Статистика
Количество скачиваний
43
Файлы отчета

Отчет об оценке жилого дома с земельным участком, расположенного в д. Погребищи Владимирской области

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
27.01.2014
Дата составления
27.01.2014
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для ипотечного кредитования
Стандарты СРО
НП АРМО
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Объекты капитального строительства (улучшения)
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
1-этажный бревенчатый жилой дом
Адрес расположения / регистрации имущества
Владимирская обл., р-н Судогодский, д Погребищи
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Жилая недвижимость;
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок под жилым домом
Адрес расположения / регистрации имущества
Владимирская обл., р-н Судогодский, д Погребищи
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Жилая недвижимость;
Категория земли
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения домов индивидуальной жилой застройки
ВРИ по документам
Личное подсобное хозяйство
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Администратор проекта
10 февраля 2014 в 11:30:54

Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа может быть интересна и полезна другим участникам Партнерской программы?

Поддержали0
Автор отчета
20 марта 2014 в 10:37:59

Уважаемые коллеги! Прошу прокомментировать корректность алгоритма расчета в данном отчете. Спасибо!

Поддержали0
24 мая 2014 в 20:28:34

Алгоритм расчета, на мой взгляд, не корректен. Попробую объяснить почему. В приведенном расчете РС дома не учитывается важнейший ценообразующий фактор - стоимость земли. Известно, что земля стоит денег, и при прочих равных условиях, дома с участками большей площади должны быть дороже домов с участками меньшей площади.

Казалось бы, такой ценообразующий фактор, как площадь земельного участка, учтен с помощью корректировки на площадь земельного участка, определенной с помощью КРА. Но в чем здесь "дъявол"? А "дъявол" кроется в том, что скорректировать на разницу в площади земельных участков оценщик попробовал удельную цену квадратного метра дома (строения). Для этого он прибег к КРА, который показал, что существенной зависимости нет, но судя по графику есть небольшая, но прослеживающаяся тенденция - удельная цена строения незначительно снижается по мере роста площади ЗУ. Вот на этот момент оценщику стоило бы обратить внимание, поскольку он явно противоречит здравому смыслу (больше земли - больше цена). И именно увидев это, оценщику бы следовало задуматься - может что-то не так?

А ведь действительно - не так. Давайте поразмыслим - а может ли в принципе существовать какая-то взаимосвязь между удельной ценой дома (цена / на площадь строения) и площадью земельного участка. Если попробовать провести анализ логически - получается, что нет. Связи быть не может. Удельная цена дома - отражает и связана с тем количеством "благ", которые приобретает покупатель, приобретая 1 кв. м дома. Связано количество "благ", приобретаемых покупателем - с площадью земельного участка? Конечно же нет. Участок может быть большой, а может быть маленький, но только от площади земельного участка не зависит количество "благ", приобретаемых при покупке 1 кв. м дома. Как же так, скажите вы. Ведь если участок большой - значит на 1 кв. м дома приходится больше земли. Но это не совсем так. Больше земли приходится только в том случае, если площадь домов одинакова. Другими словами, сама себе площадь земельного участка (без площади дома) - не говорит нам ничего о количестве тех "благ", которые приобретает покупатель, приобретая 1 кв. м дома. Что в принципе и показали результаты КРА. Для того, чтобы учесть "землю", оценщику стоило в данном случае проанализировать зависимость удельной цены домов от площади земли, приходящейся на 1 кв. м дома. Либо пойти другим путем, в качестве единицы сравнения выбрать удельную цену дома по отношению к площади земельного участка (цена дома, поделенная на площадь земельного участка). В данном примере она объясняет около 40% вариации удельных цен, что согласитесь, не мало. Но в целом, для близких аналогов, это слишком низкий показатель, который опытного оценщика заставит задуматься, а насколько эти аналоги - аналоги? На практике для хороших (достаточно близких) аналогов (сопоставимые земельные участки одной ценовой категории и сопоставимый конструктив и состояние домов) - R2 для этой связи должен составлять от 70%-90%, поскольку эта связь для аналогичных домовладений - очень сильная. Поэтому в вашем случае одно из двух, либо аналоги - так себе, либо земля - завышена.

Поддержали0
Отзывов нет