Отчет об оценке 2-комнатной квартиры в г. Петропавловск-Камчатский
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
18.09.2012
Дата составления
21.09.2012
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для ипотечного кредитования
Стандарты СРО
РОО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Агентство ипотечного жилищного кредитования
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
2-комнатная квартира в 5-этажном панельном доме
Адрес расположения / регистрации имущества
Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Чубарова
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Жилая недвижимость;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод моделирования рыночного ценообразования
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Нестандартные ситуации
- Нет;
Случайно наткнулся... Меня давно интересовал вопрос о присвоении числовых меток качественным параметрам: Грибовский в своей книге "Мат методы..." говорит - по шкале. В данном отчете метки присваиваются относительно объекта оценки. Правильно ли это? Не знаю. Главное, что картина общая получается логичная. Но построение регрессии для 6 аналогов считаю делом неперспективным. Даже по 2-м ценообразующим факторам. Самое же главное, что аналоги отличаются по местоположению: все квартиры взяты из разных районов. И выходит, что данный отчет об оценке - профанация.
Насчет размера выборки, 6 аналогов для 2 факторов - вполне нормальный размер, при условии, что аналоги "хорошие" (оценщик хорошо изучил рынок, цены не слишком волатильны, в выборку не попали "выбросы" и т.д.). Грубо говоря, важно в первую очередь не то, сколько аналогов используется, а насколько репрезентативная модель получается (т.е. насколько точно она отражает реальное ценоообразование на рынке). Можно использовать больше аналогов, но получить кривую модель, можно использовать меньше - но получить качественную. Здесь нет однозначных рекомендаций. Если рынок волатилен, то использование малого числа аналогов может привести к смещенным оценкам, в то же время, увеличение числа выборки за счет "сомнительных" данных - тоже картину не улучшит. Грибовский в книге всем этим аспектам не уделяет должного внимания.
Не прослеживается взаимосвязи между состоянием и присвоенным значением.
Думаю площадь квартир тоже надо учитывать как ценообразующий фактор.
Посчитал другими методами и, не зная площадей, не могу даже придти к выводу о достоверности полученного результата, но в размер 5% погрешности все расчеты, при данных исходных, попали.
Вывод, при стабильности исходных данных применение метода корреляционно-регрессионного анализа не корректно. Не нравится, что итоговая стоимость выскакивает, как черт из табакерки, когда сопоставимый результат получается более простыми методами.
Не совсем так. Просмотрел результаты КРА, вижу следующее (исходя конечно же из допущения, что подобранные оценщиком аналоги - действительно аналоги, которые отличаются только этажом и отделкой).
Согласно полученным результатам КРА по той модели, что представлена в отчете - влияние этажа расположения квартиры моделью не выявлено (P-значение равно 46%), этот фактор можно было бы со спокойной совестью исключить из рассмотрения (либо пересмотреть результаты оцифровки), максимальное значение ошибки аппроксимации по модели 4,3%, среднее - 2,2%, при этом самый дорогой аналог с частичной улучшенной отделкой (как у объекта оценки) больше самого дешевого аналога с частичной улучшенной отделкой (как у объекта оценки) на те же 4,3%, простое среднее трех аналогов с частичной улучшенной отделкой (как у объекта оценки) больше самого дешевого из них на 1,6%. Грубя говоря, воды много, а толку от регрессии в данном случае по сравнению с простым средним трех аналогов с одинаковой отделкой - НОЛЬ. Просто видимость серьезного исследования и учета множества факторов. На этих данных можно было бы просто усреднить цены трех ближайших аналогов и всё. Остальные аналоги не несут какой-либо информации, качественно снижающей неопределенность оценки средним по трем ближайшим аналогам.
P.S. К тому же по имеющейся выборке видно, что связь-то между ценой и использующейся кодировкой отделки скорее всего не линейная, а экспоненциальная.
В работе смутил следующий вывод:
"Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение»."
Не знаю, что за данные использовал оценщик, но мне публичные оферты пока в работе не встречались. Предложения, размещаемые в средствах массовой информации и в интернете, публичными офертами как правило не являются. Логически противоречит себе оценщик и вводя скидку на торг. Оферты (по определению) должны содержать все существенные условия договора, в том числе и фиксировать цену продажи (существенное условие договора купли-продажи), другими словами в рамках оферты не может быть торга с неопределенным результатом.
