Полезные ссылки
Коллеги, помогите! У меня дилемма: нужно составить отчет по оспариванию кадастровой стоимости ОКС! В результате оценки использовать сравнительный подход не удалось (дата оценки: август 2013 г.), в газетах информации не достаточно… Применила затратный и доходные подходы. Получилась дикая разница: затратный подход=5 млн. руб., доходный=1,5 млн. руб. Согласовала результат методом ранжирования, итоговая получилась 2,9 млн. руб. Проанализировала рынок на сегодняшний день, примерно так ОКС и должен стоить. Может мне помочь данный анализ, если его привести как обоснование границ интервала стоимости??? Боюсь, что отчет комиссии придет не понраву из-за такой дикой разницы между результатами подходов….
Ответы20
Добрый день!
Опишите ОКСс более подробно: что, где, какой?
Производственная база 1981 года постройки, кирпич, бывшее здание лабораторного корпуса у электриков: 2 гаражных бокса (используется как теплый гараж для спецтехники) и административная часть (не используется, там хлам различный хранится). Здание и земля под ним в собственности физического лица. Из коммуникаций: своя газовая котельная, свет 380в и всё. Воду возят бочками, туалет на улице. Местополрожение: Пермский край, г. Кунгур, промышленно-складская зона города)
Какая кадастровая стоимость за кв.м?
Сколько получили рыночную в пересчете на кв.м.?
Есть ли учет внешнего износа в ЗП?
Удельная кадастровая=14387,35 р./м.кв., удельная рыночная получилась 6297,17р./м.кв.
Внешний износ не считала, не могу же я его сама придумать, а как коллеги не ссылаясь ни на что по 2% в год пририсовывают, считаю,что не верно... Только физический применила
Вероятно, тут есть большой внешний износ.
Его нужно "пощупать", например, на основе анализа цен продажи и затрат на строительство сопоставимых объектов.
Умеете или пояснить?
Поясните)
Просто дата оценки - 21 августа 2013 года, сложно что-то найти, тем более в нашем захолустье
Например, если сравнить аналогичные объекты в региональном центре и в каком-либо из муниципальных округов края, близких по социально-экономическому уровню к Кунгуру?? Боюсь что проблема будет с поиском подобных аналогов.. Кое-как для доходного подхода информацию нашла, 3 дня в библиотеке районной сидела-газеты перебирала..
Добрый день, Юля. Свяжитесь со мной по телефону 8-800-200-29-50
Юля, Сергей - наш эксперт. Писать объяснение долго. Быстрее по телефону.
Мы уже пообщались, он обещал подумать, чем сможет помочь и мне перезвонить)
С наступающим праздником!!
Добрый день! Нашла внешний износ у Яскевича в 2013 году (14% от ПВС), ОР в доходном взяла фактические (они в 2 раза меньше, чем справочно). Теперь разница между подходами в 2,6 млн. руб. (затратный=4,7 млн.р., доходный=2,1млн.р.).
Разница некрасивая.
Сказать про корректность расчета без полноценной проверки отчета сложно.
Согласна) Буду дальше смотреть, что еще может быть не так, я упрямая)
Огромное спасибо за помощь! Если все получится в итоге, выложу отчет в открытые отчеты!
Можете прислать отчет, посмотрим по-быстрому: imo@srosovet.ru
Могу скинуть расчеты в exel, но уже завтра (нужно чуть-чуть их почистить, чтоб Вас незапутать).
Добрый день, Максим! Отправила расчеты Вам на почту)
А если затратный подход вообще не использовать?? Доходный теперь на правду похож! У меня ведь рыночная стоимость кирпичей в воздухе получилась 2,3 млн.р., а аналоги на рынке вместе с землей за 3 млн.предлагаются к продаже (это по текущей ситуации на рынке ).
Большое спасибо за поддержку! Буду ваять отчет!