Отчет об оценке жилого дома с земельным участком, расположенного в д. Погребищи Владимирской области

Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа может быть интересна и полезна другим участникам Партнерской программы?

Уважаемые коллеги! Прошу прокомментировать корректность алгоритма расчета в данном отчете. Спасибо!

Алгоритм расчета, на мой взгляд, не корректен. Попробую объяснить почему. В приведенном расчете РС дома не учитывается важнейший ценообразующий фактор - стоимость земли. Известно, что земля стоит денег, и при прочих равных условиях, дома с участками большей площади должны быть дороже домов с участками меньшей площади.

Казалось бы, такой ценообразующий фактор, как площадь земельного участка, учтен с помощью корректировки на площадь земельного участка, определенной с помощью КРА. Но в чем здесь "дъявол"? А "дъявол" кроется в том, что скорректировать на разницу в площади земельных участков оценщик попробовал удельную цену квадратного метра дома (строения). Для этого он прибег к КРА, который показал, что существенной зависимости нет, но судя по графику есть небольшая, но прослеживающаяся тенденция - удельная цена строения незначительно снижается по мере роста площади ЗУ. Вот на этот момент оценщику стоило бы обратить внимание, поскольку он явно противоречит здравому смыслу (больше земли - больше цена). И именно увидев это, оценщику бы следовало задуматься - может что-то не так?

А ведь действительно - не так. Давайте поразмыслим - а может ли в принципе существовать какая-то взаимосвязь между удельной ценой дома (цена / на площадь строения) и площадью земельного участка. Если попробовать провести анализ логически - получается, что нет. Связи быть не может. Удельная цена дома - отражает и связана с тем количеством "благ", которые приобретает покупатель, приобретая 1 кв. м дома. Связано количество "благ", приобретаемых покупателем - с площадью земельного участка? Конечно же нет. Участок может быть большой, а может быть маленький, но только от площади земельного участка не зависит количество "благ", приобретаемых при покупке 1 кв. м дома. Как же так, скажите вы. Ведь если участок большой - значит на 1 кв. м дома приходится больше земли. Но это не совсем так. Больше земли приходится только в том случае, если площадь домов одинакова. Другими словами, сама себе площадь земельного участка (без площади дома) - не говорит нам ничего о количестве тех "благ", которые приобретает покупатель, приобретая 1 кв. м дома. Что в принципе и показали результаты КРА. Для того, чтобы учесть "землю", оценщику стоило в данном случае проанализировать зависимость удельной цены домов от площади земли, приходящейся на 1 кв. м дома. Либо пойти другим путем, в качестве единицы сравнения выбрать удельную цену дома по отношению к площади земельного участка (цена дома, поделенная на площадь земельного участка). В данном примере она объясняет около 40% вариации удельных цен, что согласитесь, не мало. Но в целом, для близких аналогов, это слишком низкий показатель, который опытного оценщика заставит задуматься, а насколько эти аналоги - аналоги? На практике для хороших (достаточно близких) аналогов (сопоставимые земельные участки одной ценовой категории и сопоставимый конструктив и состояние домов) - R2 для этой связи должен составлять от 70%-90%, поскольку эта связь для аналогичных домовладений - очень сильная. Поэтому в вашем случае одно из двух, либо аналоги - так себе, либо земля - завышена.