Илья Пономарев поднял интересную тему. В оценочной практике для обоснования величины корректировки на масштаб часто применяется «методика Власова А.Д.». При этом краткий анализ практики применения данной методики показывает, что имеет место определенное искажение результатов.
Кроме того, возникает ряд дополнительных вопросов, требующих дополнительных исследований:
1) «методика Власова А.Д." основана на статистических данных по земельным участкам одного функционального назначения, расположенных в одном регионе. Можно ли ее применять для участков другого назначения, расположенных в других регионах? Если можно, то при каких условиях?
2) «методика Власова А.Д." основана на статистических данных ~ 2005 года. Можно ли использовать предложенные в ней зависимости при современном состоянии рынка? Если можно, то при каких условиях?
Предлагаю высказать по указанному материалу и поднятым вопросам. Наши мнения помогут Илье развить свой материал. Например, было бы полезно в его следующих редакциях предложить Оценщикам конкретные формулировки, обосновывающие возможность применения методики в конкретных оценочных ситуациях.
Комментарии27
Предлагаю автору провести повторное исследование по таким же участкам и тому же региону - и сравнить полученные результаты. В случае далеких результатов будем иметь новую поправку Пономарева))))
А в случае близких - актуализированную поправку Власова-Пономарева)))))))))))
В идеале, надо в каждом отчете делать рыночную выборку и строить такой регрессионный анализ из текущих предложений, причем аналоги использованные в отчете должны входить в эту выборку. Я два раза так делал!
Это украшает отчет, придает ему объем и намекает на научность:)
Согласен, что анализ зависимости по рыночным данным даст более релевантный результат.
Но в условиях вялых рынков, когда в распоряжении оценщика имеется всего от 4 до 10 аналогов, использование математического аппарата затруднительно.
Именно поэтому использование таких корректировок стало популярно в регионах. Например, в Иркутской области за последние полгода в комиссии при Росреестре было рассмотрено около 250 отчетов, в 180 из которых используется корректировка Власова.
у нас в Хакасии любую корректировку ТРЕБУЮТ подтвердить рынком....
В идеале, надо в каждом отчете делать рыночную выборку и строить такой регрессионный анализ из текущих предложений, причем аналоги использованные в отчете должны входить в эту выборку. Я два раза так делал!
Это украшает отчет, придает ему объем и намекает на научность:)
Только так. Даже без всяких намёков. Раздел анализ рынка.
По опыту регулярных переоценок одних и тех же ЗУ могу утверждать, что зависимости удельной цены от площади не вопроизводятся со временем. Полгода назад её могло не быть вообще, а сейчас - красотишша с эр квадрат больше 0,8.
Хотел пару именных корректировок "типаВласова" опубликовать, но не стал. :-)
По офисам - аналогично. Зависимость от площади скорее отсутствует, чем есть. Например, ставка аренды ставится одна на весь дом и всё.
А вот на стрит ритейле, там что-то есть, но зачем эта поправка, когда аналогов близкой площади хватает?
Так мы ж о стоимости или нет? тут сложно все и неоднозначно. Ибо цена одна стоит, а скидка "на опт" разная.
Вообще, вы правы и не правы одновременно. Как и я, впрочем.
Факт в том, что цены реальных сделок часто коррелируют с масштабом объекта. А вот в каждом конкретном случае могут быть варианты.
Вроде бы не первый год в оценке, но корректировки типа "по Власову" не использую давно. Использовал (было дело) пару раз, только когда начинал и совсем "зеленый"ещё был (в самых первых своих отчетах).
ИМХО, если оценщик не в состоянии из рынка вытащить необходимую корректировку (читай, разобраться в особенностях ценообразования) , то каким образом он надеется выйти на РС?
Бывают конечно ситуации, в которых проще в качестве обоснования той или иной корректировки сослаться на какой-то внешний независимый источник, но даже в этих случаях пытаюсь "соблюсти приличия" и использовать хотя бы актуальные исследования по соответствующим сегментам рынка (а для себя - чтобы самому сориентироваться - рынок и только рынок, по-другому и не представляю как).
Аналогично.
Вообще не применяем справочные всякие корректировки на масштаб. Из рынка выводим, коли надо. И то редко.