Вобщем, намудрил оценщик, пытаясь обосновать использование цен предложений, а не сделок. В принципе это распространенная практика, поэтому в этом направлении, на мой взгляд, мудрить не стоило.
А вот далее:
"В качестве единицы сравнения выбирается стоимость 1-ой квартиры."
Вот как раз этому моменту, на мой взгляд, стоило уделить большее внимание. Во-первых, выбор единиц сравнения оказывает существенное влияние на результаты оценки (неправильно выбранные единицы сравнения могут привести к недостоверным результатам), во-вторых, уделить внимание этому моменту напрямую требует пп. а) п. 22 ФСО № 1: ".... Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения...."
Отчет так завален мусором, что даже не читал так подробно.
Мне понравился вывод Геннадия: при стабильности исходных данных применение метода корреляционно-регрессионного анализа не корректно. Если 6 (или меньше) аналогов подобраны корректно, то можно просто взять среднее, к чему такой огород городить. Но самое интересное здесь не это, все аналоги подобраны из разных районов города (один аналог имеет местоположение сходное с объектом оценки), т.е. корректировка на место неизбежна. Вообще я думаю, что данный отчет был выложен только для того, чтобы получить бесплатный доступ к банку отчетов. Нехорошо это...
Хорошо и крайне важно.
Ух ты, вот не ожидал, что отчет кто-то, хотя бы даже откроет, а не то что просмотрит ) Отчетов по квартирам ведь на сайте масса. Естественно отчет был выложен для того, что бы получить доступ к банку отчетов и все, никаких целей больше не ставилось. Взят первый попавшийся из списка, немного обезличен и вперед.
Выполнен начинающим специалистом с 1,5-ра месячным опытом составления отчетов по шаблону без оценочного образования вообще, ранее об оценке ничего не слышавшего. Подписан был мной, возможно без проверки. К сожалению обстоятельства в то время в фирме были таковы. Андрей Николаевич о них ес-сно наслышан, возможно в искаженном виде, поэтому делает вид, что не знает от какой камчатской фирмы отчет ))
Андрей Николаевич, а что собственно нехорошего, в том что отчет был выложен только для получения доступа??? Потрудись объяснить пожалуйста.
а нет, извиняюсь, уточнил, отчет был выполнен оценщиком с опытом работы в области оценочной деятельности с 2005 г. или даже с 2003 г. ФИО - АИА. Мной отчет не проверялся, однозначно.
Юрий, в том что отчет был выложен для получения доступа нет ничего плохого. И я не говорил, что это плохо. Но если тебя интересует мое мнение по этому поводу, то я готов высказаться. Я бы так никогда не поступил по нескольким причинам: такие отчеты наносят вред имиджу компании, который ты руководишь (независимо работают оценщики, которые подписали этот отчет или нет, независимо от стажа оценщика и пр.); это профессиональная площадка и мы должны относиться с уважением друг к другу, зачем же засорять заведомо плохими отчетами это пространство и (возможно) формировать неправильное отношение к методам оценки у начинающих.
Ну во-первых, отчет был обезличен, поэтому идентифицировать исполнителя не представлялось возможным и вреда имиджу компании нет. Это была моя добрая воля на то, чтобы идентифицироваться :). А идентифицировался я потому что знаю, что этот отчет совершенно ничем не лучше и не хуже отчетов, выполняемых конкурентами тогоже вида объекта оценки, в тоже время, в том же месте и для той же цели. В том числе Андрей и отчетов, выполняемых твоей компанией. Пусть это будет мое личное мнение, т.н. имхо. Надеюсь ты не сомневаешься в том, что я их видел :)
В тоже время, опубликованный отчет "рядовой", выдернутый из массы аналогичных ему и представляет собой своеобразный срез качества, поэтому однозначно, представляет собой определенную ценность, т.е. считаю, что его публикация не была абсолютно бесполезной.
А также, публикация этого отчета способствовала достижению поставленных целей руководству этого интернет-ресурса ;)