Отчет об оценке стоимости квартиры с учетом затрат на изменение места жительства и потери стоимости квартиры в период с 2007 по 2011 год
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
06.09.2011
Дата составления
24.10.2011
Пометки для участников "Партнерской программы"
Ситуация следующая: госучреждение при строительстве кольцевой дороги должно было выкупить жилье у гражданина, но не выкупило, поскольку дом снесен не был (так и стоит с нарушением санитарной зоны), оценка была сделана в 2008 году по заказу госструктуры. Теперь Заказчиком является владелец квартиры и подает в суд по поводу возмещения ущерба (убытка).
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для выкупа или иного изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд
Стандарты СРО
НП АРМО
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Наименование рассматриваемого имущества
Трехкомнатная квартира
Адрес расположения / регистрации имущества
г. Санкт-Петербург, ул. Парковая
Оцениваемая величина
Размер (величина) убытков
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Наименование рассматриваемого имущества
1. Потери собственника размере изменения рыночной стоимости
вышеозначенного объекта недвижимости в период с 20 октября 2008 года по 06 сентября 2011 года.
2. Стоимость потерь, связанных с приобретением другого жилого
помещения.
3. Затраты на переезд. В том числе:
- разборка, упаковка и маркировка мебели, личных вещей, бытовой техники, предметов интерьера;
- погрузка имущества в специально оборудованный транспорт;
- перевоз имущества на другую квартиру;
- выгрузка;
- распаковка имущества и сборка мебели. Мебель, предметы интерьера, бытовая техника расставляется согласно пожеланиям;
- вывоз использованного упаковочного материала.
4. Затраты на оформление права собственности на приобретенное жилое помещение.
5. Затраты, связанные с проведением расчетов при оформлении сделки купли-продажи квартиры.
6.Затраты на нотариальное оформление сделки купли-продажи
квартиры.
вышеозначенного объекта недвижимости в период с 20 октября 2008 года по 06 сентября 2011 года.
2. Стоимость потерь, связанных с приобретением другого жилого
помещения.
3. Затраты на переезд. В том числе:
- разборка, упаковка и маркировка мебели, личных вещей, бытовой техники, предметов интерьера;
- погрузка имущества в специально оборудованный транспорт;
- перевоз имущества на другую квартиру;
- выгрузка;
- распаковка имущества и сборка мебели. Мебель, предметы интерьера, бытовая техника расставляется согласно пожеланиям;
- вывоз использованного упаковочного материала.
4. Затраты на оформление права собственности на приобретенное жилое помещение.
5. Затраты, связанные с проведением расчетов при оформлении сделки купли-продажи квартиры.
6.Затраты на нотариальное оформление сделки купли-продажи
квартиры.
Адрес расположения / регистрации имущества
г. Санкт-Петербург, ул. Парковая
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
- (методы качественного анализа в рамках метода сравнения продаж) - Метод качественного сравнения цен;
Не совсем понятно, а с чем связано включение в выкупную цену величины потери в рыночной стоимости квартиры за период? Если я правильно понял, то рассматриваемая квартира за период подешевела, и по сути предполагается изъятие квартиры по докризисным ценам. Чем это обоснованно?
Это обосновано целью оценки - подача в суд на ФГУП, который обязан был выкупить квартиру еще до падения цен. Вдаделец выполнил все свои обязательства, сделал оценку, но квартиру не выкупили, а в связи с ухудшением ситуса (из-за строительства кольцевой дороги) она подешевела даже больше, чем от "кризиса". Оценщик (то есть я) не мог оценивать квартиру трехлетней давности, а сумму иска нужно было подтверждать... Вот и родилась такая конструкция - РС+ разница в цене до и после + расходы на смену места жительства. Диковато, но законно.
А как вам удалось отстоять данную позицию в суде? На мой взгляд, она очень даже спорна. Использование данной конструкции - фактически означает требование выкупить квартиру по стоимости на пике цен на недвижимость (2008 г.) в 2011 году. В среднем (что прослеживается в большинстве источников) цены на недвижимость с 2008 по 2009 упали в 1,5 раза в долларовом выражении. Т.е. это достаточно значимое и очевидное падение. Возможно (я не могу знать), снижение стоимости рассматриваемой квартиры обусловлено в большей степени (или полностью) изменением окружающих территорий, но в данном случае, учитывая описанные выше факты, эту позицию нужно было бы отстаивать и доказывать (фактически: что экономический кризис прошел мимо этой квартиры стороной).
1. У меня не было позиции в суде - я не был процессуальным лицом.
2. Требование выкупа квартиры по определенной оценщиком цене на дату 20 окт 2008 года - это требования истца, их справедливость подтверждалась гарантийным письмом ФГУПА.
3. Из-за чего обесценилась квартира - вообще не мое дело в данном случае - кризис или не кризис - виноват (по мнению истца) ФГУП, который вовремя не выкупил квартиру.