Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (механические мастерские), расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск...

Не буду повторяться, про страницы сами знаете.

В остальном оформление нормальное. Но зачем столько воды?

Чем больше читаю отчеты тем, отчетливее понимаю всю бестолковость ФСО, в угоду которым люди словоблудием занимаются.

С цифрами не занимался, потом.

Поправки не обоснованные, к примеру 8% на конструктивные особенности, откуда цифра? и почему 8 а не 10%.

Добрый день, Светлана! Спасибо за комментарий.

Смотрю и у Вас не все гладко. К примеру поправка на общую площадь здания (таблица 48) и поправка на площадь земельного участка (таблица 54) рассчитывается по одной схеме. Вы считаете, что зависимость цены предложения от общей площади здания и зависимость цены предложения от площади земельного участка аналогичны? Вы пишите, что расчет поправки на масштаб принят по аналитическим показателям корректирующих коэффициентов, на основании Компании ФБК (www.fbk.ru). Я заходил на сайт, но информации по показателям корректирующих коэффициентов не нашел. Если бы Вы указали должность, ФИО и телефон контактного лица компании ФБК, то мне не пришлось об этом писать.

Это аналитическая компания, аналитику у них мы заказываем, и потом к отчету прикладываем выкипировку с аналитики.

Мне кажется, данный проект есть смысл использовать для того, чтобы учесть свои ошибки, замечания и мнения других: у нас у всех не все гладко в отчетах, иногда своих ошибок не видишь, так как думаешь, что все верно.

В отношении Вашего отчета могу отметить наиболее значимые неточности:

В нарушение формальных требований ФСО и 135-ФЗ:

-отсутствуют в разделе "Основные факты и выводы" результаты оценки, полученные при применении различных подходов (п.8а ФСО-3);

-отсутствует в разделе "Основные факты и выводы" итоговая величина стоимости (п.27 ФСО-1);

-В задании на оценку не указаны имущественные права на объект оценки (ст.11 ФЗ 135 (вместо этого перечислены правоподтв. и правоудост. документы, но тоже не полностью: о договоре аренду на зем. участок нет ссылок);

- балансовая стоимость указана в основных фактах и выводах, хотя п.8 ФСО 3 предписывает указывать информацию в задании на оценку, отсутствует бухгалтерская информация об инвентарных номерах.

-перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отсутствует-ст 11 ФЗ-135;

- точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы отсутствует( п.8 е ФСО 3) н-р: состояние прилегающей территории-нормативное (какое это?), плотность застройки- менее 50%, описание инж. коммуникаций: стр.14 и 87-не совпадает( пожарная и охранная сигнализация). Качество подъездных путей, наличие логистической инфраструктуры..

-Объект оценки звучит по-разному: стр.12 и стр5 например, цель оценки: стр. 5 и стр.11

-анализ рынка объекта оценки отсутствует(дана ссылка на стоимость объектов: отапливаемые -диапазон-952-27740, не отапливаемые -...., указанная в интернет источниках, на которую невозможно перейти. А сколько же стоят схожие с нашим объекты??? В каком диапазоне находится стоимость? (ст 11.135ФЗ И П.8е ФСО 3), что не позволяет проверить на соответствие рыночным данным полученный итог.

-копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта, правоустанавливающие..... не приложены( п.9 ФСО).

Отсутствует анализ на достаточность и достоверность информации(п.19 ФСО 1)

При определении НЭИ сделан вывод: что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки будет являться его текущее использование в качестве производственно-складского с офисными помещениями ( текущее использование прописано: мастерские -противоречие. Нет анализа на юридическую допустимость, физическую возможность такого использования..

Информация (используемая) не может быть признана достаточной.

В расчетах заложена информация, которая не является достоверной:

-расчеты основаны, в подавляющем большинстве, на экспертном мнении ( 20%, на " вид права" очевидно объем передаваемых прав, без описания условий, при которых такие характеристики могут достигать тех или иных значений-п.19 ФСО1);

-в качестве объектов-аналогов приняты аналоги, которые имеют существенные отличия ((например №2- ж/д ветка по границе, аналог №3 -земля не выкуплена), земельные участки -аналоги не обеспечены коммуникациями, оцениваемый описан, как имеющий коммуникации, но при этом корректировки на различия не произведены и пояснения не даны;

-отсутствует сравнительная характеристика местоположения объектов: при этом в качестве аналогов приняты как аналоги по местоположению - вдоль шоссе расположенные, и на улицах города транспортно-пешеходного значения ; и т.д

Кроме того:

-В ДП анализ расходов на замещение должен быть более конкретным: зачем ссылки на содержание бассейна;

-если в нас участок на праве аренды, в составе постоянных расходов ошибочно учтен налог на землю, а не арендные платежи;

-налог на имущество считается исходя из среднегодовой стоимости, а не остаточной на дату оценки...

-не указано о том, содержат ли ставки арендной платы коммунальные платежи.

Итоговое согласование произведено без учета стоимости земельного участка, что противоречит самому обоснованию коэффициента "доверия" сравнительному подходу.

Значения, полученные в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов отличаются более, чем в 2 раза ( ДП- 4 611 494,00 руб. СП-9 673 490,00. ЗП - 8 780 464,00 РУБ), пояснения не приведены о возможных причинах такого расхождения.

-Ошибочно принято название ФУНКЦИОНАЛЬНОГО устаревания как износ;

Корреляционно-регрессионный анализ построен на выборке из трех "аналогов" (если аналоги -нужно принимать их в расчетах), при этом коэффициент корреляции составляет от 0,62, что свидетельствует не о тесноте связи исследуемых факторов, а наоборот о малом их влиянии ...

Скрины аналогов не имеют дат, что как и отсутствие правоподтверждающих , правоуст-х документов, общих ссылок на источники информации, не может обеспечить принцип проверяемости.

Таким образом, отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, итоговое значение не в полной мере соответствует принципам достоверности, достаточности и проверяемости, а следовательно ...

С ув.Петруня Людмила

Добрый день, Людмила! Спасибо за комментарий.

Начну с того, кто Вам дал право давать заключение на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности моего отчета? А как же быть с оценочной этикой? Если бы мне потребовалось заключение на соответствие я бы направил работу в СРО на экспертизу. Откуда-то взяли, что земельный участок находится в аренде, если на стр.14 черным по белому прописано, что он в собственности. К сожалению, кроме громких фраз и нареканий, я мало чего для себя подчерпнул.

P.S.: Я не волшебник, а только учусь.

Некто Дмитрий Михайлов пригласил меня к обсуждению данного отчета, вероятно Дмитрий Михайлов это автор обсуждаемого отчета, но тогда администрации форума стоило бы так и обозначать пригласившего, как автора отчета, а то я вот тут вижу Автора, но кто он, не знаю и не знаю, кто же меня пригласил, а главное, зачем? Что я должен написать? Поэтому я пока ничего по теме отчета писать не стану, т.к. не понимаю, что от меня хочет участник Дмитрий, подожду, кто что скажет на эту тему, т.к. лишнего времени у меня нет.

Дмитрий Михайлов, это автор этого отчета и один из участников конкурса "Открытые отчеты"

Ну, я так и думал, но я все равно не понимаю, что я должен написать. Отчет данный я не читал, сегодня мне некогда этим заниматься, объект оценки для меня не слишком интересен, поэтому я пока воздержусь от чтения отчета, ну а писать что-то, не видя отчета, конечно, смысла нет. Извините за моё нежелание читать отчет, но не могу себя заставить...