поделилась событием
ТОКСИЧНЫЕ ЗАКАЗЫ ПО ОЦЕНКЕ

ИЛЬИН Максим Олегович,
ТУМАКОВ Павел Игоревич

1. Введение

В последние годы актуальность защиты прав и законных интересов профессиональных Оценщиков неуклонно возрастает. Об этом свидетельствуют результаты мониторинга судебных дел, в которых все чаще Оценщики включаются в состав обвиняемой группы лиц, а также высокий спрос на мероприятия по обеспечению безопасности профессиональной оценочной деятельности. Ассоциация продолжает формирование материалов из цикла «Методичка по безопасности Оценщика» [1] и напоминает, что сегодня для обеспечения безопасности профессиональной деятельности только лишь быть добросовестным — уже недостаточно.

На мероприятиях оценочной направленности огромной популярностью пользуются рассказы опытных коллег о ситуациях, в которых им пришлось бороться и превозмогать следственные органы, конкурентов, рыночную конъюнктуру, Заказчика, сложившиеся правила делового оборота и несовершенство этого мира в целом. Не ставя под сомнение пользу подобной информации, отметим, что «Лучший бой тот, которого не было»[1]. Безусловно, любого пациента можно лечить (пытаться), однако лучше проводить профилактику.

На рынке постоянно присутствуют токсичные заказы, участие в которых заведомо ставит Оценщиков в проигрышное положение[2].Токсичный заказ на оказание услуг по оценке — заказ, в рамках которого Оценщик принимает на себя риск несоизмеримо выше получаемого вознаграждения (реальные судебные сроки, временные и финансовые издержки на юристов и адвокатов, величина которых во много раз превышает доход, полученный от заказа, дисциплинарные взыскания СРОО, репутационные издержки, седые волосы и морщины). В привычной терминологии ближайшей аналогией токсичности является риск.

Профильные дискуссии (например, [3], [4]) показали, что у каждого опытного коллеги есть свои наблюдения о том, за какую работу браться не нужно. При этом суть значительной части признаков токсичных заказов совпадает, хотя и формулируется различными словами. Но «чутье засады» приходит с опытом и годами[3]. А что делать начинающим Оценщикам?

В данном материале описываются наиболее распространенные признаки токсичных заказов и даются краткие рекомендации по работе с ними.


2. Признаки токсичного заказа

Заказ однозначно является токсичным, если его результатом является «сделка с совестью»(преднамеренное искажение итоговой величины стоимости, определенной в соответствующем отчете). Искажения стоимости и связанные с ним действия формируют состав преступления в абсолютном большинстве обвинительных заключений, в которых, так или иначе, фигурирует Оценщик. Однако определивший всё «по рынку» Оценщик может пострадать, если окажется в периметре токсичного заказа. Корень зла не только в итоговой величине стоимости, но и в других характеристиках заказа.

Ниже приведена группировка основных признаков токсичных заказов, при этом в таблице используются следующие условные обозначения: жирный шрифт — наиболее важные признаки; курсив — рекомендации по снижению соответствующего риска.

Табл. Признаки токсичного заказа

№ п/п

Признак

Комментарий / рекомендации по снижению риска

Условия оценки

1

Не известно (скрывается) предполагаемое использование результатов оценки

Без информации о сделке / управленческом решении, для которых предполагается использовать определенную в отчете величину стоимости, невозможно определить потенциальные риски заказа, прежде всего:

  • направление потенциального искажения стоимости, в котором заинтересован Заказчик или другие лица, взаимодействующие с Оценщиком (и для реализации которого ими специально подобраны/подготовлены исходные документы для оценки);
  • потенциальных оппонентов — субъектов, которые могут попытаться оспорить результаты оценки.

Добиваемся однозначных формулировок предполагаемого использования в договоре на оказание услуг по оценке, избегая «для принятия управленческих решений».

Прямо или косвенно уточняем ситуацию у Заказчика оценки. Например, интересуемся, как оформить отчёт (кому он в руки пойдёт), чтобы лучше было для заказчика и т. д.

Определяем конечный желаемый Заказчиком результат (в т.ч. в части диапазонов стоимости [8]).

