делаю мир лучше
Подписчики · 2
Анастасия Сороколатова
Подписки · 0
Нет подписок
делаю мир лучше
Место нахождения
Московская обл.
Контактная информация
8 (800) 200-29-50
Статус специалиста
В компании
Компания
Ассоциация "СРОО "Экспертный совет"
Должность в компании
Исполнительный директор
Подробная информация
Членство в СРОО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Статус эксперта СРОО
Есть
Основная сфера деятельности
Иное
О специализации подробней
Исполнительная дирекция Ассоциация "СРОО "Экспертный совет"
Опыт работы в оценке или экспертизе
Стаж по оценке - с 2003 года.
Стаж по экспертизе - с 2006 года.
Опыт проведения экспертного обследования
Есть опыт проведения экспертного обследования и технического освидетельствования объектов
Ученая степень
к.э.н.
Профессиональные интересы
Интересующие темы
экспертиза отчетов об оценке
На что можно сослаться (источник)?
http://ocenschiki-i-eksperty.ru/comments/all/questions/119/269?parent_url=http://srosovet.ru/info/materials/expsoveti&frame=1&comment_id=2345
Про ущерб - например, на статью 15 ГК РФ.
А еще лучше проанализировать соответствующую судебную практику.
С ДНЕМ РОЖДЕНИЯ!!!!!
Работать с вами мне приятно,
А поздравлять - еще в сто крат.
Желаю всяческих успехов,
И буду искренне им рад.
Мне повезло, я так считаю,
Что с вами рядом я тружусь.
С таким приятным человеком
Знакомством я своим горжусь.
Присоединяюсь к поздравлениям! Всего самого наилучшего, здоровья, успехов и сбычи мечт!)))
Коллеги, спасибо большое!
Добрый день! Не могли бы вы прокомментировать следующую ситуацию: Требуется определить рыночную стоимость 1/4 доли в трехкомнатной квартире, процесс определения скидки на долю понятен, смущает только: если собственник оставшихся 3/4 доли выкупит 1/4доли со скидкой, это же будет обогащение! уже просто столько всяких вариантов начиталась. Пришла к выводу, что рыночных стоимостей две) одна для других собственников долей и она равна РС*долю, а вторая при продаже на открытом рынке и равна РС*долю*дисконт, но также не бывает! Помогите, окончательно разобраться, а то в голове путаница
Вера, добрый день!
1. Рыночная стоимость одна, она не зависит от того, кто покупатель.
2. При определении рыночной стоимости моделируется поведение типичных рыночных субъектов. Очевидно, что типичный рыночный субъект не равен собственнику оставшихся долей.
3. На практике РС объекта жилой недвижимости, продаваемого по долям, будет дешевле объекта целиком, то есть 1/4+3/4 < 1! Одна из причин снижения стоимости доли квартиры - это то, что квартира становится не индивидуальным жильем, а коммунальным (то есть появляются определенные неудобства).
4. Вопросы "обогащения" относятся не оценщику, а к юристам - пусть они ими и занимаются.
Спасибо большое)
Вера, при оценке долей... особенно в квартире..нужно выбирать аналогичные аналоги ( также находящиеся в долевой собственности)..Не правильный выбор аналогов приведет к искажению результата- это общая ошибка в подобных случаях особенно в судебной экспертизе
Добрый день!
Не могли бы Вы помочь с некоторыми вопросами по оценке участка для оспаривания кадастровой стоимости?
Во-первых, интересует, должен ли участок оцениваться как незастроенный, т.е. методы выделения и распределения неприменимы?
Во-вторых, не удаётся найти аналоги отдельно продаваемого участка в центре Санкт-Петербурга (фактически он под историческим зданием), и аналогов единого объекта на дату оценки (2 года назад) тоже нет. Есть только данные УФСГР, но там кроме примерного адреса, площади и цены - никаких характеристик. Объекты не в центральных районах не схожи с оцениваемым по сути. Отказываться от сравнительного или пытаться работать с тем, что есть?
Можно ли брать среднерыночную ставку аренды на основе средних данных обо всех земельных участках города (аналоги найти проблематично)?
Спасибо.
Анна, добрый день!
Пожалуйста, скопируйте вопрос в соответствующий раздел (вопросы - вопросы НП СРО ЭС). Так его увидит больше людей.
Ответим.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста расчет по УПВС бетонной площадки для щебня.
Не могу понять в чем ошибка.-
Для I климатического района, к которому относится Белгородская область, полная восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:
УПВС = УС(69) х V х И(84) х И91) х И(1-2001.) х И х Кпп ,
где:
УС(69) – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м2 в ценах 1969 г. = 17,5 руб/кв.м. Сборник № 18. Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства. ОТДЕЛ I. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ РАЗНОГО НАЗНАЧЕНИЯ. ОТКРЫТЫЕ ПЛАТФОРМЫ. Характеристика сооружений. Фундаменты бутовые, бутобетонные, бетонные и железобетонные. Полы асфальтобетонные. Группа капитальности II. Таблица № 29.
V – строительный объем здания и построек, м2 (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта) – 3 960 кв.м.
& = 3960,00*17,50 = 69 300,00 руб.
И(84) – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановление от 11 мая 1983 г. N 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных» = 1,17, территориальный коэффициент для Белгородской области 1,02
И(91) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на декабрь 1991 г., определен Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 10 июля 2015 г. № КЦ/2015-07ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июль 2015 года» = 151,67
И(91-2001) – индекс перехода от цен 1991г к ценам 1 квартала 2001г., = 22,56, Письмо № ВА-5079/06 Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
от 15.10.2004г.
