Статистика
Количество скачиваний
276
Вы скачали

жилой дом

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
03.11.2012
Дата составления
03.11.2012
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для продажи и иного отчуждения государственного или муниципального имущества
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
1 марта 2013 в 17:13:26

Вводит в заблуждение титульный лист, что отчет выполнен СРО РОО.

Таблица 2. Неверно установлен объект оценки – правильно – домовладение в составе дома, земли и надворных построек. В противном случае обозначив два объекта оценки, вы должны делать два отчета.

Отдельные допущения дублируют друг друга, можно сократить на треть.

Член РОО не может использовать Стандарт МСНО-НП «ОПЭО».

Описание региона сократить.

Просто совет – используя затратный подход, составьте описание расчетов, а все расчеты в эксель меньше времени будете тратить.

Доходный можно выкинуть. Лишняя трата времени и бумаги.

В согласовании математическая ошибка.

В итоговом выводе ошибка логическая.

Полный комплекс все возможных ошибок привел к получению достоверного результата, но эксперты СРО зарубят такую работу в ноль. По шарьтесь – здесь есть хорошие отчеты по вашей теме и просто совет – никогда не используете доходного при оценке жилья, не надо людям морочить голову вашими фантазиями.

Поддержали0
2 марта 2013 в 10:28:30

оценщик оценивает вещные права, потому объект оценки все-же ... жилой дом, расположенный на земельном участке расположенный по адресу ... (ну в зеленке все прописано - не стоит ничего выдумывать)

Серия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан 82 02 684844, ОВД С.Стальского района 07.05.2002г.

не надо стесняться прописать полностью наименование документа, у Вас не понятно - это права или справка об освобождении.

Страхование Страховой дом «ВСК» - укажите номер страхового полиса и даты = от ... 2012 года до ....2013 года. иначе по тексту не видно - может это ОСАГО ??

таблицы 1.1 1.2 1.3 обычный шрифт, а 1.4 - жирный ... отчет смотрится гораздо презентабельней, если выполнены в одном стиле. пункт 1.5 тоже не отформатирован по ширине страницы - видно, что просто копирнули с другого отчета.

Информация о текущем использовании Объекта оценки

Жилой дом для ПМЖ.

мне кажется тут текущее использование - жилое (пмж или временное - это не имеет значение).

Данные о территориальных границах земельных участков (кадастровые планы земельных участков, копии геодезических планов или карт с обозначением и описанием местоположения), функционально обеспечивающих эксплуатацию недвижимого имущества, права на которое оцениваются - Соответствует кадастровому паспорту

оценщик не имеет права проводить кадастровые работы, по этому не может знать - а точно ли отмежеван зем участок - просто удалите эту строчку совсем и навсегда.

Правоустанавливающие/ право подтверждающие документы Свидетельство…

ну и надо прописать какое !! = Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АА №048526 от 06.02.2007 г., выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области

кстати отсутствуют правоустанавливающие документы, допускаю что их нет.

2.2. Фотографии Объекта оценки См. Приложения

зачем это отдельным пунктом ?? или фото сюда или по тексту одной строчкой - фото в приложении = отдельный пункт пустой получился.

Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта. вроде о доходе не может быть речи если дом для целей проживания.

можно примерно так = В данном отчете цель оценки является определение выкупной цены.

При оценке объекта оценки для указанных целей анализ наиболее эффективного использования не проводился так как целевое назначение объекта оценки соответствует его существенному использованию и в случае выкупа, недвижимость будет реализовываться, не меняя назначение и фактическое использование.

Часть3. Анализ региона, к которому относится Объект оценки - тут просто постарайтесь быть короче - это не отчет о социальном и экономическом положении региона - это краткая справка, а не 5 страниц истории !!

доходник конечно не стоит (писалось выше) НО если этот дом и земельный участок покупается из-за его местоположения крайне выгодного для ... к примеру торгово-развлекательного комплекса или так еще чего - то можно = но это и нужно писать, как в прочем и разделе НЭИ

Поправка на условия рынка - непонятно что это ?? - это торг?? тогда нужно написать что это торг = отчет должен быть понятным !!!

Поправка на общую площадь - вообще от балды.

нет описания ни одной из поправок (корректировок) = нужно сделать обязательно

например

 Корректировка на отделку

В виду того, что Объект оценки и Аналоги №1,2,3 имеют отделку «Эконом» класса – корректировка не приводилась.

Класс отделки: «Эконом» Такой ремонт потребует минимальных затрат времени и финансов. Приводятся в порядок потолок, стены, пол, шпаклюются и окрашиваются откосы окон, настилается линолеум. Как правило, сантехнические коммуникации, старая электропроводка и паркет остаются без изменения.

 Корректировка на наличие железной двери

В виду того, что у Объекта оценки и у Аналогов №1,2,3 установлены деревянные входные двери в квартиры – корректировка не приводилась.

 Корректировка на «Евроокна»:

В виду того, что у Объекта оценки и Аналогов №1,2,3 установлены деревянные окна– корректировка не приводилась.

кстати - есть расчет земельного участка, а где расчет дома ?? что-то я совсем запутался в таблице.

5.2. Расчет рыночной стоимости доходным подходом

5.3. Расчет рыночной стоимости земельного участка

5.5.Согласование результатов расчетов различными подходами

КАК ТАК ???

доходник явно подогнан !! кстати

вообщем добавлю это все к тому что сказал коллега выше. Отчет имеет место быть, но над ним еще нужно работать. я бы сказал что это половинка отчета, еще приложить столько-же и будет не жалко продать его заказчику))) и не стыдно потом за свою работу. чтобы уважать свой труд - надо научиться работать!

если возникают вопросы - нужно их задавать, я уверен что никто из коллег не откажет в своих знаниях.

Удачи.

Поддержали0
Автор отчета
2 марта 2013 в 16:52:14

спасибо за комменты и подсказки. я начинающий оценщик и поэтому опыта за плечами особо нет.Думаю все ещё впереди. А на счет доходного я понял.))) А как красиво написать отказ от сравнительного подхода, если информация об аналогах отсутствует? И ещё вопрос,какие у меня грубые ошибки в затратном подходе? Заранее благодарю!!!

Поддержали0
2 марта 2013 в 23:15:52

Поймите, мы здесь помогаем бесплатно – платно это по электронной почте обращайтесь.

Позицию обозначил – описание отдельно расчеты в ексель, такая таблица легко проверяется, а вручную считать текстовой файл времени нет.

Поддержали0
Отзывов нет