Отчет об оценке земельного участка в Москве для оспаривания кадастровой стоимости
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
01.01.2012
Дата составления
25.09.2013
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке земельного участка"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для целей оспаривания кадастровой стоимости
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок общей площадью 36 соток
Адрес расположения / регистрации имущества
г. Москва, проезд Борисовский
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Коммерческая недвижимость;
- Недвижимость торгового назначения;
- Доходная недвижимость;
Категория земли
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания
ВРИ по документам
Под объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Для оценки недвижимости
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках доходного подхода
- (методы капитализации дохода) - Метод остатка ;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Математическое взвешивание
Добрый день!
При разнице рыночной и кадастровой стоимости в 30% для сдачи Вашего отчета на комиссию требуется экспертиза СРО, но так же есть еще 6 месячный срок для подачи на комиссию с даты внесения сведений в ГКН. Т.е. если на комиссию то эксперты СРО Вам укажут свое мнение к отчету. А если для суда, по практике в Краснодарском крае, будет назначена судебная экспертиза.
Очень актуальная работа. В связи с ситуацией в МО. Стоимость земельных участков завышена в три раза. На что ориентировались специалисты кадастровой палаты при оценке кадастровой стоимости? Мой участок стоит от силы 1 мил оценили в 3.
Хорошая работа, учитесь как оформлять.
Есть замечание.
Страница 70 отчета, два названия одного значения.
ставка капитализации для земельного участка Rзем составит: Rзем = 10.75%
Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем )
Большое спасибо! приму к сведению!
Кому понравился отчет голосуем не стесняемся одним простым движением нажимаем на маленькое сердце)))
Могу сказать что подобные отчеты данного специалиста, проходили нормативно-методическую экспертизу в СРО РОО.
Михаил, я вам верю!))))
Да и сомнений в квалификации у меня нет. Просто подчеркнул, что экспертиза по формальным признакам не применяется при оспаривании КС - там проводится именно "стоимостная", в состав которой правда входит и формальная......
Правительство Ростовской области проиграло спор в суде (включая апелляционную инстанцию), что привело к снижению кадастровой стоимости земельного участка в три раза. Компания, добившаяся этого, представила соответствующий отчет о рыночной стоимости земельного участка. Причиной фиаско областного правительства стал тот факт, что закон "Об оценочной деятельности" не предусматривает проведение экспертизы на подтверждение стоимости
Т.е стоимостная вообще ненужна. не предусмотрена. Что скажите по таким обстоятельствам? Это прецедент!
Ну как бы вот...........
Вообще много возникает нюансов при оценке кадастровой стоимости. Ситуация такая я покупаю землю за 40 тыс за сотку .....там нет дорого электричества и газа.....Собираем людей организуемся скидываемся по 200 тыс получаем Электричество и дороги.....Земля получает привлекательность вырастает до 60 тыс ..... Потом собираем по 500 тыс и вот у нас Газ.....и за землю просят уже 80 тыс.....Происходит кадастровая переоценка и нашу землю оценивают в 220 тыс... но суть не в этом.....а в том что реальная стоимость земли 40 тыс...
Получается за то что я "прокачал" свой земельный участок я теперь должен платить налог..
ОЧень интересный момент при оценке земли для оспаривания кадастровой стоимости....сколько же на самом деле стоит земля?
Если вы решите продать свой участок, то продадите же по "прокачанной" цене? Т.е. "прокачанная" = рыночная.
И собственно неважно за чей счет она выросла. Ведь стоимость земли часто растет вместе с ростом экономики страны, "благосостояния" населения - растет спрос, растет цена......
Вот если бы они были сделаны за счет государства....тогда вопросов не было бы.
Т.е задача оценщика выяснить кто "прокачал" стоимость земли? Рост экономики или собственник? Выяснить сколько процентов заслуга роста экономики и какой собственника. В этом вся суть оценки учесть все факторы. Для этого и прописывают цель оценки для продажи одно и для оспаривания кадастровой стоимости другое.
Михаил, а почему вы считаете, что расширение доступных инженерных коммуникаций и повышение транспортной доступности не влияет на стоимость земли?
Во власти оценщика с помощью оценки сделать налог справедливым!
Нет.
Каждый должен заниматься своим делом. Задача оценщика - определить стоимость.
Если оценщик "делает налоги справедливыми", то следственные органы квалифицируют это как мошенничество (ст. 159 УК РФ).
Так вот здесь и идут дебаты о том как правильно оценивать земельный участок, оценщик видит ситуацию однобоко присматривая аналоги желающих перепродать свои земли с выгодой. Цель кадастровой оценки оценить для целей налогооблажения, В моем случае получилось после переоценки, что стоимость за сотку составила 80 тыс. Да мой сосед продает за такую стоимость.....НО в то же время есть знакомая которая продает 4 земельных участков по 60 за сотку. Но это уже задача оценщика найти аналоги, только вот найдет ли? Оценка на 2012 год. А самый главный вопрос в том, как правильно учесть улучшения ? Как бы вы лично оценили, если бы были на моем месте? Не надо бросаться уголовными статьями.... Сажать надо тех кто всю РОССИЮ оценил в десять раз дороже, чем она стоит. Сажать надо тех кто принял эту кадастровую стоимость.