2

Сделки с государственным имуществом / государственными средствами

Продажа государственного имущества (приватизация), выкуп в государственную собственность.

Контролирующие органы (Следственный комитет, Счетная палата и др.) чаще проверяют сделки / управленческие решения, обоснование ценового параметра которых по законодательству проводится через процедуру оценки.

Основные фигуранты многих дел начали действовать по схеме, выработанной защитой Евгении Васильевой [1] — под основной удар обвинителей выставляется Оценщик, формируется два рубежа защиты:

  • к основным выгодоприобретателям не могут предъявляться обвинения пока не доказано, что отчеты об оценке, на основании которых совершались сделки, искажают стоимость. Если таких доказательств нет, значит — нет и ущерба;
  • если доказан факт искажения стоимости в отчетах об оценке, то нужно судить Оценщика, поскольку Заказчик не виноват, что Оценщик ввел его в заблуждение. Ведь Заказчик не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, он специально обратился к профильному специалисту — Оценщику и т. д.

3

Обязательность стоимости

В ряде случаев, например, при выкупе акций у миноритарных акционеров, сделка должна быть осуществлена именно по той стоимости, которая определена в отчете об оценке.

Данный признак следует отличать от случаев обязательной оценки (например, приватизация), в которых оценка является обязательной, однако цена сделки не обязана совпадать с величиной стоимости, определенной в отчете.

Перевод вероятностной величины в нормативную (рыночная стоимость параметр договора) — это фактический шаг в принятии на себя всей полноты ответственности за все дальнейшие действия, исходя из подписанного.

4

Объект (его собственника) постоянно обслуживает один Оценщик, который
в этот раз «не смог»

Сложившиеся правила делового оборота на рынке оценочных услуг таковы, что Оценщики крайне дорожат постоянными клиентами, максимально лояльно подходят к их просьбам. Отказ от услуг постоянного Оценщика обычно является следствием того, что требования Заказчика в этот раз вышли за границы «допустимой лояльности».

Вариации признака:

  • предложение подписать уже готовый отчет, выполненный другим Оценщиком;
  • ранее на проекте уже было много Оценщиков, которые не устроили Заказчика (ушли со скандалом; не справились и т. д.).

Следует не бояться связываться с коллегами / коллегами коллег для прояснения ситуации, задавать вопрос напрямую.

Целесообразно изучить историю оценок (и отчётов) по объекту, вплоть до прорисовки графиков рыночной стоимости и корпоративных событий, произошедших вслед за ним, и делать вывод о токсичности на основе анализа.

5

Малое количество потенциальных покупателей

Малое количество потенциальных покупателей свидетельствуем о том, что само понятие «рыночной стоимости» применительно к объекту оценки является условным. О какой рыночной стоимости можно говорить, если объект может купить, условно, только Иван Иванович или Петр Петрович?

Малое количество покупателей, как правило, сопровождается нехваткой рыночных данных, а значит невозможностью проверить предоставленные для оценки данные на соответствие рыночному уровню. Резко повышается погрешность расчетов, а значит — и доказуемость полученного в отчете результата.

Рекомендация:

  • чаще прибегать к использованию иных, разрешённых законодательством стоимостей (не только рыночной; например, инвестиционной);
  • в явном виде указывать в отчёте ситуацию рынка и/или конкретной продажи с монополией;
  • подробно описывать порядок действий при поиске информации и проверке ее достоверности [5].

6

Срочность на фоне общих долгих сроков соответствующего процесса

Например, оценка нужна «завтра» при том, что инвестиционный проект реализуется несколько лет и то, что отчет об оценке нужен к определенной дате, было известно давно. Срочно = вообще не дают времени осмотреть объект, изучить документы, подумать и сделать звонки, проверить аналоги и т. д.

«Делаешь быстро, проверять будут медленно». Ошибки обязательно найдут. Тот факт, что «сделал быстро», не является смягчающим обстоятельством. Не можешь уложиться в срок, — не берись.

В срок следует включать как время на подготовку отчетов, так и его проверку [7].