Писал уже, что пару раз хотел статейку тиснуть с красивыми графиками (именную корректировку типа в историю заложить :-), что я хуже Власова?), но не стал. Остановило то, что полгода назад на этих же объектах таких зависимостей не было. А стало быть грош цена моим именным корректировкам. Одни понты.
Вот ещё что настораживает.
В Штатах аналогами считаются те объекты, которые потенциальный покупатель ОО рассмотрел бы в качестве конкурирующих ОО. Вот станет потенциальный покупатель ЗУ 10 сотое рассматривать в качестве конкурирующего аналог в 150 соток? А в 10га? Да нет же.
А у нас, если кривая красивая, то ценообразование одинаковое. И вперёд.
На этой неделе только очередную красивую кривулю получили. И использовали. :-) Имеем право.
А я не наблюдал зависимости от расстояния для редких участков - многоэтажное ЖС и ТК, МФК и т.п. на первой линии всех направлений в 30-ти километровой зоне от МКАД.. Только площадь и всё.
И вот что характерно. Таких ЗУ на пике никогда много не было, а в кризис - больше 30 на всю МосОбл.
Так в таких сегментах как-то лучше понятно, что люди хотят. И Эр квадраты соответственные.
Мнение, озвучиваемое экспертами НП "Кадастр-оценка" от 02.02.2015 г.
На сегодняшний день, при определении корректировки на размер площади земельных участков в расчетах Оценщиков встречается ссылка на статью «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях (модель влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость)» автор Власов Александр Данилович, директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (г. Новосибирск), опубликованную в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1(40) 2005 г.
Согласно п. 22 д) ФСО №7 при применении методов сравнительного подхода оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
Таким образом, сравнительный подход предполагает изучение ценоообразования на рынке и выявления взаимосвязей ценообразующих факторов для сегмента рынка объекта оценки.
Сегмент рынка объекта оценки, в свою очередь определяется, как минимум, следующими параметрами:
• временной диапазон/период (верхняя граница временного диапазона согласно п. 19 ФСО №1 устанавливается датой оценки, нижнее значение диапазона – некоторый обозримый период до даты оценки (как правило 1-3 года), предполагающий относительно стабильную экономическую ситуацию и сопоставимое законодательное поле, с соответствующим анализом ситуации пояснениями или иными расчетными обоснованиями относительно изменения показателей в анализируемый период);
• параметрические данные объекта оценки (вид имущества, тип имущества, оформленные права, физические характеристики и пр.)
• география/локализация анализируемого сегмента рынка.
В статье Власова А.Д. в таблице 3 приведены коэффициенты коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (Ks), которые зачастую и используются оценщиками в качестве корректировок на замер площади.
Таблица 3 статьи представлена ниже (прикреплена)
При этом в статье Власова А.Д. даны следующие разъяснения в тексте относительно результатов расчетов таблицы 3.
«На основании эмпирических данных рынка, экспертных данных и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю нами получена достаточно простая модель влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость:
Ks = Ln (So) / Ln (Si) , (2)
где
Ks - коэффициент влияния размера площади земельного участка на кадастровую стоимость и ставку земельного налога (графа 3 таблицы 3);
Ln - функция натурального логарифма по основанию е;
So - площадь земельного участка, принятая за базовую, кв.м;
Si - площадь земельного участка из i-й группы земельных участков (графа 2 таблицы 3), кв.м;
i - номер группы земельных участков, сгруппированных по их размеру (графа 1 таблицы 3).»
Следует отметить несколько очевидных моментов (условий определения коэффициентов таблицы 3):
• в рамках рассматриваемой статьи коэффициенты приведены для корректировки удельной кадастровой стоимости;
• данная статья анализирует возможности построения модели влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость для государственной кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях (далее по тексту имеется в виду земельные участки в составе земель населенных пунктов (ранее данная категория называлась «земли поселений»);
• данные расчеты основаны на эмпирических данных рынка, экспертных данных и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю;
• временной период исследования согласно тексту статьи данные 2002-2005 гг.;
• географическая локализация исследования согласно тексту статьи ограничивается г. Новосибирск (Новосибирская область), г. Нефтеюганск (Ханты-Мансийский автономный округ), г. Балаково (Саратовская область).
Другими словами, коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (Ks) могут быть применены в расчетах только при соблюдении всех указанных выше условий или, по крайней мере, большинства из них с анализом и обоснованием влияния на рыночную стоимость несоблюдения остальных условий.
