Отчет об оценке однокомнатной квартиры, расположенной в г. Апрелевка Московской области
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
03.10.2013
Дата составления
07.10.2013
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке жилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для ипотечного кредитования
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Однокомнатная квартира на 9 этаже 14-этажного монолитно-кирпичного жилого дома
Адрес расположения / регистрации имущества
Московская обл., р-н Наро-Фоминский, г. Апрелевка, ул. Цветочная
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Жилая недвижимость;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Формально подобранные аналоги 1,2,5 - не аналоги для объекта оценки, зачем брать в качестве аналогов объекты в два раза большей площади, а потом усиленно всё корректировать на площадь и присваивать веса этим не аналогам по 2-3% ????? не проще было бы подобрать ещё один аналог но с сопоставимой площадью и не делать вообще эту на площадь корректировку ....
К тому же так называемую абсолютную корректировку подсчитали без учёта корректировки на торг, соответственно веса присвоены не корректно, что приводит к занижению стоимости (правда не значительному - всего то на каких то 100 тыс. руб. в рамках допустимой погрешности)..... а ещё сделана для объекта аналога №1 не понятная корректировка на наличие балкона в 3% и не сделана на раздельный санузел ..... повнимательней как бы надо бы..... а так в целом всё совсем как бы и не плохо хотя и не мешало бы по некоторым формальным моментам привести отчёт к соответствие с ФСО 3... да ещё итоговый результат принято в правилах хорошего тона всё же округлять....
Спасибо за отзыв! А не подскажете, что там не соответствует ФСО №3, какие несоответствия Вы лично выявили?
По поводу абсолютной величины корректировок - я-то как раз всегда считала, что корректировка на торг при расчете итоговых весов не учитывается, корректировка на торг же одинакова для всех объектов.
Корректировка на торг совсем не обязательна должна быть одинаковой для всех объектов оценки, это всего лишь стандартно-формальный допуск оценщика, может быть, что для какого либо аналога её вообще не будет…… тогда почему же её не учитывать при определении весов, к тому же на величину этих самых весов влияние в итоге она оказывает…..
Что касается ФСО №3….. несоответствия по сути носят формальный характер, но мы обязаны строго выполнять требования стандартов, это есть стандартизация наших работ по форме и содержанию....
Ваш же отчёт по своей структуре не соответствует требованиям ФСО №3 ….. - внимательнее читайте ФСО № 3 раздел III cт. 8
.... Отчёт об оценке должен содержать 9 обязательных разделов [ а) - и) ] c точным их наименованием и содержанием …… У Вас же в отчёте 5 ГЛАВ с кучей разделов и подразделов в них, некоторые из которых по наименованию совпадают с наименованиями 9 обязательных по ФСО №3 разделов ….
Обязательный раздел «Описание процесса оценки…..» отсутствует, вместо него в отчёте как бы ГЛАВА 5 «Определение стоимости объекта»…..
Что касается содержания….. на мой взгляд описание Московской области и её промышленности и т.д. и т.п. больше подходит к анализу рынка объекта оценки чем к описанию объекта оценки… да и вообще ….. Отчёт об оценки не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов… (ФСО №3 раздел II, ст. 4) как у Вас при определении стоимости квартиры используется информация о том сколько угля завезли в Московскую область или о том на сколько упало производство яиц? и т. д.
Обоснованность отказа от применения затратного и особенно доходного подхода оставляет желать лучшего…. Это почему же жилая квартира не предназначена для получения дохода…. пол Москвы живёт на доходы от сдачи в аренду квартир… Заказчик в полной мере не предоставил информацию…. какую?.... сколько стоит его квартира?
....ну а в целом то всё хорошо....