7

Неоценочный характер заказа

Заказ может сделать не только Оценщик, но и кто-то другой: товаровед, аудитор, эксперт-техник, сюрвейер, залоговик, актуарий и т. д. Заказчику нужен документ с подписью «ответственного лица» и печатью.

Оценщик выбран либо по принципу «первый подвернулся под руку», либо из-за «красивого» набора инструментов обеспечения ответственности (страховки и пр.).

Оценщику (субъекту, действующему в рамках Законодательства об оценочной деятельности) за такие заказы не стоит браться вовсе. Лучше передать их соответствующему специалисту, а самому участвовать на субподряде за пределами Законодательства об оценочной деятельности (при необходимости, которую определит специалист).

8

Расчетная рентабельность заказа не соответствует рыночной конъюнктуре

1. Если расчетная рентабельность заказа существенно превышает среднерыночный уровень рентабельности подобных услуг по оценке — скорее всего, у лица, осуществившего расчет рентабельности, нет всей существенной информации о потенциальной трудоемкости / рисках. Обычно, бесплатный сыр бывает в мышеловке.

2. Если расчетная рентабельность существенно ниже среднерыночного уровня — будет проблематично обеспечить достаточный уровень качества (отметим, что возможны ситуации с «имиджевыми заказами», реализация которых позволит получить более коммерчески привлекательные заказы в будущем).

9

Вторая и последующие (пере)оценка
по (пере)залогам, особенно на падающем рынке

Сложившиеся правила делового оборота таковы, что сотрудники профильных служб банков всеми силами стараются переложить на Оценщика ответственность за:

  • ошибки, допущенные на этапе оценки рисков при выдаче кредита;
  • риски, связанные с изменением рыночной конъюнктуры.

10

Имеются отчёты на другие даты с сильно расходящимися результатами

Добросовестные Оценщики, обладающие достаточной квалификацией, получают близкие результаты оценки.

Сильное расхождение результатов (при отсутствии явных на то оснований) может являться следствием:

  • сложности объекта оценки с позиции формирования его стоимости;
  • искажения исходных данных одним из участников процесса оценки;
  • сговора, давления на одного из Оценщиков.

11

Непроработанность методологии

Риски заметно возрастают при одновременном выполнении следующих условий:

  • нет утвержденных методик оценки;
  • нет сложившихся правил делового оборота по определению стоимости аналогичных объектов оценки (пусть даже и не формализованных до уровня официальной методики);
  • цена и сроки заказа не позволяют сформировать соответствующие методические наработки самостоятельно.

Поведение Заказчика

12

Неоднократное плутовство

Многократное пред оставление противоречивой информации, уход от прямых ответов, недомолвки. Суета, странные условия договора (необязательно плохие).

Вокруг заказа много людей «со скошенными к носу от постоянного вранья глазами»[4].

Не следует пытаться обыграть плута в плутовстве — это не имеет отношения к оценочной деятельности.

13

Требуют указать результат с точностью «до копеек»

Рыночная стоимость имеет вероятностную природу [8]. В подавляющем большинстве случаев результат, указанный с избыточной точностью, крайне трудно защищаем [6].

При этом само такое требование обычно свидетельствует о наличии конфликта и оппонента у Заказчика. Например, сделка уже совершена, и даже копеечное отклонение является критичным для Заказчика.

14

Строго вменяется методика оценки

В теории, на сферическом рынке в вакууме, любая корректно реализованная методология приведет к одинаковому результату.

На практике могут наблюдаться сложности с учетом значений тех или иных факторов стоимости в рамках конкретной методики — недостаток рыночных данных, значительная трудоемкость или банальное отсутствие опыта и наработок.

Как правило, под требование по использованию конкретной методологии маскируется попытка получить от Оценщика конкретный результат — нужную величину стоимости.

Вариация признака: требуют учесть другой отчет об оценке (в т. ч. в какой-то одной части, например, в части описания характеристик объекта оценки или выбора объектов-аналогов).

При согласии выполнить такой заказ целесообразно:

  • в договоре и отчете прямо указать соответствующее требование Заказчика;
  • сослаться на первоисточник, который (кроме мнения Заказчика) доказывает применимость и целесообразность применения именно этой методологии для оценки аналогичных объектов оценки;
  • подтвердить корректность полученного результата на основе справочных расчетов по другим методам.