И - индекс перехода от цен 2001г к ценам на дату оценки. <Письмо> Минстроя России от 14.12.2015 N 40538-ЕС/05 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на IV квартал 2015 года» = 5,96
Кпп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска, доходности и налоговых выплат = 1.12. Определен по Справочнику оценщика недвижимости по редакцией Л. А. Лейфера, 2016г. стр. 84, п. 7.4.2 – 12%.
Подставив значения, получим УПВС Объекта оценки
УПВС = 17,5*3960*1,17*1,02*151,67*22,56*5,96*1,12 = 18 88 958 134,00 рублей
Не могу понять в чем ошибка.-
И(91) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на декабрь 1991 г., определен Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 10 июля 2015 г. № КЦ/2015-07ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июль 2015 года» = 151,67
- вот она.. Стоит открыть это письмо и прочитать, как становиться понятно, что данный коэффициент применяется для перехода от 2000 года к июлю 2015, а не от 1984 к 1991. В итоге у вас намешана куча различных параллельных коэффициентов, что и приводит к дикому результату)))))
Уже отвечал на данный вопрос там чистой воды за двоение коэффициентов.
Похоже, что Алексей прав. Проблема в коэффициентах.
В целом, сборники УПВС нужно применять "осторожно". Иногда даже при корректном применении коэффициентов итоговая величина не соответствует фактической рыночной конъюнктуре.
Добрый Максим, скажите пожалуйста приходилось ли вам "сталкиваться" с оспариванием земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения на дату 01.01.2012 год. Дело в все в том, что корректировки, данные в Лейфере 2011 года имеются только на торг. А комиссия "ворчит" на счет использования Лейфера 2014 года (мол нельзя пользоваться информацией, датированной после даты, на которую выполняется отчет). Просмотрела "Регистр Оценщика" с 2010 года - то же самое - нет каких либо корректировок на то что надо. Как быть в таком случае, если нет ничего на 01.01.2012 год? Пожалуйста подскажите!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1. Можно рассчитать корректировки самостоятельно.
2. Можно искать отдельные разрозненные исследования по каждой из корректировок. Например, масштаб "по Власову".
3. Можно попытаться обосновать возможность использовать Справочника Лейфера 2014 года (см. лейфера - 2014, том 3, оценка ЗУ, стр. 9).
Благодарю!
Максим, извините! А можно еще вопрос? У нас земельный участок категории земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.д. разрешенное использование (самая проблематичная категория!!) : для осуществления предпринимательской деятельности (по правде, участок раньше был за городом на землях с/х назначения, потом поменяли категорию и вид соответственно). О чем я? О том, что в комиссии "придрались" к тому, что в качестве объектов - аналогов нами были выбраны объекты по критерию "категории" (т.е. просто земли промышленности, энергетики и т.д.) а не "по разрешенному использованию". Каким образом на 2012 год можно найти аналоги по группе разрешенного использования да еще земель промышленности?! Т.е. мы нашли участки данной категории применили соответствующие корректировки и получили результат, а они нам????????????Кто нам сейчас по объявлениям с телефонами может дать ответ по группе? Никто по сути! Как быть в этом случае?! Хотя бы дайте какое то направление куда двигаться дальше! Спасибо за понимание!
Добрый день, Светлана! Пропишите в отчете, что смена ВРИ на участке не является проблемой (в рамках городского зонирования понятно) и не имеет законодательных препятствий, а следовательно ВРИ не является основным ценообразующим фактором.
Примерно так:
"ВРИ не является в чистом виде ценообразующим фактором по следующим причинам:
1. ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Из-менение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строи-тельства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладате-лями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроитель-ном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к суще-ствующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37.
2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков:
• realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
• www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
• www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
• irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.
Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.
Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.
Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функционального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра."
С одной стороны, поддержу комментарий Алексея. А с другой:
1) нужно смотреть, что фактически было на рынке;
2) дополнительно см. "замечание 1" тут: https://srosovet.ru/content/editor/Rekomendacii-ocencshikam-v-chasti-raboty-s-analogami-v-otchetah-pri-osparivanii-kadastrovoj-stoimosti.pdf
Спасибо огромное!
Максим, добрый день, подскажите пожалуйста еще ответ на вопрос (если можно конечно). Нужно оценить так называемые места общего пользования - лестницы, сан. узел и тамбур. Все эти помещения находятся в двухэтажном здании нежилого назначения. Муниципалитет продал в свою очередь несколько лет назад второй этаж - одному владельцу, первый другому. И на сегодняшний день просто напросто хотят "избавиться" от этого имущества (числившегося на балансе). Существует ли какой нибудь поправочный коэффициент на места общего пользования. Нашла только то, что существует корректировка на арендную ставку "Отношение ставок за вспомогательные помещения и места общего пользования к ставкам за основные площади" по Лейферу за 2014 год. Встречалось ли вам что то подобное на своем пути?!
Обращу внимание, что продажа площадей по частям (сперва места общего пользования, потом остальные или наоборот) могут являться одной из смех мошенничества. Нужно понимать всю цепочку: что и как продавалось раньше. Чтобы не стать крайним.
Единого поправочного коэффициента нет и быть не может, т.к. он зависит от структуры площадей. Эта структура может сильно отличаться от объекта к объекту.
Чтобы более детально вас проконсультировали, наберите 8 800 200 29 50 и спросите Михаила Лапина.
Максим, добрый день. При оценке права оперативного управления чем мы должны руководствоваться? Есть какие-нибудь указания, рекомендации, хоть что-нибудь? Аналогов быть не может, на рынке не продаётся. Тем не менее, в некоторых случаях оценка требуется, например, для МСФО, т.к. стоит на балансе организации. По факту это почти собственность, имущество не изымается без веских причин, при смене собственника объект остаётся в управлении организации. Но какая-то скидка всё-равно нужна?
Анна, приветствую!
Тут нечасто бываю. Пишите на почту imo [гав] srosovet.ru