Статистика
Количество скачиваний
356

Расчет арендного платежа за нежилое помещение

Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
27.08.2012
Дата составления
30.08.2012
Пометки для участников "Партнерской программы"
Иллюстрация использования аппарата мат. статистики в сравнительном подходе для расчета арендной ставки + получение доверительных интервалов для наиболее вероятного значения ставки
 
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке нежилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для принятия управленческих решений
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
юр.лицо
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Обязательственные права арендатора по договору аренды (Ставка арендной платы)
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Помещения и их части
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Помещение (часть кабинета) площадью 2 кв. м
Адрес расположения / регистрации имущества
Саратовская обл., г. Саратов
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Недвижимость офисного назначения;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод моделирования рыночного ценообразования
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
  • (методы моделирования рыночного ценообразования) - Методы корреляционно – регрессионного анализа;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет

Понравилось допущение №13, интересная находка, чтобы не составлять перечень использованных данных. Хотя не знаю, насколько корректно называть раскиданные по всему отчету данные "перечнем".

Раздел 1.8 "Определение вида стоимости", на мой взгляд, в данном отчете лучше переименовать в "Применяемые стандарты оценочной деятельности", поскольку вид стоимости определен заданием на оценку и его определение оценщиком не нужно. Нужно лишь (согласно ФЗ-135) привести стандарты, применяемые для определения рыночной стоимости, и обоснование их применения. Как раз четкого перечня стандартов в отчете я не увидел (может плохо смотрел).

Понравился анализ рынка и макроэкономической ситуации, очень объемный и исчерпывающий, а также содержит выводы о ценообразующих факторах и диапазонах их значений (согласно ФСО №3).

НЭИ стандартный (формальный). Оценке подлежит рыночная стоимость имущественных прав (права пользования помещением), НЭИ же анализируется для прав собственности на единый объект недвижимости, включая земельный участок, т.е. не для объекта оценки.

Очень интересная попытка обоснования неприменимости затратного подхода. Хотя в оценочной практике существуют методы реализации затратного подхода применительно к оценке арендных ставок (см. Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода).

Очень понравилась реализация сравнительного подхода. Очень подробно расписан каждый этап построения уравнения регрессии и анализа полученных результатов. Таблицу на стр. 37 возьму себе на заметку. Правда, на мой взгляд, построение регрессии в данном рассматриваемом случае - лишнее. У Вас 11 аналогов с абсолютно такими же кодированными характеристиками (что в принципе немало). Использование регрессии на основе индикаторных переменных ничего не дает в плане точности полученных результатов. Проще было бы проанализировать выборку из этих 11 аналогов (дать оценку среднему по выборке и определить доверительные интервалы для среднего по рынку). Результат был бы такой же, даже скорее всего доверительные интервалы оказались бы Уже (просчитать не пробовал, но практически уверен). Об использовании индикаторных переменных в регрессии для оценки я писал у себя в блоге. Если интересно, можете почитать также дискуссию на аппрайзере по этой теме.

В доходном подходе в качестве обоснования отказа приводится следующая причина "оценка рыночной стоимости права временного возмездного пользования объектом недвижимости в рамках доходного подхода находится в тесной связи и существенно зависит от результатов, полученных сравнительным подходом. Как известно, три классических подхода к оценке основываются на различных и, вообще говоря, независимых точках зрения: затратный - оценка с точки зрения собственника, доходный подход построен на ожиданиях инвесторов, а методы сравнительного подхода опираются на мнение свободного рынка. То есть результаты, полученные в рамках одного из подходов не могут являться основополагающими исходными данными для применения другого подхода". На мой взгляд, такое обоснование не совсем корректно. Доходник зачастую содержит информацию сравнительного, например, в части определения терминальной стоимости, причем использование этой информации позволяет улучшить расчеты по доходному и приблизить их к оценкам реальных инвесторов, которые как правило не строят прогнозы в бесконечность, а ориентируются на текущую доходность и прогнозы стоимости актива по рынку на момент выхода.