15

Уговоры сделать оценку

Рынок оценочных услуг является высоко конкурентным. Обычно есть длинная «скамейка запасных», которые готовы оказать услуги по первому запросу. «Уговоры» (лесть, обхаживание) не характерны для рынка.

… Либо речь идёт о потере денег, либо репутации, либо вы обладаете уникальными рыночными преимуществами. Уточните (для себя), какими.

16

Отказ предоставить имеющиеся документы / информацию

Например, известно, что у Заказчика есть отчет об оценке, выполненный на другую дату. Но его не дают.

Обратим внимание, что довольно часто документы не предоставляют не из-за злого умысла, а по причине обычного разгильдяйства, лени и плохой управляемости. Можно попробовать проверить на других документах — их тоже не предоставляют / предоставляют с задержкой или проблема только с конкретным документом?

17

Сложная задача, передается исполнителю с низкой квалификацией

Передача заведомо сложной задачи исполнителю нехарактерно низкого уровня квалификации (при наличии более очевидных альтернатив) может говорить о попытке сформировать «козла отпущения».

Признак относится как к сотрудникам Заказчика, так и к Оценщикам. Почему исполнение этого сложного заказа руководство оценочной компании передало именно тебе — начинающему Оценщику? Или передали в другой регион?

18

Предложение дополнительно отблагодарить за пределами договора на оценку

Рыночные реалии таковы, что чаевые — это не про Оценщиков. Обычно «благодарность» подразумевает ожидание оказания интимных финансовых услуг.

Характеристики объекта оценки

19

Негативный информационный фон вокруг объекта

1. Суды, связанные с объектом оценки.

2. Публикации в СМИ из серии «скандалы, интриги, расследования».

3. Негативные отзывы настоящих и бывших сотрудников Заказчика или компании, использующей объект оценки в своей деятельности.

4. Спор о стоимости объекта.

20

Уникальность (значительная специфика)

1. Аналогов нет (мало).

2. Имеются существенные отличия от тех объектов, которые можно рассматривать в качестве аналогов.

3. Необъяснимость отдельных фактов с позиции сложившихся правил делового оборота (например, строительство полностью завершено, однако объект не вводится в эксплуатацию в течение долгого периода времени).

Может быть обычным сложным заказом. Начинающим или небольшим фирмам рекомендуется кооперация усилий или привлечение методического куратора.

21

Явный недостаток или постоянная несходимость документов

Вариация признака — явные признаки подделки документов, например:

  • работа с копиями с копий (в т. ч. нотариальными);
  • потёкшие печати;
  • неодинаковые подписи (или наоборот одинаковые, но разных лиц).
  • сканы низкого качества.

При помощи допущений и ограничений Оценщик может устанавливать границы своей ответственности. Теоретически, это может спасти при возникновении нештатных ситуаций. Но зачем засовывать голову льву в пасть, пусть даже надев защитные очки?

Источник: [3], [4], анализ авторов

Комментарий:

  1. Каждый из критериев сам по себе не является достаточным. Например, не каждая оценка государственной собственности приводит к проблемам.
  2. При наличии у заказа сразу нескольких признаков, вероятность того, что он является токсичным, повышается.
  3. Не стоит недооценивать неформализуемое. Часто токсичные заказы сопровождаются необъяснимыми, на первый взгляд, сигналами от интуиции и внутреннего голоса: «под ложечкой сосёт» или возникает необычайно высокий эмоциональный подъём при мысли о том, какой ты ловкий и быстро заработал огромные деньги на таком легком проекте.

3. Можно ли браться за токсичные заказы?

1. Следует признать, что абсолютно нетоксичные заказы в реальной оценочной практике встречаются редко. Скорее они являются исключением.

Если вообще не работать с токсичными заказами — можно искать другую профессию.

2. С заказами разумного уровня токсичности работать можно. Оценщик должен понимать риски конкретного заказа и уметь управлять ими, уметь остановиться при превышении суммарного риска некоторой разумной границы.