Нередки случаи, когда влияние размера площади на цену/стоимость земельных участков определяется зависимостью, обратной указанной в таблице 3 статьи Власова А.Д. (например, к таким земельным участкам может быть отнесена большая часть ликвидных земельных участков под заводами, территориями сельскохозяйственного производства, пашнями, участками под рыбоводными хозяйствами, участками под многоэтажную и среднеэтажную жилую застройку и т.д.) Увеличение площади перечисленных выше участков до определенного момента имеют более высокую цену/стоимость на единицу площади, чем участки меньшей площади. Существуют также объекты и сегменты рынка, на которых по тем или иным причинам влияние площади на цену/стоимость земельного участка и вовсе отсутствует (как правило, рынки с низкой активность, превалирующим предложением над спросом).
В крайнем случае, на наш взгляд, Оценщик может применить предложенную Власовым А.Д. модель (формулу 2), но никак не представленные в таблице 3 коэффициенты, при условии наличия достаточной информации по сегменту рынка объекта оценки для ее реализации.
Резюмируя все выше сказанное, хочется еще раз отметить, что главной задачей Оценщика при реализации методов сравнительного подхода является анализ имеющихся рыночных данных сегмента рынка объекта оценки и поиск взаимосвязей между ними, а не замена данного анализа наукообразными формулами и шкалами оценок/рангов и пр., не имеющими в ценообразованию на сегменте рынка объекта оценки, в целом, и к объекту оценки, в частности, никакого отношения. Применение таких коэффициентов как в таблице 3 статьи Власов А.Д. без соблюдения условий их применения, приводит к искажению величины рыночной стоимости и, как следствие, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке.
-----------------------------
В качестве ответов на вопросы Автора, можно также посмотреть решения Судьи Родиной Т.А (самарский областной суд)
Решение № 3-438/2015 3-438/2015~М-329/2015 М-329/2015 от 3 ноября 2015 г. по делу № 3-438/2015
http://sudact.ru/regular/doc/qXhdrW3H5qle/
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена в размере 46 607 669,88 руб. в соответствии с приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».
…
Согласно отчета об оценке <данные изъяты>, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет на 01 января 2013 года 19 285 000 руб.
…
В связи с заявленными возражениями и необходимостью получения специальных знаний ходатайство мэрии г.о.Тольятти было удовлетворено, определением суда от 16.09.2015 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «<данные изъяты>», на разрешение эксперта суд поставил вопрос:
1.Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года?
По результатам проведенной экспертизы судом получено заключение эксперта <данные изъяты>, в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером:№ по состоянию на 01.01.2013 года составляет 26 864 000 руб..
Из данного экспертного заключения следует, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.
Административный истец с результатами экспертизы не согласился, представил в суд пояснения относительно экспертного заключения, в котором указал, что примененная экспертом корректировка на площадь является устаревшей на дату оценки и не соответствует оцениваемому объекту по территориальной привязке; эксперт необоснованно применил корректировку на наличие коммуникаций; в экспертном заключении приведена информация не по всем ценообразующим факторам, необходимым для определения рыночной стоимости; эксперт допустил ряд нарушений при расчете поправки на местоположение и величина корректировки является необоснованной.
В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена оценщик ФИО1., которая пояснила, что оценщик применил корректировку на площадь по методике Власова, которая была разработана в 2005 году по анализу г.Балакова, вследствие чего является устаревшей и неприменимой. Оценщик не провел корректировку на наличие железнодорожной ветки; им нарушена последовательность введения корректировок: он рассчитал корректировки на местоположение как разность средних значений скорректированных стоимостей аналогов, расположенных в Центральном и Автозаводском районе, на следующем этапе скорректировал аналог, расположенный в п. Тимофеевка Ставропольского района; эксперт необоснованно применил корректировки на коммуникации, а также вывод о средней стоимости в каждом из районов сделал на основании 3 предложений о продаже земельных участков.
Эксперт ФИО2. в судебном заседании пояснил, что корректировка на площадь земельных участков производилась на основании исследования А.Д.Власова, которая признана в научных кругах и применима для оцениваемого земельного участка. Используемая оценщиком методика ООО «<данные изъяты>»не имеет научной защиты и применима для городов с миллионным населением, к которым г.Тольятти не относится.
Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что завышение кадастровой стоимости нарушает права заявителя как плательщика земельного налога, и полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года подлежит удовлетворению частично, в размере, установленном заключением эксперта и составляющим 26 864 000 руб.
-----------------------------------
https://rospravosudie.com/court-samarskij-oblastnoj-sud-samarskaya-oblast-s/act-494166726/
http://sudact.ru/regular/doc/qXhdrW3H5qle/
ООО «Ларс Интернэшнл» на праве постоянного /бессрочного/ пользования принадлежат следующие земельные участки:
земельный участок с кадастровым номером: № площадью 4 064 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санитарного содержания, расположенный по адресу: <адрес> /основание: постановление мэра г.Тольятти №1609-1/04-1 от 24.04.2001/.
земельный участок /доля 15817/30375/ с кадастровым номером: № площадью 1808 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации комплексного здания административно-торгового назначения /основание: постановление мэра г.Тольятти №1069-1/04-01 от 24.04.2001/.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена в размере 24 841 240,64 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена в размере 16 594 854,56 руб.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, ООО «Ларс Интернэшнл» обратилось в оценочные компании для определения рыночной стоимости земельных участков.
Отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером : № определена в размере 5 876 300,16 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена в размере 4 323 884,30 руб.
Считая, что завышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной нарушает его права, заявитель обратился в суд и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 5 876 300,16 руб., земельного участка с кадастровым номером: № в размере 4 323 884,30 руб.
…
В отчете об оценке №326-14А…
В соответствии с п.12 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть приведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе рынка.
ТУ Росимущества в Самарской области ссылается на то, что оценщик, используя данные из справочника Шабалина В.Г., 2012 год, данные исследований «Справочник оценки недвижимости « под редакцией Лейфера Л.А. и Шегурова Д.А., не провел анализ полученного значения на соответствие рыночным условиям, поэтому корректировки на обеспеченность коммуникациями, на торг не могут быть обоснованными.
Однако, использование оценщиком исследований, проведенных Шабалиным В.Г., Лейфером Л.А., Шегуровым Д.А., являются для оценщика справочной информацией, а не его экспертным мнением.
Оценщик использует в своем отчете статью Власова А.Д в той мере, в какой он приходит к выводу о том, что стоимость 1 кв.м земельного участка меняется при переходе от одного диапазона к другому, и использование в отчете данной статьи не противоречит закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик исходил из предположения, что принципы формирования стоимости земельных участков одинаковы во всех регионах России, поэтому ссылка ТУ Росимущества на то, что статья Власова А.Д. применима только для земельных участков г. Балаково Саратовской области, является несостоятельной.
Корректировка на масштаб оценщиком рассчитана по формуле, приведенной на странице 32 -33 отчета, и довод ТУ Росимущества о том, что корректировка на площадь применена исходя из земель промышленного назначения, ничем не обоснован.
…
В отчете №2014.05-070 …
ТУ Росимущества в Самарской области ссылается на то, что оценщик, используя данные из справочника Шабалина В.Г., 2012 год, данные исследований «Справочник оценки недвижимости « под редакцией Лейфера Л.А. и Шегурова Д.А., не провел анализ полученного значения на соответствие рыночным условиям, поэтому корректировка на обеспеченность коммуникациями, скидка на торг не могут быть обоснованными.
Однако, оценщик использовал исследования Шабалина В.Г., Лейфера Л.А., Шегурова Д.А. как справочную информацию, которую нельзя считать экспертным мнением оценщика.
Ссылаясь на справочник Шабалина В.Г. при определении корректировок на коммуникации, оценщик исходил из предположения, что принципы формирования стоимости земельных участков одинаковы во всех регионах России.
Доводы ТУ Росимущества о том, что оценщик привел ссылку на анализ рынка Подмосковья и не привел анализ рынка по Тольятти, несостоятельны, так как анализ рынка земельных участков г.Тольятти оценщиком приведен на стр.27 отчета.
Оценщик использует в своем отчете статью Власова А.Д в той мере, в какой он приходит к выводу о том, что стоимость 1 кв.м земельного участка меняется при переходе от одного диапазона к другому, и использование в отчете данной статьи не противоречит закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Корректировка на масштаб оценщиком рассчитана по формуле, приведенной на странице 42 отчета, довод ТУ Росимущества о том, что корректировка на площадь применена исходя из земель промышленного назначения, ничем не обоснован.
