

-расчеты основаны, в подавляющем большинстве, на экспертном мнении ( 20%, на " вид права" очевидно объем передаваемых прав, без описания условий, при которых такие характеристики могут достигать тех или иных значений-п.19 ФСО1);

-в качестве объектов-аналогов приняты аналоги, которые имеют существенные отличия ((например №2- ж/д ветка по границе, аналог №3 -земля не выкуплена), земельные участки -аналоги не обеспечены коммуникациями, оцениваемый описан, как имеющий коммуникации, но при этом корректировки на различия не произведены и пояснения не даны;

-отсутствует сравнительная характеристика местоположения объектов: при этом в качестве аналогов приняты как аналоги по местоположению - вдоль шоссе расположенные, и на улицах города транспортно-пешеходного значения ; и т.д

Кроме того:

-В ДП анализ расходов на замещение должен быть более конкретным: зачем ссылки на содержание бассейна;

-если в нас участок на праве аренды, в составе постоянных расходов ошибочно учтен налог на землю, а не арендные платежи;

-налог на имущество считается исходя из среднегодовой стоимости, а не остаточной на дату оценки...

-не указано о том, содержат ли ставки арендной платы коммунальные платежи.

Итоговое согласование произведено без учета стоимости земельного участка, что противоречит самому обоснованию коэффициента "доверия" сравнительному подходу.

Значения, полученные в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов отличаются более, чем в 2 раза ( ДП- 4 611 494,00 руб. СП-9 673 490,00. ЗП - 8 780 464,00 РУБ), пояснения не приведены о возможных причинах такого расхождения.

-Ошибочно принято название ФУНКЦИОНАЛЬНОГО устаревания как износ;

Корреляционно-регрессионный анализ построен на выборке из трех "аналогов" (если аналоги -нужно принимать их в расчетах), при этом коэффициент корреляции составляет от 0,62, что свидетельствует не о тесноте связи исследуемых факторов, а наоборот о малом их влиянии ...

Скрины аналогов не имеют дат, что как и отсутствие правоподтверждающих , правоуст-х документов, общих ссылок на источники информации, не может обеспечить принцип проверяемости.

Таким образом, отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, итоговое значение не в полной мере соответствует принципам достоверности, достаточности и проверяемости, а следовательно ...

С ув.Петруня Людмила

Поддержали0
Автор отчета
18 декабря 2012 в 12:37:54

Добрый день, Людмила! Спасибо за комментарий.

Начну с того, кто Вам дал право давать заключение на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности моего отчета? А как же быть с оценочной этикой? Если бы мне потребовалось заключение на соответствие я бы направил работу в СРО на экспертизу. Откуда-то взяли, что земельный участок находится в аренде, если на стр.14 черным по белому прописано, что он в собственности. К сожалению, кроме громких фраз и нареканий, я мало чего для себя подчерпнул.

P.S.: Я не волшебник, а только учусь.

Поддержали0
Дмитрий Михайлов пригласил к обсуждению Василия Мисовца
18 декабря 2012 в 13:19:45

Некто Дмитрий Михайлов пригласил меня к обсуждению данного отчета, вероятно Дмитрий Михайлов это автор обсуждаемого отчета, но тогда администрации форума стоило бы так и обозначать пригласившего, как автора отчета, а то я вот тут вижу Автора, но кто он, не знаю и не знаю, кто же меня пригласил, а главное, зачем? Что я должен написать? Поэтому я пока ничего по теме отчета писать не стану, т.к. не понимаю, что от меня хочет участник Дмитрий, подожду, кто что скажет на эту тему, т.к. лишнего времени у меня нет.

Поддержали0
Администратор проекта
18 декабря 2012 в 13:23:47

Дмитрий Михайлов, это автор этого отчета и один из участников конкурса "Открытые отчеты"

Поддержали0
18 декабря 2012 в 14:08:41

Ну, я так и думал, но я все равно не понимаю, что я должен написать. Отчет данный я не читал, сегодня мне некогда этим заниматься, объект оценки для меня не слишком интересен, поэтому я пока воздержусь от чтения отчета, ну а писать что-то, не видя отчета, конечно, смысла нет. Извините за моё нежелание читать отчет, но не могу себя заставить...

Поддержали0
Отзывов нет