Приведем пример из повседневной жизни. Предположим, вы собираетесь на машине в путь. Если передвигаться на технически неисправном автомобиле, — подвергаете себя и окружающих опасности. Если дождь, то вероятность аварии повышается. Если в крови несколько промилле алкоголя (даже если законодательством страны присутствия разрешено) — тоже. Превышение скорости — определённо. Всё, по-отдельности — риск, которым в ряде случаев можно пренебречь. Например, на не полностью исправной машине иногда можно доехать до станции технического обслуживания. Однако совокупность всех указанных признаков — мокрая дорога с плохой видимостью, неисправное транспортное средство, опьянение водителя, превышение скорости — авария почти неизбежна.

Так и в оценке. Работать на госзаказах — можно. Выполнять срочную работу — можно. Браться за сложные объекты — не только можно, но и нужно (а как иначе профессионально расти?). Противоречия в документах не являются чем-то уникальным, можно запросить уточнения. Отказ в предоставлении второстепенных документов может быть компенсирован данными из открытых источников. Но когда в одном заказе сходится все — и государственная собственность, и срочная оценка сложного нетипового объекта, и противоречие в ключевых документах на фоне отказа предоставить пояснения — все вместе это говорит о том, что в недалеком будущем возможны увлекательные приключения.

Невозможно управлять неконтролируемыми рисками. Черные лебеди [9] всё равно появятся. Но контролируемыми рисками управлять необходимо. Это умение / навык является одним из основных отличий человека разумного от ему внешне подобных.

3. Можно ли работать с сильно токсичными заказами? Можно! Но нужно быть специалистом в этой теме.

Змеелов добывает гадов для извлечения из них яда в медицинских целях. Остальным ходить в долину змей — незачем. Аналогично, встречаются компании, специализирующиеся на спорных / проблемных оценках, характеризующихся наличием большого количества противоречивых интересов. То, что для них является привычной работой, для остальных — неоправданный риск.

4. Решение о заключении любого контракта, не только в сфере оценочной деятельности, следует принимать только после того, как «осмотрелся». Например, экспертиза отчетов об оценке в Ассоциации начинается с того, что изучается информация по соответствующему объекту оценки / Заказчику на основе данных новостных лент информационных агентств, баз судебных актов и других источников.

Заключение

Авторы далеки от мысли, что смогли описать все возможные признаки токсичных заказов. Кроме того, при невнимательном отношении к собственным профессиональным обязанностям, несоблюдении базовых мер по обеспечению безопасности [1] даже самый прозрачный и чистый заказ может стать началом пути в никуда. Вместе с тем полезно знать, какими именно признаками обладают заказы, которые считают токсичными большинство коллег.

Можно спрогнозировать, что профессиональную эволюцию смогут продолжить только те Оценщики, кто умеет говорить «нет» и понимает, когда это необходимо. А остальные исчезнут с рынка, как динозавры (сами или с помощью других субъектов).

Повисшим в воздухе остался вопрос о токсичном Оценщике. Какой Оценщик притягивает к себе токсичные заказы или любой даже самый беспроблемный заказ превращает в токсичный? Оставим его для следующей статьи.

Предложения по развитию материала принимаются на почту imo@srosovet.ru .

[1] Вероятно, впервые мысль была сформулирована Сунь-цзы в трактате «Искусство войны» [2] в 3 веке до н. э.
Ее вариации встречаются во многих источниках.
[2] Безусловно, есть исключения — добросовестные Оценщики, которые специализируются на выполнении таких заказов. Речь о них пойдет в разделе 3.
[3] «Я было к тебе сунулся, да чувствую, засада там» © К/ф «Джентльмены удачи».
[4] М. Булгаков «Мастер и Маргарита».