На странице 42 им указано, что целевое назначение оцениваемого участка-коммерческое, выбранные для сравнения объекты-аналоги имеют аналогичное- коммерческое назначение. На странице 47-51 отчета приведены источники информации, в которых указано о коммерческом назначении объектов-аналогов.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что оценщик подобрал объекты-аналоги коммерческого, а не промышленного назначении, а ошибочное указание отценщиком на странице 38 о том, что подобраны аналоги промышленного назначения, не влечет недостоверность определенной оценщиком рыночной стоимости.
ТУ Росимущества в Самарской области в отзыве указало на истечение срока, в течение которого итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, может быть признана рекомендуемой для целей сделки с объектами оценки.
…
Принимая во внимание отчеты об оценке и положительные экспертные заключения, подтверждающие соответствие отчетов требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права заявителя, суд считает, что требования ООО «Ларс Интернэшнл» следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : № равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 876 300,16 руб., а кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером:№ равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 323 884,30 руб.
------------------------------------
Также мне известно, что по делу 4-АПГ15-26 в дек.2015 г. в Верховном Суде судебным Экспертом также была использована методика Власова, в результате чего были даны разъяснения Верховным Судьям по вопросам применения методики Власова, ответ Эксперта Судей удовлетворил, в результате чего в качестве кадастровой была принята стоимость, определенная Экспертом (к сожалению, в определении Верховного Суда по данному делу данная информация не детализирована).
Интересный материал. Спасибо.
Спасибо большое, за обширный материал.
Мнение, озвучиваемое экспертами НП "Кадастр-оценка" от 02.02.2015 г. имеет какую-либо публикацию, для ссылки на него?
"Нередки случаи, когда влияние размера площади на цену/стоимость земельных участков определяется зависимостью, обратной указанной в таблице 3 статьи Власова А.Д. (например, к таким земельным участкам может быть отнесена большая часть ликвидных земельных участков под заводами, территориями сельскохозяйственного производства, пашнями, участками под рыбоводными хозяйствами, участками под многоэтажную и среднеэтажную жилую застройку и т.д.) Увеличение площади перечисленных выше участков до определенного момента имеют более высокую цену/стоимость на единицу площади, чем участки меньшей площади".
Такое может быть только в случае функционального износа ЗУ - это отдельный эффект. Возможно, что в этом случае данный вид использования ЗУ не соответствует НЭИ.
"Существуют также объекты и сегменты рынка, на которых по тем или иным причинам влияние площади на цену/стоимость земельного участка и вовсе отсутствует (как правило, рынки с низкой активность, превалирующим предложением над спросом)".
Это может быть, только причём тут активность спроса? Полезность участка линейно растёт с ростом площади. При какой-то площади эта зависимость начнёт замедляться.
Какое-то недоделаное это мнение СРОО. Не однозначное абсолютно, дискуссионное.
Согласна. Но так, потому что каждая оценка очень индивидуальна.
При случаях, когда сталкиваюсь с экспертизой, расспрашиваю оценщиков про корректировку, если они ее могут защитить (ну хотя бы как в приведенных судебных решениях), и эти данные не опровергаются их же Анализом рынка, а также проанализированы условия неприменения других методик расчета (хотя бы 1 абзацем про отсутствие данных).
Если же оценщик берет так, просто потому что так написано кем-то где-то в другом отчете, а само исследование Власова он в глаза не видел, тут извините...
А если как для оспаривания надо считать по фактическому использованию (без НЭИ)?
Что касается фразы "на рынках с низкой активностью" - данных о ценах мало, зачастую не получается даже понять увеличвает их стоимость площадь или нет, или же, например, как в актуальном случае выдачи земли бесплатно на Дальнем Востоке (предложение выше спроса).
Если есть вариант последних абзацев с улучшенной формулировкой, давайте уточним текст и вывесим на сайте СРО как минимум для Ильи Понамарева.
Пономарева).
Илья, прошу прощения.
Ребята посмотрите вот это...http://www.evarisks.com/ru/index.php я познакомился с этими программистами, сформулировал задачу ..посидели подумали и получилось
2 программы в том числе оценке.. и с обоснование поправок при определение рыночной стоимости..
применять в отчете готовые поправки достаточно опасно...это любят как правило "залоговики" банков... любят справочник - Лейфера ( это опросник..). Лично я применяю как правило Регрессивный подход..