Статистика
Количество скачиваний
26

Отчет об оценке 2-комнатной квартиры в г. Петропавловск-Камчатский

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
18.09.2012
Дата составления
21.09.2012
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для ипотечного кредитования
Стандарты СРО
РОО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Агентство ипотечного жилищного кредитования
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
2-комнатная квартира в 5-этажном панельном доме
Адрес расположения / регистрации имущества
Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Чубарова
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Жилая недвижимость;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод моделирования рыночного ценообразования
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Нестандартные ситуации
  • Нет;
27 декабря 2013 в 08:08:13

Случайно наткнулся... Меня давно интересовал вопрос о присвоении числовых меток качественным параметрам: Грибовский в своей книге "Мат методы..." говорит - по шкале. В данном отчете метки присваиваются относительно объекта оценки. Правильно ли это? Не знаю. Главное, что картина общая получается логичная. Но построение регрессии для 6 аналогов считаю делом неперспективным. Даже по 2-м ценообразующим факторам. Самое же главное, что аналоги отличаются по местоположению: все квартиры взяты из разных районов. И выходит, что данный отчет об оценке - профанация.

Поддержали0
27 декабря 2013 в 15:09:36

Насчет размера выборки, 6 аналогов для 2 факторов - вполне нормальный размер, при условии, что аналоги "хорошие" (оценщик хорошо изучил рынок, цены не слишком волатильны, в выборку не попали "выбросы" и т.д.). Грубо говоря, важно в первую очередь не то, сколько аналогов используется, а насколько репрезентативная модель получается (т.е. насколько точно она отражает реальное ценоообразование на рынке). Можно использовать больше аналогов, но получить кривую модель, можно использовать меньше - но получить качественную. Здесь нет однозначных рекомендаций. Если рынок волатилен, то использование малого числа аналогов может привести к смещенным оценкам, в то же время, увеличение числа выборки за счет "сомнительных" данных - тоже картину не улучшит. Грибовский в книге всем этим аспектам не уделяет должного внимания.

Поддержали0
27 декабря 2013 в 11:53:41

Не прослеживается взаимосвязи между состоянием и присвоенным значением.

Думаю площадь квартир тоже надо учитывать как ценообразующий фактор.

Посчитал другими методами и, не зная площадей, не могу даже придти к выводу о достоверности полученного результата, но в размер 5% погрешности все расчеты, при данных исходных, попали.

Вывод, при стабильности исходных данных применение метода корреляционно-регрессионного анализа не корректно. Не нравится, что итоговая стоимость выскакивает, как черт из табакерки, когда сопоставимый результат получается более простыми методами.

Поддержали0
31 декабря 2013 в 00:59:48

Не совсем так. Просмотрел результаты КРА, вижу следующее (исходя конечно же из допущения, что подобранные оценщиком аналоги - действительно аналоги, которые отличаются только этажом и отделкой).

Согласно полученным результатам КРА по той модели, что представлена в отчете - влияние этажа расположения квартиры моделью не выявлено (P-значение равно 46%), этот фактор можно было бы со спокойной совестью исключить из рассмотрения (либо пересмотреть результаты оцифровки), максимальное значение ошибки аппроксимации по модели 4,3%, среднее - 2,2%, при этом самый дорогой аналог с частичной улучшенной отделкой (как у объекта оценки) больше самого дешевого аналога с частичной улучшенной отделкой (как у объекта оценки) на те же 4,3%, простое среднее трех аналогов с частичной улучшенной отделкой (как у объекта оценки) больше самого дешевого из них на 1,6%. Грубя говоря, воды много, а толку от регрессии в данном случае по сравнению с простым средним трех аналогов с одинаковой отделкой - НОЛЬ. Просто видимость серьезного исследования и учета множества факторов. На этих данных можно было бы просто усреднить цены трех ближайших аналогов и всё. Остальные аналоги не несут какой-либо информации, качественно снижающей неопределенность оценки средним по трем ближайшим аналогам.

P.S. К тому же по имеющейся выборке видно, что связь-то между ценой и использующейся кодировкой отделки скорее всего не линейная, а экспоненциальная.

Поддержали0

В работе смутил следующий вывод:

"Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение»."

Не знаю, что за данные использовал оценщик, но мне публичные оферты пока в работе не встречались. Предложения, размещаемые в средствах массовой информации и в интернете, публичными офертами как правило не являются. Логически противоречит себе оценщик и вводя скидку на торг. Оферты (по определению) должны содержать все существенные условия договора, в том числе и фиксировать цену продажи (существенное условие договора купли-продажи), другими словами в рамках оферты не может быть торга с неопределенным результатом.