Москва, январь 2019

Список источников

  1. Раздел «Безопасность Оценщика» сайта Ассоциации «СРОО «Экспертный совет»;
  2. Сунь-Цзы. Искусство войны — Киев: София, 2016 г.;
  3. Дискуссия в группе «Экспертный совет» сети «Facebook»;
  4. Пост на странице Павла Тумакова в сети «Facebook»;
  5. По проверке данных Заказчика при оценке отдельных предприятий;
  6. Методические разъяснения по вопросу округления итоговой величины стоимости объекта оценки;
  7. А. В. Каминский, М. О. Ильин, В. И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник. 2-е издание. — М.: Компания «Про-Аппрайзер», 2015. — 272 с.
  8. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости;
  9. Н. Талеб. Черный лебедь — М.: КоЛибри, 2009.
Поделиться:
Читать далее
Дорогие бывшие коллеги! Прошел почти год, после того, как мы с вами стали «обязательносдаваемыми» и «сертифицированными» оценщиками! А вы знаете, что ...
В связи с расширением географии деятельности компании, приглашаем в свою команду удаленных оценщиков Обязанности: Проведение оценки стоимости различных объектов); Формирование отчетов ...
Комментарии5
Гость
29 января в 13:32:31

Это конечно всё интересно, но многие оценщики итак это всё знают, понимают... Вот куда интереснее было бы раскрыть такую тему - можно ли "успешно" ("успешно" в данном случае хотя бы на уровне средней зарплаты для соответствующей локализации) работать оценщиком, не связываясь с заказами, той или иной степени токсичности?.. На какой доход может рассчитывать полностью добросовестный оценщик... Какова его судьба, жизнь, реалии.... Существуют ли на рынке абсолютно нетоксичные заказы.... Какова их доля... Каков спрос на нетоксичную оценку... Вообще, мы - оценщики, и по идее должны уметь хорошо изучать те или иные рынки... А качественно изучить наш собственный рынок (рынок оценочных услуг) слабо??? Вот это была бы интересная и серьезная работа - посмотреть, каково соотношение на рынке оценочных услуг заказов той или иной степени токсичности, каково соотношение добросовестных и недобросовестных игроков, каковы их доходы, каковы тренды и тенденции.... Можно для сбора объективной информации провести анонимные экспертные опросы... А потом законодателей в это исследование носом ткнуть, за их заслуги....

Гость
29 января в 14:06:45

Прочел, интересно. Но я бы ещё такой пунктик добавил. Политическая конъюнктура. Зачастую он поважнее всех остальных будет. Это сложно как-то формализовать, это нужно научится чувствовать. Можно и добросовестным быть, и всё, как положено делать, но в такой замес попасть, оказавшись не в том месте не в то время, что мало не покажется. А можно и "подхалтуривать" немного, но быть "в тренде". Вот, например, совсем ещё недавно страна переживала период какой-то смутной серой приватизации. Вопросов к ней было и есть много. Но много ли мы видим разных дел???

Или вот, совсем недавно. Автодорогу "Таврида" построили в небывало (по сравнению с другими проектами дорожного строительства в России) короткие сроки. Разработка проектной документации (в которую входила предварительная оценка) и выкуп земель под строительство прошли в рекордно короткие сроки (исполнители наверняка работали с установкой, что оценка нужна была "ещё вчера"). Вот вам, как минимум, четыре ваших фактора: 1) короткие сроки, 2) государственные средства, 3) отсутствие документов (наверняка, там было много юридических проблем, связанных с переходным периодом, да и в те сроки, что проводились работы, вряд ли можно было собрать все необходимые документы), 4) сложные объекты (понятно, что на рынке вследствие некоторых событий возникла некоторая турбулентность). Но будут ли дела???

29 января в 14:11:11

Полезное дополнение, спасибо.

Учтем при актуализации материала.

Поддержал1
Гость
29 января в 14:08:19

Не токсичных заказов по оценке (по моему 15-летнему опыту) на уровне 10-15%. Сильно токсичных - примерно 50%. Остальное - ни рыба, ни мясо)))).

Поэтому честным оценщикам (не змееловам) приходится подтягивать пояса........

Гость
12 февраля в 14:05:48

Нетоксичных заказов по оценке - нет в принципе. Суть профессии такова, что оценщик всегда находится в зоне конфликта интересов, т.е. ему может "прилететь" с любой стороны (а иногда и с обеих сразу) практически всегда. А вот вероятность того, что "прилетит" и "прилетит сильно" - зависит от степени конфликта и агрессивности и возможностей конфликтующих сторон. Другими словами, "когда паны дерутся, у холопов чубы трещат".