Отчет № 65-11 о рыночной стоимости недвижимого имущества

Просмотрел этот отчет и спешу поделиться своими мыслями о нем. Первое, что бросилось глаза, это то, как подробно и основательно расписаны различные методики, ну и вобщем, теория. Приведены расчеты, почти везде указаны ссылки на источники (причем, источники достаточно авторитетные). Т.е. в целом с точки зрения обоснованности - отчет достаточно хорошо проработан. Но это только одна сторона. Если судить о достоверности отчета (заранее оговорюсь, что сужу чисто субъективно, поскольку не могу знать всей "картины" и не располагаю информацией о исследуемом рынке) - то здесь возникают сомнения. Что-то об этом в своем блоге писала когда-то О.Тевелева http://teveleva.livejournal.com/11443.htm

Смущает именно то, что большая часть поправок вносится и рассчитывается не из рынка. Да, публикации известных оценщиков - это конечно хорошо, но они не могут полностью отражать ситуацию на всех рынках и их постоянно меняющиеся ожидания и настроения. Я бы на месте автора работы постарался использовать как можно больше рыночной информации (конечно же при условии - что она есть). Возьмем, например, корректировку на торг - на мой взгляд намного более качественным выглядел бы отчет, содержащий оценку данной корректировки на основе мнений участников рынка (риелторов, например). Ведь публикация (опираясь на которую автор вносит корректировку) достаточно стара, да и будь она по свежее, это абсолютно не значит, что она репрезентативна для исследуемого рынка. Так и с другими корректировками. Но это лишь моё мнение, которое не претендует на право абсолютной истины. В целом, отчет достаточно неплохой.

Не совсем понятно, как в отчете была определена "корректировка на масштаб". Согласно описанной в отчете методике, размер корректировки определяется по формуле:

(So/Sa)^K – 1

При этом коэффициент торможения K рассчитывается на основе данных об аналогах по формуле:

K = (Lg P1/P2) / (Lg S1/S2)

Далее в расчетах не совсем понятно как появляется значение коэффициента торможения, равное 0,0427. Каким образом его получил автор - не понятно.

Да,действительно, в описаниях у меня неполная формула. Полная будет выглядеть так: K = (Lg P1/P2) / (Lg S1/S2)/100. Спасибо за замечание. Если Вам интересен для работы мой отчет, я готов выслать Вам расчетные таблички в формате Excel на почту.

Спасибо за предложение! Но мне больше бы хотелось понять, откуда взялась эта формула, а также как её более подробно обосновать, желательно со ссылками на источники (если они есть). Мне недавно в работе тоже приходилось сталкиваться с такой корректировкой, я правда вводил её другим способом (да уж если говорить об этой корректировке, методов её расчета много, вот например в этом отчете тоже есть ещё один вариант http://ocenschiki-i-eksperty.ru/bank-of-reports/view/79?s=1 )

Меня заинтересовал тот вариант, что Вы использовали в отчете, хотелось бы узнать о нем поподробнее. Может буду использовать в личной практике.

Отчет на мой взгляд неплохой, но:

1. Очень часто упоминаются об использовании информации из собственных баз данных и компаний города, но ни разу не приводится конкретная информация (какая именно компания представила информацию, что именно она представила и т.д.), и использование собственных баз данных - также отсутствует конкретика.

2. Величина физического износа. Применяется экспертная оценка, что на мой взгляд является не совсем верным вариантом. Я в собственных отчетах использую метод поэлементного расчета, с подробным описанием состояния каждого конструктивного элемента.

3. Скидка на торг. Считаю, что статья марчука является уже устаревшим вариантом. Считаю более целесообразным применение коллективных экспертных оценок параметра рынка недвижимости (наберите в гугле).

Это замечания, которые сразу бросились в глаза, поскольку отчет просмотрел мельком.