Отчет об оценке выкупной цены земельного участка с расположенным на нём нежилым помещением с хозяйственными постройками, находящегося в ДП "Лесной Городок" Одинцовского района Московской области
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
01.10.2013
Дата составления
07.10.2013
Пометки для участников "Партнерской программы"
Для расчета выкупной цены имущества
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке нежилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для выкупа или иного изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд
Стандарты СРО
НП СРО «Экспертный совет»
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Нет
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок площадью 12 соток
Адрес расположения / регистрации имущества
Московская обл., р-н Одинцовский, дп Лесной Городок
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Коммерческая недвижимость;
- Недвижимость торгового назначения;
Категория земли
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания
ВРИ по документам
Для размещения магазина
Оцениваемая величина
Размер упущенной выгоды
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок с расположенным на нём нежилым помещением с хозяйственными постройкам
Адрес расположения / регистрации имущества
Московская обл., р-н Одинцовский, дп Лесной Городок
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Коммерческая недвижимость;
- Недвижимость торгового назначения;
Методы
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Метод компенсации затрат
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках затратного подхода
- (методы оценки стоимости земли) - Метод сравнения продаж ;
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод экспертных оценок
1). «Титул»: в оценочной деятельности цена не может быть оценена, т.к. это свершившийся факт.
2). Сопроводительное письмо является отдельным документом, поэтому включать его в составе Отчета не корректно.
3). «Общие сведения», стр.4: нежилые помещения располагаются в здании, а вот здание располагается на земельном участке.
4). «Результаты оценки»: в оценочной деятельности нет определения Упущенная выгода
5). Согласно Задания на оценку объектом оценки является земельный участок, а в отчете оценивали выкупную цену. Следовательно, объектом оценки является:
• Нежилое помещение;
• Земельный участок (условно свободный);
• Затраты на замещение дворовых строения и сооружений;
• Стоимость переезда и перевозки вещей, связанного с изъятием земельного участка;
• Право требования за упущенную выгоду, связанного с изъятием земельного участка.
Примечание: Если Сопроводительное письмо будет представлено Заказчику вне Отчета, то там можно прописать ВЫ
КУПНУЮ ЦЕНУ.
6). Целью оценки всякого отчета является определение стоимости.
7). Предполагаемое использование результатов: при определении выкупной стоимости, связанной с изъятием земельного участка.
Извините, дальше не читаю, т.к. при не верно сформулированном объекте оценки, результаты оценки лишены смысла.
Если чего-то напутал, то извините.
1). «Титул»: в оценочной деятельности цена не может быть оценена, т.к. это свершившийся факт.
Геннадий Георгиевич, согласно ГК и ЗК у собственника недвижимость выкупается по выкупной цене, включающей РС и убытки. Поэтому перед оценщиком ставится задача оценить именно выкупную цену, что он, как мы видим, и делает.
И далее по комментариям, разве оценщику кто-нибудь (что-нибудь) запрещает в отчете помимо оценки какой-либо стоимости проводить расчеты каких-либо величин согласно заданию на оценку?
5). Согласно Задания на оценку объектом оценки является земельный участок, а в отчете оценивали выкупную цену. Следовательно, объектом оценки является:
• Нежилое помещение;
• Земельный участок (условно свободный);
• Затраты на замещение дворовых строения и сооружений;
• Стоимость переезда и перевозки вещей, связанного с изъятием земельного участка;
• Право требования за упущенную выгоду, связанного с изъятием земельного участка.
На мой взгляд, такая формулировка не совсем удачна. Согласно ГК и ЗК оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества и убытки. Т.е. в отчете должна быть рассчитана РС единого объекта недвижимости с разбивкой (условно) на составляющие (всё это в рамках ФЗ-135 и общепризнанной оценочной методологии), и различные статьи убытков, такие как, например, затраты на переезд, затраты, связанные с регистрацией, упущенная выгода и др. (расчет которых выходит за рамки оценочной методологии). Рыночная стоимость права требования и размер (величина) упущенной выгоды - это разные вещи. В выкупную цену включается именно величина (размер) упущенной выгоды.
На мой взгляд, намного удобнее и практичнее разбивать расчет выкупной цены на два документа: отчет об оценке РС и заключение о величине убытков. Отчет об оценке составляется в соответствии с ФЗ-135, ФСО и методологией оценки, заключение о величине убытков - как заключение специалиста (поскольку расчет величины убытков оценочной деятельностью не является: нет ни такого объекта оценки, ни соответствующей методологии).
В этом случае применить затратный невозможно, т.к. в составе единого объекта помещение.
Найти аналоги сравнения для сравнительного и доходного подходов также будет проблематично.
Убытки при изъятии земельного участка есть доход от сдачи имущества в аренду за год. Потому что собственника извещают об изъятии ЗУ за год.
Расчет подобного есть оценочная деятельность.
Не соглашусь с вами. Оценочная деятельность - это определение стоимости. Определение состава и расчет величины убытков - выходит за рамки оценочной деятельности. А убытки могут быть разные - в качестве какой-либо статьи убытков может быть принята и стоимость чего-то, а может и предполагаемые недополученные доходы, и фактически понесенные документально подтвержденные затраты.
Все перечисленное можно измерить деньгами.
Для того, чтобы не выйти за рамки стандартов оценки, нужно правильно определить формулировку объекта оценки. (ст.5 ФЗ-135).
Если поставлена задача оценить что-то емкое, его разбивают на составляющие, именно об этом и было сказано выше.
Спасибо за внимание.