P.S. Я звонил Алексею Ромашкину...у них стоимость участков завышена в 6 раз.
В деле А53-27243/2012, рассмотренном Арбитражным судом Ростовской области, кадастровая стоимость на основании отчета об оценке была снижена с 332,7 млн.рублей до 118 миллионов. В результате, налог на землю для организации, недовольной величиной кадастровой стоимости, стал в три раза меньше.
Правительство Ростовской области пробовало оспорить отчет о рыночной стоимости путем вынесения ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка. Результат данной экспертизы должен был бы установить, является ли стоимость земельного участка, которую определил оценщик, достоверной.
Однако в ходатайстве было отказано, а 15 арбитражный апелляционный суд признал данный отказ правомерным, на основании того, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в отчете, представлено не было.
Истцом же в обоснование своей правоты был представлен не только отчет об оценке, но и Экспертное заключение от СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", согласно которому указанный выше отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Правительство Ростовской отмечало в суде, что проведенной нормативно-методической экспертизы в отношении отчета об оценке недостаточно для установления достоверности, так как этот вид экспертизы не служит для проверки самой стоимости. Этот довод судом не был принят, поскольку закон об оценочной деятельности не предусматривает обязательные требования проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Суд апелляционной инстанции счел, что данная экспертиза пригодна для подтверждения достоверности отчета об оценке, поскольку подтверждает соответствие отчета законодательству РФ и федеральным стандартам оценки.
Необходимо обратить внимание на то, что сами представители СРО оценщиков знают о том, что нормативно-методическая экспертиза, является по сути фикцией, вводящей в заблуждение. Так, вице-президент "Российского общества оценщиков" Евгений Нейман недавно заявил: "СРО обязаны проводить либо нормативно-методическую либо "стоимостную" экспертизу. Собственно, какая нужна экспертиза, определяет заказчик. Если заказчик оценки не заинтересован в подтверждении результата оценки, он заказывает нормативно – методическую экспертизу".
"Стоимостная" экспертиза, про которую говорит господин Е.Нейман, на самом деле так же не может подтвердить достоверность стоимости, на том основании, что СРО запрещено заниматься оценочной деятельностью, а без проведения самостоятельной оценки достоверность никакого результата установить не возможно. Никакая экспертиза, проводимая в СРО оценщиков, не может дать ответ на вопрос "является ли стоимость достоверной".
А дело было выиграно в Ростовской обл. как раз благодаря экспертизе СРО!
Здесь нет против и за!)))) Здесь дебаты))))
Согласен! В споре рождается истина!
Я бы не называла фикцией работу коллег, помогающих нам повышать уровень качества нашей работы. ?
Но я и не называл!!!! Я наоборот за экспертизу! У меня впереди оценка, экспертиза этой оценки и потом суд по оспариванию кадастровой стоимости. Я пытаюсь узнать от вас, разные нюансы советы и опыт.
Скажите мне... нужна ли для суда стоимостная экспертиза?
Спасибо за совет! Мы тоже с юристом пришли к такому мнению.
В нашем регионе, при оспариваниия кадастровой стоимости, стоимостная экспертиза не нужна.
Отсюда все и беды, как настоящие, так и будущие.
сягодня посмотрел отчеты по кадастровой оценке, может не понимаю что-то. берутся аналги из разных населенных пунктов, которые по своему счоциально-экономическому развития, расположению занчительно отличаются от населенного пункта расположения оцениваемого участка, вводятся поправки, на мой взгляд не обоснованные ничем. отчеты проверяются в сро и проходят в суде.
это не касается данного отчета
Отчет, в целом, очень понравился.
Порадовало внимание к деталям.
Но, по моему, в расчетах ошибка:
При расчете ЧОД берутся доходы и расходы с НДС, а вычитается из него капитализированная стоимость строительства улучшений, без НДС.
Получается непонятное значение, с непонятной природой НДС.
А итоговая стоимость ЗУ - ндс нет.
Можно ли узнать номер дела в суде, для которого готовился отчет? я бы хотела для своего обучения изучить и его! Заранее спасибо!
Подскажите, как в итоге прошел суд и экспертиза этого отчета?
Достаточный ли оказалось всего 3 аналога?
Здесь на форуме был комментарий, что желательно около 10 аналогов.
На сколько это верно?
В идентификации стоит, что имущественные права - право аренды.
Это значит, что кадастровую стоимость пытался оспорить не собственник имущества? Насколько это оказалось верно и правоприемлемо?
3 аналога достаточно, лишь бы они были как можно ближе к оцениваемому участку по назначению. И, конечно, нужно использовать два подхода. Про 10 аналогов не слышала, суд ни разу к количеству аналогов еще не цеплялся. И арендаторам разрешают оспаривать, есть положительные решения по ним. На самом деле, все на усмотрение судьи, все они рассуждают по-разному.
В настоящий момент кадастровая стоимость этого участка в реестре составляет 142 122 100.47 руб., на момент оценки было 110 729 773.98. Значит ли это что суд проигран, либо в реестре данные не обновляются в результате оспраривания а лишь индексируются?