Вобщем, намудрил оценщик, пытаясь обосновать использование цен предложений, а не сделок. В принципе это распространенная практика, поэтому в этом направлении, на мой взгляд, мудрить не стоило.

А вот далее:

"В качестве единицы сравнения выбирается стоимость 1-ой квартиры."

Вот как раз этому моменту, на мой взгляд, стоило уделить большее внимание. Во-первых, выбор единиц сравнения оказывает существенное влияние на результаты оценки (неправильно выбранные единицы сравнения могут привести к недостоверным результатам), во-вторых, уделить внимание этому моменту напрямую требует пп. а) п. 22 ФСО № 1: ".... Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения...."

Поддержал1
27 декабря 2013 в 19:57:28

Отчет так завален мусором, что даже не читал так подробно.

Поддержали0
30 декабря 2013 в 02:35:35

Мне понравился вывод Геннадия: при стабильности исходных данных применение метода корреляционно-регрессионного анализа не корректно. Если 6 (или меньше) аналогов подобраны корректно, то можно просто взять среднее, к чему такой огород городить. Но самое интересное здесь не это, все аналоги подобраны из разных районов города (один аналог имеет местоположение сходное с объектом оценки), т.е. корректировка на место неизбежна. Вообще я думаю, что данный отчет был выложен только для того, чтобы получить бесплатный доступ к банку отчетов. Нехорошо это...

Поддержали0
30 декабря 2013 в 09:35:28

Хорошо и крайне важно.

Поддержали0
Автор отчета
24 июля 2014 в 11:17:03

Ух ты, вот не ожидал, что отчет кто-то, хотя бы даже откроет, а не то что просмотрит ) Отчетов по квартирам ведь на сайте масса. Естественно отчет был выложен для того, что бы получить доступ к банку отчетов и все, никаких целей больше не ставилось. Взят первый попавшийся из списка, немного обезличен и вперед.

Выполнен начинающим специалистом с 1,5-ра месячным опытом составления отчетов по шаблону без оценочного образования вообще, ранее об оценке ничего не слышавшего. Подписан был мной, возможно без проверки. К сожалению обстоятельства в то время в фирме были таковы. Андрей Николаевич о них ес-сно наслышан, возможно в искаженном виде, поэтому делает вид, что не знает от какой камчатской фирмы отчет ))

Андрей Николаевич, а что собственно нехорошего, в том что отчет был выложен только для получения доступа??? Потрудись объяснить пожалуйста.

Поддержали0
Автор отчета
24 июля 2014 в 11:25:37

а нет, извиняюсь, уточнил, отчет был выполнен оценщиком с опытом работы в области оценочной деятельности с 2005 г. или даже с 2003 г. ФИО - АИА. Мной отчет не проверялся, однозначно.

Поддержали0
Юрий Гричанов пригласил к обсуждению Андрея Щербакова
25 июля 2014 в 02:17:18

Юрий, в том что отчет был выложен для получения доступа нет ничего плохого. И я не говорил, что это плохо. Но если тебя интересует мое мнение по этому поводу, то я готов высказаться. Я бы так никогда не поступил по нескольким причинам: такие отчеты наносят вред имиджу компании, который ты руководишь (независимо работают оценщики, которые подписали этот отчет или нет, независимо от стажа оценщика и пр.); это профессиональная площадка и мы должны относиться с уважением друг к другу, зачем же засорять заведомо плохими отчетами это пространство и (возможно) формировать неправильное отношение к методам оценки у начинающих.

Поддержал1
Автор отчета
ответил Андрею Щербакову
1 августа 2014 в 14:30:34

Ну во-первых, отчет был обезличен, поэтому идентифицировать исполнителя не представлялось возможным и вреда имиджу компании нет. Это была моя добрая воля на то, чтобы идентифицироваться :). А идентифицировался я потому что знаю, что этот отчет совершенно ничем не лучше и не хуже отчетов, выполняемых конкурентами тогоже вида объекта оценки, в тоже время, в том же месте и для той же цели. В том числе Андрей и отчетов, выполняемых твоей компанией. Пусть это будет мое личное мнение, т.н. имхо. Надеюсь ты не сомневаешься в том, что я их видел :)

В тоже время, опубликованный отчет "рядовой", выдернутый из массы аналогичных ему и представляет собой своеобразный срез качества, поэтому однозначно, представляет собой определенную ценность, т.е. считаю, что его публикация не была абсолютно бесполезной.

А также, публикация этого отчета способствовала достижению поставленных целей руководству этого интернет-ресурса ;)

Поддержали0
Отзывов нет