В целом, довольно сильная работа, на мой взгляд, одна из лучших из представленных, много интересных находок для себя подчерпнул. Подкупает также качество изложения, глубина анализа и изучения исследуемого рынка, а также объем приведенных обоснований.

Поддержал1
Автор отчета
16 декабря 2012 в 22:12:34

Здравствуйте!

Спасибо за поддержку, оценку и проявленный интерес.

В настоящем проекте мне хотелось показать эффективную работу нескольких техник решения оценочных задач. Именно техник, которые способны несколько формализовать (адекватно формализовать) оценочные исследования.

Техники представляют собой реализацию не очень сложного, но последовательного математического аппарата, что позволяет решать несколько классов оценочных задач. Последнее продемонстрировано на примерах сравнительного подхода (Отчет о "расчете арендного платежа за нежилое помещение") и доходного подхода ("Отчет об оценке рыночной стоимости промбазы").

Как видим, построенные и обоснованные регрессионные модели могут неплохо работать в сравнительном подходе, в частности при построении прогнозных статистических моделей для стоимости.

В доходном подходе показано как реализовать моделирование цены методом Монте-Карло. Отмечу, что выбраны именно такие реализации техник, поскольку именно они позволяют в максимальной степени использовать при оценке тот объем данных, который оценщику удается собрать об объекте оценки.

Спасибо.

Поддержали0
17 декабря 2012 в 07:40:53

Добрый день, в анализе рынка очень много воды, того что не относиться к объекту оценки. Метод оценки выбран интересный, но регулируя выборкой и баллами можно получить абсолютно любой результат, мое мнение что эффективнее было бы выбрать аналоги соответвующее объекту оценки.

Поддержали0
19 декабря 2012 в 00:22:48

Отчет понравился.

Из практики оценки могу предложить статью Козодаева начальника отдела оценки.... ОАО "ЛУКОЙЛ". Вам, как думающему оценщику, она может понравиться.

Мне она помогла определиться с подходами в оценке, в том числе и с методологией, применительно к работам.

Вот объектом оценки я бы указала: услуги по предоставлению во временное пользование (аренду) недвижимого имущества, поскольку услуги прописаны в ст.128 ГК РФ, как объекты гражданских прав.

Ни объекты, ни услуги не являются имуществом, а значит, имущественные права на объект оценки не должны указываться (данная формулировка позволяет уйти и от других "ньюансов" оценочного законодательства, не характерных для услуг.

Тогда и цель звучала бы: не определение стоимости рыночной стоимости..., а определение рыночной стоимости услуг..

В разделе идентификация объекта ( в МОЕЙ работе были более 1000 ед техники, предоставляемые в аренду аффилированным лицам компании- цель: оспаривание штрафов, выставленных налоговыми органами ) я описывала стоимость состава услуг.

В допущениях указывала: срок аренды, сопутствующие услуги, включаемые в арендные ставки.

ЗП тоже возможно применить: как стоимость всех затрат для выполнения услуг плюс прибыль на основе рыночной нормы рентабельности для аналогичных услуг.

Метод множественной корреляции тоже нравится, но в нем есть и допущений достаточно. Он сложноват, для меня, например, и очень легко ошибиться при построении матриц парных коэффициентов корреляции, но если освоить метод- очень помогает в оценке.

Поддерживаю и отчет и методологию.

С ув.Петруня Людмила.

Поддержали0
9 февраля 2013 в 10:56:27

Просмотрел поверхностно, может и пропустил фишку. Но, на мой взгляд, ставка аренды части помещения в 2 кв.м. не может получиться из ставок аренды "целых" помещений без дополнительной корректировки, которую надо вытаскивать из анализа рынка..... Объект оценки относится, нмв, к рынку субаренды, а там надо вводить повышающий коэффициент, 2 или даже больше.

Поддержали2

Справедливое, на мой взгляд, замечание.

Поддержали0
Отзывов нет